이종호 홈즈 부동산 대표

2023.12.25 11:00

부동산 동향

노후계획도시특별법 기대감 증가! 서울 상계동,중계동 재건축 사업성 있을까? (하)

Summary

 

(상)

  • 노후계획도시특별법이란?
  • 상계, 창동 재건축 지역 입지 분석

(하)

  • 상계,창동 재건축 사업성 분석

 

상계, 중계동 재건축 사업성

 

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최근 상계주공 5단지 재건축 사업성 분석 결과가 나왔는데 84타입을 받으려면 추가분담금 5억 원을 내야한다고 합니다. 공사비 인상에 따른 추가분담금 증가 여파가 발생한 것입니다.


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저도 놀란 것이 상계주공 5단지는 층수가 5층 이하의 저층 아파트였기 때문에 일반적으로 사업성이 높다고 평가받는 조건을 갖추고 있는 데도 추가분담금이 꽤 많이 발생을 하였습니다. 


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보시다시피 용적률도 93%로 낮습니다. 

 

상계주공 5단지는 왜 이렇게 추가분담금이 많이 나왔을까요?

 

이 이유는 일반 분양 세대수가 적기 때문입니다. 바꿔 말하면 대지지분이 낮습니다. 

 

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상계주공 5단지는 현재 840가구 규모인데, 사업 개발 이후 996가구로 바뀐다고 합니다. 현재 재건축 조합원 숫자 대비 일반 분양 물량 개수가 18%밖에 증가하지 않습니다. 

 

이렇게 되면 아파트 공사비 대부분을 조합원들이 감당할 수 밖에 없는 구조이고, 공사비 급등에 따른 비용 증가 피해를 조합원들이 부담하는 구조로 될 수 밖에 없습니다.

 

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아시다시피 지금 평당 공사비는 2020년 전까지만 하도 평당 400만 원대의 지었던 아파트들이 지금은 평당 600~700만 원까지 상승한 상황입니다.

 

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최근 상계주공 5단지 매매호가가 4억 후반대인데 이 가격에 추가분담금을 5억 원 정도 더해서 84타입을 받게 되면 투자자 입장에서 대략 10억 원 정도의 신축 아파트를 받게 되는 것입니다. 

 

물론 앞으로 사업기간은 보수적으로 8~9년 정도는 더 걸린다고 보아야겠죠. 이러한 기회비용을 감안하고도 투자성이 있는지 봅시다. 

 

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2023년 10월 노원역 북쪽의 2020년 11월식 포레나노원 84타입(33평형)이 11.6억 원에 실거래 되었습니다. 상계주공 5단지쪽 보다는 입지가 약간은 떨어진다고 볼 수 있는데요. 

 

이렇게 비교를 해보면 상계주공 5단지에 현재 신축아파트가 들어서 있다면 대략 12억~12.5억 원정도 시세호가가 나왔을 것이라고 예측을 해볼 수 있습니다.

 

앞서 지금 상계주공5단지를 4억 후반에 매수하면 앞으로 8~9년 뒤에 10억 원에 받는 것이라고 말씀드렸습니다. 즉, 시세차익이 현재 기준으로는 2~2.5억 원정도 벌 수 있는 상황입니다.

 

제 의견을 드리자면 실거주 가능한 투자자라면 메리트가 있을 것 같다고 보여지고, 투자만 목적으로 진행을 한다면 좀 아쉬운 수준의 예상 기대시세차익이라고 볼 수 있겠습니다. 비슷한 금액대로 투자를 했을 때 이보다 기대 수익측면에서 더 나은 선택지들이 분명히 있습니다. 

 

또 오늘은 상계주공 5단지만 분석을 해드렸지만 여기서 입지가 더 떨어지는 상계동, 중계동 아파트의 재건축 가능성은 더 떨어질 확률이 높다라고 알고 가시면 좋을 듯합니다. 

 

 

결론

 

어떠신가요? 두 편에 걸쳐 상계동, 중계동과 연계해서 노후계획도시특별법과 재건축 가능성에 대해 알아보았습니다. 

 

다음에도 더 재미있는 소식과 구역을 찾아서 돌아오겠습니다. 감사합니다. 

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