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Summary

2023년 9월 고점 찍고 조정국면 진입 조정은 내년 6월 말까지 진행될 듯 타이밍과 가격 메리트 동시에 고려하라

 

요즘 주택거래가 줄고 가격도 떨어지고 있다. 주택시장이 본격 조정국면으로 접어든 모양새다. 내 집 마련 수요자들이 관망세로 돌아선 때문이다. 단기간에 급반등하면서 싼 매물이 소진된 데다 특례보금자리론 일반형 등 일부 대출상품 판매가 중단된 영향이 크다.

 

시장의 관심은 2024년 주택시장이 어떻게 될 것이냐다. 결론적으로 말해 상저 하고 속 소(小) 박스권 장세가 나타날 것 같다. 상반기보다 하반기 여건이 조금 더 나으나 작은 박스권에서 보합세를 보일 것이라는 얘기다. 거래량은 예년처럼 많지 않아 불황 장세를 보일 것이다.

 

 

부동산 가격은 상승요인과 하락요인의 시소게임의 결과다.

 

우선 상승요인부터 살펴보자.

 

2024년에 가장 주목해 봐야 할 것은 기준금리 동향이다. 주택시장은 투자상품화가 진행되면서 금리나 유동성에 민감하게 움직인다. 금리가 낮아지면 금융비용이 낮아져 수익률이 올라간다. 기존에 고금리로 대출을 빌렸던 투자자들도 한숨을 돌릴 수 있게 된다.

 

금융계에선 한국은행이 기준금리를 2024년 하반기 이후 2~3차례 낮출 것으로 예측한다. 최근 금융기관의 컨센서스에 따르면 2024년 말 기준금리를 연 3%로 전망한 곳이 45.2%로 가장 많았다. 연 2.75%로 전망한 곳이 32.3%로 그다음을 차지했다.

 

기준금리 인하는 물가와 맞물려 있다. 한국은행은 2024년 11월 소비자물가를 2.6%로 예상한다. 2023년 11월은 3.6% 수준이다. 물가부담이 낮아진 만큼 기준금리를 낮출 것이라는 게 금융계의 전망이다.

 

하지만 전망은 항상 맞는다는 보장은 없다. 경제는 움직이는 유기체 성격이 강하기 때문이다. 현재로서는 그럴 가능성이 있다는 정도로 받아들이는 것이 좋을 것 같다. 금리 인하가 집값을 당장 자극하지는 못할 것으로 보인다. 매매시장보다는 전세 시장에 더 영향을 줄 전망이다. 전세는 변동금리 대출이 많아 좀 더 금리동향에 좀 더 민감하게 움직일 수 있어서다.

 

그리고 27조 규모의 신생아특례대출상품은 주택가격을 떠받칠 수 있는 특급재료이다. 주택가격 9억 원 이하를 구입할 경우 연 1.6~3.3%의 저리에 빌릴 수 있다. 2023년 출산한 사람까지 이 상품을 이용할 수 있다. 2023년 주택시장의 받침대 역할을 한 것이 바로 40조 원 규모의 특례보금자리론이라는 점을 감안하면 신생아 특례대출도 적지 않은 영향을 미칠 전망이다. 집값 상승을 이끌기보다는 하락을 막는 방패 역할로 봐야 할 것 같다.

 

그리고 공급부족 불안심리, 고분양가 후폭풍도 상승요인으로 꼽힌다. 4월 총선은 일회성 이벤트 정도가 될 것 같다. 다만 표심을 잡기 위해 개발 공약이 나올 수 있어 국지적인 재료가 될 전망이다.

 

 

하지만 악재도 만만치 않다.

 

집값이 단기간 반등하면서 급매물이 사라져 수요자들 심리가 위축되었다. 가계부채가 경제 수준에 비해 과도하고, 소득이나 물가에 비해 여전히 비싼 것도 악재다. 아파트값이 2023년에 너무 반등을 많이 한 것도 악재라면 악재다. 수요자들의 기대수준을 맞추려면 가격은 지금 수준보다 더 낮아져야 한다.

 

이런 점을 종합해 볼 때 아파트 시장은 2023년 9월 고점을 찍고 조정국면으로 접어들었다. 지난해처럼 급락하거나 장기 하락으로는 보지 않는다.

 

조정 시기를 2023년 6월 말까지 보고 싶다. 지금부터 3월까지는 약세, 4월부터 6월 말까지는 약보합세, 7월부턴 강보합세를 조심스럽게 예측해 본다.

 

따라서 내 집 마련을 하려면 설 연휴 혹은 3.1절 지나서부터 급매물을 찾아보는 것도 좋을 것이다. 요즘은 광속의 시대다. 하락기에는 단기간에 확 떨어지고 반등 속도도 빠르다. 그래서 현장을 예의주시해야 한다.

 

다만 타이밍만 보면 안 된다. 가격메리트를 함께 봐야 한다.

 

고점(2021년 10월) 대비 강남 등 인기 지역은 20% 이상, 나머지 지역은 30% 이상 싼 급매물을 중심으로 선별 접근해야 한다. 거듭 말하자면 타이밍보다는 가격메리트가 더 중요하다는 것을 명심하자.