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Summary

(상) 노후계획도시특별법이란? 상계, 창동 재건축 지역 입지 분석 (하) 상계,창동 재건축 사업성 분석

 

Intro

 

최근 몇몇 지역에서 노후계획특별법 통과로 인한 재건축 기대감 때문에 투자 심리가 움직였습니다. 

 

 

실제 1기 신도시인 분당이나 일산보다 택지 조성을 먼저 진행한 상계동, 중계동 같은 경우도 재건축 추진 초기 단계이기 때문에 “1기 신도시보다 상계동, 중계동을 먼저 개발해야 하는 것이 아닌가?”라는 의문들도 나오고 있는 상황이죠. 

 

상계동과 중계동의 위치는 서울의 북동쪽에 위치하는 택지지구입니다. 조성한 지는 약 35년 정도는 되었습니다. 1기 신도시보다 5~6년 정도는 먼저 조성이 된 동네이죠. 

 

상계동, 중계동하면 떠오르는 것이 바로 위 사진과 같은 구축 중층 아파트들입니다. 서울 내에서 가격적으로 가장 저렴한 편이고, 최근에서도 실수요자들이나 투자 수요가 가장 많이 유입된 지역 중 한 곳이죠. 

 

그렇기에 오늘은 이 동네의 재건축 가능성에 대해서 분석을 해보고자 합니다. 

 

글의 순서는, 먼저 이번에 발표된 노후계획도시특별법의 내용을 알아봅니다. 그 이후 상계동, 중계동의 입지를 알아보고, 실제 재건축 사업성이 나올지에 대한 이야기를 해드리도록 하겠습니다. 

 

 

노후계획도시특별법이란?

 

노후계획도시특별법이란 전국 노후 도시에서 재건축 사업을 추진할 때 혜택을 주어서 도시 전체 단위의 대규모 재건축을 추진하기 위한 법입니다. 

 

처음에는 분당, 일산, 평촌과 같은 1기 신도시를 대상으로 만든 법인데 정부는 국민 여론을 의식하고 ‘형평성’을 생각해서 아래의 조건만 통과하면 어느 지역이던 상관없이 노후계획도시특별법을 적용받을 수 있게 한다는 방침입니다. 

 

노후계획도시 특별법 내용을 요약하면 이렇습니다. 

택지조성 사업 후 20년 이상 경과한 100만㎡이상의 노후계획도시(재건축 추진 가능 연한인 30년보다 10년 짧음) 적용 면적은 인구 25,000명 이상이 거주하는 수도권 행정동 크기 적용 혜택은 용적률 완화, 안전진단 면제 또는 완화

 

실제 이 조건으로 노후계획도시특별법이 2023년 11월 29일 국회법안소위를 통과 했습니다. 정부 예상으로 2024년 4월 정도면 이 법이 시행될 것이라고 합니다. 

 

그렇다면 위 조건에 맞는 도시들은 전국에 어느 곳들이 있을까요? 

위 사진은 한 신문사에서 발표한 20년 이상 노후계획도시특별법 대상이 되는 지역들 입니다. 보시다시피 노후계획도시특별법 대상 지역은 엄청나게 많습니다. 

 

이 지역들에서 재건축을 추진하게 되면 특별법 적용을 통해서 용적률도 역세권 기준 500%까지, 2종일반주거지역도 300%까지 용적률 완화를 해주고, 재건축 사업에서 시간이 꽤 많이 걸리는 안전진단도 면제 또는 약식으로 진행을 한다고 합니다.

 

 말 그대로 재건축 사업성을 높여주겠다는 것입니다. 

 

그렇다면 이번 노후계획도시특별법의 후보지로 포함된 상계동, 중계동의 입지 가치는 어떨까요?

 

 

상계동, 중계동 입지

 

상계동, 중계동 일대는 서울 북동쪽에서 핵심인 지역입니다

 

10~20평대 중소형 평형 비중이 높고, 서울에서 가격대가 저렴한 편이기 때문에 지난 상승장 막바지에도 20~30대 투자자들이 많이 유입된 곳입니다. 매매가격도 6억 대 정도면 20평대 아파트를 충분히 매수할 수 있습니다. 

 

입지를 분석해 보면 중심의 중랑천이 흐르고 주변 지역이 산으로 둘러싸여져 있어서 자연환경이 좋습니다. 

 

입체적으로도 대부분 면적이 강남처럼 평지로 이루어져 있으면서, 지하철 교통으로는 4호선, 7호선, 1호선이 있습니다. 광화문까지 30분대, 여의도까지 1시간, 강남까지 40분대로 대중교통 접근이 가능합니다. 

학군적으로도 아파트 가격 대비해서 가장 훌륭한 지역 중 한 곳입니다. 

 

학원 개수만 해도 서울 2위 수준으로 많고, 중학교 학업 성취도 순위도 서울의 25개 구 중에서 4위를 기록했습니다. 

 

앞으로 개발 호재를 말씀드리면 대표적으로 창동, 상계 복합개발 계획이 있습니다. 

 

용적률도 대폭 완화해서 높이규제, 층수 완화를 해주어서 이 지역의 중심지가 되게끔 개발하려고 합니다. 

특히 이 위치에 카카오에서 KPOP아레나를 세워서 음악 공연의 중심지로 개발할 예정입니다. 2027년 완공하겠다는 계획으로 최근 착공에 들어갔습니다. 

여기에 더해 교통적으로도 GTX-C가 창동역에 정차합니다. 이렇게 되면 강남 접근성이 한층 더 높아질 것입니다. 

 

이런 식으로 개발 계획에 따른 실질 도시계획이 완료만 되면 지금도 좋지만, 앞으로도 개발을 통해서 좋아질 지역이라는 것은 확실합니다. 

 

현재 아파트 가격은 평균적으로 서울 하위권에 위치해있는 지역이지만, 개발이 완료된다고 하면 창동, 노원역 인근 중심에 신축 거주지역 중심으로 수요가 몰리면서 대장 아파트가 될 가능성이 높아 보입니다. 

 

대표적으로 상계주공 5단지가 노원역 역세권 아파트로써 개발의 직접적인 수혜를 볼 가능성이 높습니다. 

 

그렇기에 상계주공5단지의 재건축 사업성 분석을 통해서 상계동,중계동 재건축 사업 가능성에 대해서 말씀드리면 될 듯합니다. 

 

그럼 다음주 (하)편에서 '상계, 창동 재건축의 사업성'을 이어서 말씀드리겠습니다. 감사합니다.