손광남 변호사

2023.12.15 11:00

법률

주택임대차 계약갱신 요구권 Q&A

Summary

  • 주택임대차보호법 제6조에서는 임대차계약의 묵시적 갱신을 규정하고 있으며, 동법 제6조의 3에서는 계약갱신 요구권을 규정하고 있습니다.
  • 계약이 묵시적으로 갱신된 경우에도 향후 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 묵시적 갱신은 계약갱신요구권 행사에 따른 계약갱신과 구별되기 때문입니다.
  • 임대인과 합의로 계약을 갱신한 경우에도, 임차인은 임대인과 갱신한 계약을 유지하고, 해당 계약의 계약기간 만료 시점에 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.
  • 이미 주택을 4년 이상을 임차한 경우에도 갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

 

주택임대차보호법 제6조에서는 임대차계약의 묵시적 갱신을 규정하고 있으며, 동법 제6조의 3에서는 계약갱신 요구권을 규정하고 있습니다.

 

오늘은 계약갱신 요구권에 대해 궁금해하실 만한 것들을 설명해 드리고자 합니다.

 

Q1 임차인은 언제 계약갱신요구를 할 수 있나요?

 

임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 계약갱신을 청구할 수 있습니다.

 

다만, ’20. 12. 10. 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차계약은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신요구권을 행사하여야 함을 주의하여야 합니다(법 개정).

 

Q2 묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보나요?

 

아니오. 계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 갱신요구권 행사로 보지 않습니다. 계약갱신요구권 행사는 해당 권리를 행사한다는 명확한 의사표시를 한 경우에 인정됩니다.

 

Q3 계약이 묵시적으로 갱신된 경우에도 향후 계약갱신요구권을 행사할 수 있나요?

 

예. 가능합니다. 묵시적 갱신은 계약갱신요구권 행사에 따른 계약갱신과 구별되기 때문입니다.

 

Q4 이미 4년 이상을 거주한 임차인도 계약갱신요구권을 행사할 수 있나요?

 

예. 4년 이상을 이미 거주한 경우에도 갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

 

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Q5 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임차인과 합의를 통해 이미 계약을 갱신한 경우에도, 개정 법률(5% 임대료 증액상한 적용)에 따른 계약갱신 요구를 할 수 있나요?

 

예. 가능합니다. 다만, 임차인은 임대인과 갱신한 계약을 유지하고, 해당 계약의 계약기간 만료 시점에 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

 

Q6 계약갱신요구권 행사에 별도의 방식이 존재하나요?

 

아니오. 계약갱신요구권 행사방식에는 특별한 제한이 없습니다. 구두, 문자메시지, 이메일 등의 방법이 모두 가능하지만, 장래에 발생할 수 있는 분쟁 예방을 위해서는 내용증명 우편 등 증거를 남길 수 있는 방법을 활용하는 것이 안전합니다.

 

Q7 임차인이 계약갱신요구권을 행사 후 다시 임대차계약서를 작성해야 하나요?

 

임대차계약서를 작성하지 않더라도 묵시적 갱신과 마찬가지로 종전 임대차와 동일한 조건으로 임대차가 이루어진 것으로 보고, 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다.

 

다만 임대료 등 당사자 사이에 새롭게 합의된 내용이 있는 경우 이를 명시하여 증거서류를 작성해두는 것이 분쟁예방을 위해 좋습니다.

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