박원갑 KB부동산 전문위원

2023.12.23 11:00

투자

11월 아파트 실거래가지수 잠정치를 보니

Summary

  • 서울 잠정치 –1.51%로 하락 폭 깊어
  • 시장 흐름 또 다른 지표 거래량도 뚝
  • 연립, 다세대주택은 오른 것도 없이 하락세

 

아파트 실거래가격지수가 2023년 10월부터 하락세로 돌아섰다. 우리가 피부로 느끼는 아파트값은 9월이 고점이었던 셈이다. 아파트 실거래가격지수의 경우 서울은 2023년 1월부터, 나머지 지역은 2월부터 상승세를 보였으니 8~9개월간 ‘미리 상승 랠리’를 보였던 셈이다.

 

이를 ‘데드 캣 바운스’로 표현하는 것은 옳지 않다고 본다. 서울지역 기준으로 9개월간 13.3%나 올랐는데 데드 캣 바운스라고 할 수 있을까. 대세 하락이라는 방향성을 정해놓고 진단을 내리니까 그런 표현이 나오는 게 아닐까.

 

한국부동산원에 따르면 2023년 10월 전국 아파트 실거래가격지수는 전달 대비 0.2% 떨어졌다. 지역별로는 수도권(-0.26%)이 지방(-0.12%)보다 더 떨어졌다.

 

11월 잠정치를 보면 급격한 조정이 불가피해 보인다.

 

전국(-0.64%)이 하락세로 돌아선 가운데 10월처럼 수도권(-1.08%)이 지방(-0.15%)보다 더 내렸다. 잠정치로 볼 때 11월 실거래가격지수가 상승 반전하기는 어려울 것으로 보인다.

 

수도권의 하락세가 지방보다 심한 것은 올 들어 가격이 그만큼 많이 올랐기 때문이다. 더욱이 수도권은 투자수요가 많아 정책이나 금리 등 여러 변수에 더 민감하게 움직이는 것도 또 다른 요인일 것이다.

 

아파트 시장 흐름을 주도하고 있는 서울지역을 보자.

 

10월 아파트 실거래가지수는 전달 대비 –0.08%로 약보합세를 나타냈다. 하지만 11월 잠정치는 –1.51%로 급락세다. 잠정치로는 도심권(1.03%)만 상승했을 뿐 동북권(-2.64%), 서남권(-1.29%), 동남권(-1.23%), 서북권(-1.16%) 모두 내림세를 나타냈다.

 

가격과 거래량은 맞물려 돌아간다. 서울 아파트 거래량이 최근 들어 급감하고 있다. 2023년 8월 3,865건으로 거래량 고점을 찍은 뒤 9월 3,372건, 10월 2,313건으로 줄어들었다. 11월 거래량은 12월 말까지 집계를 해봐야 하겠지만 반전은 기대하기 힘들다. 12월 17일 현재 1,672건으로 2,000건 안팎에 머물 것으로 예상된다.

 

지방 5대 광역시에서 11월 잠정치가 오른 곳은 대전(0.84%)이 유일했다.

 

대전은 10월 실거래가격지수(0.14%)도 올랐다. 하지만 대전도 전체시장 영향을 받을 수밖에 없어 곧 약세로 접어들 것으로 보인다.

 

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규모별로 10월 아파트 실거래가격지수는 대부분 하락한 가운데 전용면적 40㎡ 이하의 하락률이 가장 높았다(-0.55%). 다만 135㎡ 초과는 오히려 상승(0.35%)해 주목을 끌었다. 최근 건설사들이 대형 아파트를 짓지 않아 물량 압박을 상대적으로 덜 받고 있기 때문으로 분석된다.

 

아파트와 함께 공동주택에 들어가는 다세대, 연립주택 실거래가격지수 역시 하락세로 접어들었다. 10월 전국 연립·다세대 매매 실거래가격지수 전달 대비 0.57% 떨어졌다.

 

지역별로는 경기도는 보합세(0.0%)를 유지했으나 서울(-0.26%)과 인천(-1.58%)은 하락했다. 11월 연립·다세대 잠정치는 전국(-0.62%), 수도권(-0.79%) 모두 하락했다. 잠정치로 수도권 가운데 서울의 하락률(-1.15%)이 컸던 것으로 조사됐다.

 

다세대, 연립주택은 빌라사기 여파로 투자자들의 기피가 계속되고 있다.

 

아파트가격이 오를 동안 이들 비(非)아파트는 상승률이 미미하거나 오히려 떨어져 두 시장 간 차별화가 지속되고 있다. 실제로 수도권 내에서도 아파트 실거래가격지수는 올 들어 9월까지 9.4% 올랐지만 다세대, 연립주택 실거래가지수는 같은 기간 1.4% 오르는 데 그쳤다. 빌라 사기 후유증이 그대로 지표로 나타나고 있는 셈이다.

 

향후 주택시장은 체력이 약해 상승-하락의 미니 사이클이 반복될 가능성이 있어 보인다.

 

2013~2021년 9년간 대세 상승 사이클은 나타나기 힘들 수 있다. 그래서 무릎에 사서 어깨에 팔라는 격언은 소(小) 사이클 장세에선 먹혀들지 않는다. 무릎이 상투일 수 있기 때문이다. 한발 늦은 통계보다 필자가 수차례 강조하는 장바닥 시(2,000가구 이상 대단지)를 주목해야 하는 이유이기도 하다.

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