이종호 홈즈 부동산 대표

2023.12.11 11:00

부동산 동향

신축 아파트를 할인된 가격에 매수하는 방법! 1탄. ‘광명’ 입주장 전격 분석 (하)

Summary

 

 

(상)

  • ‘신축 입주장’ 투자가 기회인 이유는?
  • 2025년, 광명 부동산 시장에 엄청난 기회가 오는 이유는?

(하)

  • 광명 지역 눈여겨볼 신축 입주 단지는?
  • 광명 ‘신축 입주장’ 투자 전략 어떻게 세워야 할까?

 

"광명 지역 눈여겨볼 신축 입주 단지는?"

 

대표적으로는 2025년 12월에 입주하 ‘광명자이더샵포레나’와 2026년 1월에 입주하는 ‘철산자이브리에르’를 뽑을 수 있습니다.

 

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(이미지 출처: GS건설)

 

이 두 단지를 선정한 이유는 크게 두 가지 입니다.

 

첫 번째 이유는 이 단지들이 입주장 중기 이후에 입주하는 단지들이라는 것입니다. 

 

대규모 입주장이 진행되는 지역의 초기 입주 단지들 경우, 그간 누적된 이주로 인한 주택 공급 부족으로 전월세 수요가 상당히 강한 경우가 많습니다.

 

때문에 입주장에 진입한다고 하더라도, 상대적으로 전세 가격이 잘 버티는 경향을 보이고, 이로 인해 매매가격의 하락 폭도 크지 않습니다.

 

반면 입주장으로 진행될수록 주변 수요가 고갈되고, 이로 인해 후기에 입주하는 아파트의 입주장일수록 입주 시 전세 가격의 하락 폭도 커집니다.

 

광명자이더샵포레나와 철산자이브리에르는 입주장 중반기 이후 입주를 하는 단지들이기 때문에, 입주 시 전세수요가 약세 흐름을 보일 것으로 보입니다.

 

또한 두 단지가 인접해 있고, 두 단지의 세대수를 합치면 5천 세대가 넘기 때문에, 물량 부담으로 인해 전세 가격의 하방 압력이 더욱 거셀 것으로 보입니다. 

 

두 번째 이유는 두 단지의 분양가가 상당히 합리적인 금액이라는 것입니다.

 

철산자이브리에르와 광명자이더샵포레나는 최근에 분양한 광명의 타 단지들에 비해서 상대적으로 저렴한 가격에 분양하였습니다. 

 

철산동에 위치한 철산자이브리에르의 경우 25평 기준으로 분양가가 8억 원 중후반대 광명 자이더샵포레나의 경우 30평 기준 8억 원 중후반대에 분양하였기 때문에, 추후 입주장으로 인한 가격 조정이 발생한다면, 상당히 합리적인 금액대에 매수할 수 있을 것으로 보입니다. 

 

이 두 단지가 입주한 이후에도 입주할 단지들이 남아 있기는 하지만, 각 구역의 사업진행 상황을 관찰해 보았을 때, 실제 입주까지는 상당한 시간이 소요될 것으로 보입니다. 

 

 

"광명 신축 아파트 입주장 투자 전략은?"

 

광명은 대규모 재개발 재건축 정비사업의 진행으로 인해 도시 전체가 환경이 개선되는 등의 긍정적인 장점이 많은 지역이지만, 장기적으로는 큰 악재를 보유하고 있습니다.

 

바로 3기 신도시의 대규모 입주입니다.

 

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2030년 이후 3기 신도시 광명시흥지구(7만 5천 세대), 학온지구(5280세대), 하안2지구(5400세대), 구름산지구(5000세대) 등 대략 9만 가구가량의 입주 물량이 대기하고 있습니다.

 

이는 현재 광명 재개발, 철산 재건축 합산 입주 물량에 4배 이상이 되는 입주 물량입니다.

 

현재는 공사비 인상과 토지 보상 문제로 인해 사업이 지연되고 있어, 당장 입주를 걱정해야 할 것으로 보이지는 않지만, 장기적으로 2030년 이후로는 대규모의 입주 물량으로 인한, 전월세 가격 및 매매가격의 하방 압력이 거셀 것으로 예상됩니다.

 

때문에 추천 드릴 수 있는 광명 지역 투자 전략으론, 2025년 2026년 입주장 신축 단지 매수 후, 신도시들이 본격적으로 입주하기 전 시점인 2030년 전 매도하는 전략을 추천드릴 수 있겠습니다. 

 

오늘은 신축 아파트를 저렴한 금액에 매수할 수 있는 ‘신축 입주장’ 투자법과 앞으로 대규모 입주장이 예견되어 있는 광명 지역에 대한 분석을 해보는 시간을 가져 보았습니다.

 

앞으로도 기회가 된다면, 신축 입주장 투자 추천 지역에 대해서 분석해 보려고 하니, 기대해주시면 감사하겠습니다.

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