이장원 세무사

2023.12.14 11:00

세금/절세

부동산 법인사업자의 장단점을 명확히 파악해보자

Summary

  • 부동산을 법인으로 운영하면 대부분의 세금 부분에서 절세효과를 가져갈 수 있다.
  • 단점이라고 볼 수 있는 부분들은 생소함과 보완 가능한 부분이 많으므로, 이에 대한 것을 너무 확대해서 보기보다는 장점이 단점을 상쇄할 수 있는지를 고민해보자.

 

비주거용 부동산을 법인으로 운영한다면 어떤 장단점이 있을까? 장단점에 대한 명확한 판단 후 본인의 부동산 법인 운영에 어떻게 적용하면 좋을지 고민해보는 시간을 가지도록 하자.

 

<부동산 법인사업자의 장점>

 

1. 종합소득세보다 법인세가 더 절세된다.

 

법인세는 종합소득세보다 압도적으로 세율이 낮다. 간단히 소득금액에 대한 세액을 계산해보면 다음과 같이 개인과 법인의 차이가 크다는 것을 알 수 있다.

 

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물론 법인에서 생긴 이익을 개인으로 옮겨가져 갈 때는 그에 따른 근로, 배당 등의 세액이 발생하지만, 법인으로 형태를 유지하면서 지속적인 사업을 운영한다면 개인에 비해 절세를 크게 할 수 있다. 나아가 배당은 2천만 원 이하까지는 15.4%의 원천징수만 내고 끝날 수 있다.

 

그래서 이미 개인소득에 대한 사업자가 있고, 이 개인소득이 높다면 합산되기 때문에 법인으로 분산할 수 있다.

 

법인에서 대표자의 급여는 선택이 가능하기 때문에 법인에 대표자 무보수 형태로 운영하고 수익은 배당을 받는다면 이에 맞춰서 건강보험료도 줄일 수 있다. 지금 건보료가 23년에 7.09%나 되므로 이를 줄일 수 있는 것이다.

 

2. 부동산 매매에 따른 세금도 대폭 줄어든다.

 

개인의 양도소득세는 최고세율 49.5%(지방소득세 포함)이지만, 법인은 보다시피 상당히 낮은 법인세율을 적용받는다.

 

그리고 법인은 개인이 단기 양도 시 적용받는 아주 높은 단기양도소득세율을 적용받지 않으므로 비주거용 부동산을 하루만 보유하다 양도하여도 매매차익에 대한 세금 부담이 상대적으로 적다.

 

법인세는 소득의 구분 없이 모든 소득을 합쳐서 계산하게 되어 있으므로 법인에서 제조업을 하며 손실이 났지만 부동산 매매를 통해 이익이 생겼다면 합산하여 법인세가 더 낮아질 수 있다.

 

또한 부동산 매수 후 운영하는 와중에 지속적인 손실이 날 수도 있다. 이 손실은 바로 사라지는 것이 아니라 10년 간 이월하여 이익이 났을 경우 이익을 차감하는 것으로 활용할 수 있는데, 부동산 매도 시에 대부분 큰 이익이 나게 될 것이고, 그렇다면 그동안 발생한 손실을 활용하여 법인세를 줄일 수도 있다.

 

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3. 증여세와 상속세 부담을 줄일 수 있다.

 

자녀를 주주로 설정하고 가족법인을 설립한다면 증여보다는 배당을 통한 이익 배분을 할 수 있다. 미성년자도 주주가 가능하므로 균등배당을 통해 부동산 법인에서 발생한 이익을 자녀에게 이전해줄 수 있다.

 

이렇게 법인의 주주로서 법인의 이익을 가져가는 것이므로 이는 증여가 아니라 배당소득이 되어서 2천만 원 까지는 15.4%의 분리과세를, 그 이상의 금액에 대해서는 종합소득세에 합산하여 과세된다.

 

그러나 부모가 자녀에게 개인과 개인 간의 무상이전을 한다면 이는 증여세로 과세된다. 어차피 똑같은 세금이 발생하는데 이게 어떤 이득이 되냐고 말할 수 있다. 그러나 대한민국의 상속세 및 증여세법의 가장 핵심적인 원리 하나는 알고 있어야 한다. 바로 증여 후 10년 이내에 재차 증여를 하면 전부 다시 합산하여 계산된다는 것이다.

 

그러므로 9년 전에 증여한 가액이 있고 지금 재차 증여를 한다면 누진세율로 최대 50%의 높은 세금을 과세 받게 된다는 점이다. 그러므로 점진적으로 자녀에게 부의 이전을 해줄 수 있는 것에 대한 가액 한계가 명확하다.

 

이는 상속에도 똑같이 적용된다. 증여 후 증여자가 사망하게 되면 상속세 계산 시 상속인은 10년, 상속인 이외의 자는 5년 간 증여한 재산가액을 상속재산에 전부 합쳐서 누진세율로 다시 계산하게 된다. 그야말로 10년이라는 긴 시간이 지나지 않으면 웬만해서는 초기화가 될 수 없다는 것이다.

 

그러나 주주로서 받는 배당소득은 매년 새로 계산될 뿐 작년의 배당소득에 합쳐서 계산하는 경우는 발생하지 않는다. 그러므로 종합소득세의 낮은 세율인 6%부터 적용받을 수 있어서 시뮬레이션을 통해 본다면 상당한 세액을 절세할 수 있다.

 

4. 자녀의 경제적 교육 관점으로 좋다.

 

현금을 증여하면 자녀의 재테크 방식이 미숙하여 손실이 크게 발생할 수도 있다.

 

이때 부동산 법인을 관리하면서 그에 맞춰 수익과 지출을 관리하게 하면, 세후수익을 벌기 어렵다는 것을 깨닫는 경우가 많다. 또한 법인의 관리는 쉽게 경험할 수 있는 것이 아니므로 법인 운영에 대한 묘를 배우게 할 수 있는 좋은 기회가 될 수도 있다.

 

그 밖에 신규법인은 개인보다 대출이 잘 나올 수 있기 때문에 자본금이 부족하여 부동산 투자를 못 하는 경우 이를 보완해줄 수도 있다.

 

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<부동산 법인사업자의 단점>

 

그렇다면 장점만 있을까? 당연히 단점도 존재한다. 그러나 곰곰이 살펴보면 대부분 보완할 수 있는 점들이므로 너무 단점에 몰입하지는 않도록 하자.

 

1. 설립등기 및 사업절차가 생소하다.

 

많은 이들이 이게 복잡하다고 여기지만 사실 낯선 것이다. 사실 법인설립은 법무사님이 뚝딱 만들어주기 때문에 생각보다 금방 만들 수 있다. 오히려 생소한 절차에 대해서 어느 정도 공부를 해서 물어보면 되는 것이다.

 

그런데 이 정도의 공부도 하지 않으면서 법인의 장점을 가져가려고 한다면 그건 법인 운영에 있어서 욕심일 수 있다. 그리고 세무사를 통해 기장을 하면서 법인의 세금 체계에 대한 것을 많이 듣기 때문에 엄청나게 어려운 바도 아니다.

 

그리고 처음 부동산 투자 및 관리를 위해 부동산 및 세금에 대해서 공부하였을 때를 생각해보자. 그때도 낯섦에 어려워했었지만 기장도 맡기고 이것저것 알아보면서 세금 및 부동산 관리에 대한 운영의 묘를 익히지 않았던가. 오히려 지금은 개인사업자의 운영형태에 익숙해서 법인사업자에 대한 배움을 번거롭게 생각하는 경우는 아닌지 생각해보도록 하자.

 

2. 세후 이익에 대한 처분이 자유롭지 못하다.

 

법인은 또 다른 하나의 인격체이다. 그러므로 이 법인의 자금을 내 것으로 생각하는 순간 큰 사고를 치고는 한다.

 

결국 법인에서 세후 이익을 개인이 가져가기 위해서는 사업, 배당, 청산 등의 과정을 거쳐야 한다. 이 과정에서도 일정 세금이 발생하기 때문에 이에 대해서 당연히 높은 세율이 나오지 않도록 각 소득에 맞게 비율 조절을 하는 것이 절세의 핵심이다.

 

나아가 법인은 법인대로 개인은 개인대로 두 개의 노선을 계속 각각 운영을 하는 것이 현재의 세금 체계에서는 긍정적 절세로 이어질 수 있다. 법인에서 발생한 이익을 개인으로 옮겨야지만 그것이 나의 진짜 자금이란 생각을 한다는 것이 고정관념일 수 있다는 것이다. 법인의 대표로서 법인을 키워나가는 과정을 노력하는 것이 훨씬 자산을 증가하는데 있어서는 유익할 수 있다.

 

3. 그 외 간간이 법률의 규제가 심하다고 하는데, 매출이 엄청 높지 않은 법인이라면 그에 대한 규제 및 위험도 생각보다 발생하지 않는다는 사실을 알아두자.

 

고도화된 법인사업체가 아니고서야 회계처리도 대부분 심플하기 때문에 엄청난 법률규제에 처하는 경우는 우려하는 것만큼 발생하지 않는다.

 

비주거용 부동산인 상업용 부동산의 법인 투자는 장단점이 존재하니 결국 취득-보유-처분 단계에서의 수익에 따른 세액이 얼마나 나올지 시뮬레이션을 해보고 그에 맞춰 의사결정을 하도록 하자.

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