채상욱

2023.12.25 11:00

정책

'23년 되돌아보고 '24년 예상해보기

Summary

  • ‘23년과 ‘24년의 부동산 환경은 비슷하면서도 상이한 측면이 있음
  • 정책모기지가 가장 중요한 시장조성 기능을 차지하고, ‘23년과 다른 지역에 적극 사용될 것
  • 시장금리 인하 기대감이 높지만 스트레스 금리 도입에 따라 금리인하 효과 상쇄할 것

 

2023년 부동산 시장은 연초의 급락세를 뒤로하고 반등에 성공하면서 주택을 보유 중인 시장 참여자들의 우려를 한 꺼풀 벗겨내는데 성공했다.

 

올해 시장을 정리해보자면 고금리와 DSR이라는 이중 부담 속에 가계대출이 크게 위축되었다가, DSR 기준을 적용받지 않는 특례보금자리론의 40조 풀리면서 시장을 2분기에 돌려세웠고, 이후 시중은행 50년 만기 주담대로 DSR 기준을 우회할 수 있게 해주면서 3분기에 시장의 강세장 분위기를 연출하였다. 이후 4분기 들어서는 다시 대출규제가 시작되면서 시장이 재차 하락세로 진입하고 있다.

 

2024년 부동산 시장은 연초부터 정책모기지인 신생아특례대출이 시행될 예정이어서, 총선 전 주택시장에 활기를 집어넣으려고 하는 정부 의도가 보인다. 실제 ‘23년 시장에서 정책모기지의 위력을 경험했기에, ‘24년 시장에서도 정책모기지 효과를 배제하기 어렵다.

 

다만, 두 가지 측면에서 이번 정책모기지는 그 혜택과 시장이 ‘23년과 매우 상이하다.

 

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첫째, 신생아특례론은 무주택이면서 ‘23년 출산했거나 ‘24년 출산예정인 가구들을 대상으로 적용하게 된다.

 

따라서, 단순히 무주택가구면 모두가 사용할 수 있었던 특례보금자리론과 달리, 그 대상이 매우 제한적이다.

 

‘23년 출산가구는 전국 약 20여만 가구가 되는데, 이 중에 무주택가구여야 하니, 일반적인 비율을 고려하면 약 60%인 12만 가구 정도가 대상이라 하겠다. 특례보금자리론의 경우 무주택 800만 가구 전체가 사실상 모두 대상인 점과 비교하면 상당한 수요층의 차이를 볼 수 있다. 

 

둘째는 사용지역의 이슈인데, 정책모기지의 경우 서울외곽이나 서울인접 경기지역 등에 적극 활용이 되면서 서울 부동산 시장이 ‘23년 가장 크게 상승하였다.

 

그런데 신생아론의 경우에는 출산율에 영향을 받을 수 밖에 없는데, 세종 1.1명 비 서울 0.5명이라는 점에서, 사용되는 규모는 인구/가구 수 대비 세종에서 2배 이상 사용된다는 것을 의미한다.

 

마찬가지로 경기도 출산율이 0.8명 수준인 만큼 경기도 역시 특례보금자리론 대비로는 저조한 사용이 예상되며, 오히려 지방 광역시 및 지방의 기업도시들, 경기도 역시 평택-화성 등 삼성전자 유관 도시들에서 이러한 자금들이 상대적으로 높은 비중으로 사용될 것이 예상된다.

 

‘23년과 다른 ‘24년 환경의 두 번째는 50년 만기 주담대와 같은 민간 주택금융의 위축이다.

 

금융당국은 정책모기지를 40조 원 레벨로 집행하는 과정에서 민간대출의 확장이 시장 과열로 이어질 수 있음을 경고하고, 이를 조속히 조치한 것이 ‘23.9월이었다.

 

현재대로라면 ‘24년에도 민간 금융기관의 대출확장세는 저조할 것이 예상된다는 측면에서 시장 과열보다는 안정세에 무게를 둘 필요가 있다.

 

마지막 요소는 기준금리 인하 기대감이 시장에 광범위하게 퍼졌다는 것이다.

 

‘23년 시작만 하더라도 기준금리를 인하할 것이라는 기대가 없지는 않았고 그것이 ‘23.9월이었다. 그러나, 7월과 9월을 거치면서 인하기대감이 사라지고 ‘24년으로 미뤄지면서 금리가 상승했다가 12월 FOMC 이후부터 금리인하 기대감이 본격 장착되면서 시장금리가 빠르게 내려왔다.

 

한국도 ‘24년 하반기부터는 금리인하를 예상하고 있어 시장 참여자들은 지금 높은 금리 대출을 받더라도 훗날 갱신한다면 낮은 금리가 될 것이라 예상하며 적극적으로 진입할 수 있다는 점이 ‘23년과 다소 다르다는 점이라 하겠다.

 

다만, 민간 변동금리 대출들에 대해서 스트레스 금리를 통해서 가산금리를 추가한다는 것은 이러한 분위기에 찬물을 끼얹는 것이어서 실제 금리와 대출 여부는 지속해서 봐야 할 것이다.

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