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Summary

(상) 노후계획도시특별법이란? 상계, 창동 재건축 지역 입지 분석 (하) 상계,창동 재건축 사업성 분석

 

상계, 중계동 재건축 사업성

 

최근 상계주공 5단지 재건축 사업성 분석 결과가 나왔는데 84타입을 받으려면 추가분담금 5억 원을 내야한다고 합니다. 공사비 인상에 따른 추가분담금 증가 여파가 발생한 것입니다.

저도 놀란 것이 상계주공 5단지는 층수가 5층 이하의 저층 아파트였기 때문에 일반적으로 사업성이 높다고 평가받는 조건을 갖추고 있는 데도 추가분담금이 꽤 많이 발생을 하였습니다. 

보시다시피 용적률도 93%로 낮습니다. 

 

상계주공 5단지는 왜 이렇게 추가분담금이 많이 나왔을까요?

 

이 이유는 일반 분양 세대수가 적기 때문입니다. 바꿔 말하면 대지지분이 낮습니다. 

 

상계주공 5단지는 현재 840가구 규모인데, 사업 개발 이후 996가구로 바뀐다고 합니다. 현재 재건축 조합원 숫자 대비 일반 분양 물량 개수가 18%밖에 증가하지 않습니다. 

 

이렇게 되면 아파트 공사비 대부분을 조합원들이 감당할 수 밖에 없는 구조이고, 공사비 급등에 따른 비용 증가 피해를 조합원들이 부담하는 구조로 될 수 밖에 없습니다.

 

아시다시피 지금 평당 공사비는 2020년 전까지만 하도 평당 400만 원대의 지었던 아파트들이 지금은 평당 600~700만 원까지 상승한 상황입니다.

 

최근 상계주공 5단지 매매호가가 4억 후반대인데 이 가격에 추가분담금을 5억 원 정도 더해서 84타입을 받게 되면 투자자 입장에서 대략 10억 원 정도의 신축 아파트를 받게 되는 것입니다. 

 

물론 앞으로 사업기간은 보수적으로 8~9년 정도는 더 걸린다고 보아야겠죠. 이러한 기회비용을 감안하고도 투자성이 있는지 봅시다. 

 

2023년 10월 노원역 북쪽의 2020년 11월식 포레나노원 84타입(33평형)이 11.6억 원에 실거래 되었습니다. 상계주공 5단지쪽 보다는 입지가 약간은 떨어진다고 볼 수 있는데요. 

 

이렇게 비교를 해보면 상계주공 5단지에 현재 신축아파트가 들어서 있다면 대략 12억~12.5억 원정도 시세호가가 나왔을 것이라고 예측을 해볼 수 있습니다.

 

앞서 지금 상계주공5단지를 4억 후반에 매수하면 앞으로 8~9년 뒤에 10억 원에 받는 것이라고 말씀드렸습니다. 즉, 시세차익이 현재 기준으로는 2~2.5억 원정도 벌 수 있는 상황입니다.

 

제 의견을 드리자면 실거주 가능한 투자자라면 메리트가 있을 것 같다고 보여지고, 투자만 목적으로 진행을 한다면 좀 아쉬운 수준의 예상 기대시세차익이라고 볼 수 있겠습니다. 비슷한 금액대로 투자를 했을 때 이보다 기대 수익측면에서 더 나은 선택지들이 분명히 있습니다. 

 

또 오늘은 상계주공 5단지만 분석을 해드렸지만 여기서 입지가 더 떨어지는 상계동, 중계동 아파트의 재건축 가능성은 더 떨어질 확률이 높다라고 알고 가시면 좋을 듯합니다. 

 

 

결론

 

어떠신가요? 두 편에 걸쳐 상계동, 중계동과 연계해서 노후계획도시특별법과 재건축 가능성에 대해 알아보았습니다. 

 

다음에도 더 재미있는 소식과 구역을 찾아서 돌아오겠습니다. 감사합니다.