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Summary

제소전 화해조서는 확정판결과 동일한 효력이 있어 미리 성립시켜 놓는다면 화해조서에 서 약속한 대로 이행하지 않았을 때 별도의 명도소송 없이 바로 강제집행 신청 가능 강행규정에 위반하는 특약이 있으면 보정명령에 의해 보정되거나 기각 명령이 나올 수 있으므로 제소전 화해조서 작성 시 강행규정에 위반하는 특약이 포함되어 있는지 주의 요망

 

월세를 미납한 임차인은 당연히 명도소송으로 퇴거시킬 수 있지만, 명도소송에는 시간과 비용이 많이 소요되는 것이 사실이다.

 

명도소송은 짧으면 6개월이 걸릴 수도 있겠지만 임차인이 소송을 지연시키기 위해 소장을 송달받지 않는다거나, 답변서를 제때 제출하지 않는다면 절차가 지연되어 판결문 받는데 1년 이상 소요될 수도 있다.

 

🔎그렇다면 시일이 오래 소요되는 명도소송을 하지 않고 월세를 연체한 임차인을 바로 내보낼 수 있는 방법은 없을까?

 

위와 같은 경우에 대비하여 우리 법은 ‘제소전 화해’를 규정하고 있다. ‘제소전 화해’는 소 제기 전 상호 간 합의를 하여 지방법원이나 시군법원의 단독 판사 앞에서 미리 화해를 성립시키는 것을 의미한다.

 

 

‘제소전 화해조서’는 확정판결과 동일한 효력이 있어 미리 성립시켜 놓는다면, 화해조서에서 약속한 대로 이행하지 않았을 때 임대인은 계약을 해지하면서 별도의 명도소송 없이 바로 ‘제소전 화해조서’에 기한 강제집행을 신청할 수 있다.

 

‘제소전 화해조서’는 강제집행 권원이 있으므로 그 취지를 정확히 작성하여야 한다(민사집행법 제56조 제5호).

 

주택임대차보호법 및 상가임대차보호법은 동 법을 위반하여 임차인에게 불리한 규정은 효력이 없다고 규정하고 있다.

 

따라서 동 법의 강행규정에 위반하는 특약(예: 상가임대차의 경우 2기의 차임 연체가 있으면 계약 해지 가능, 임대인이 건물 매도 시 임차인은 조건 없이 상가를 명도한다 등)은 보정명령 등을 통해 보정되거나 기각 결정이 내려질 수도 있으므로 화해조서 작성 시 강행규정에 위반되는 특약은 없는지 주의가 필요하다.

 

‘제소전 화해’ 신청서를 제출할 때는 임대차 계약서, 인감증명서, 등기부등본, 토지대장, 건축물대장 등의 서류도 함께 제출하여야 한다. 또한 당사자는 화해기일에 출석하여 화해 의사 유무를 표시하여야 하므로, 화해 기일에 한 사람이 출석하지 않았을 때는 서로 합의가 되지 않은 것으로 보아 성립이 불가능하다.

 

이와 같이 분쟁 발생 전 번거롭더라도 ‘제소전 화해조서’를 받아놓는다면 추후 임차인이 월세를 미납하더라도 별도의 명도소송을 제기하지 않고 강제집행을 할 수 있어 시간적‧경제적 손실을 최소화할 수 있을 것이다.