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Summary

다운계약서 작성은 명백히 불법이나 사법상 매매계약의 효력은 인정 다운계약서 작성 의무는 매매계약의 주된 채무가 아니므로, 일방이 다운계약서 작성의무를 이행하지 않는다는 이유로 매매계약을 일방적으로 해제하는 것은 불가

 

양도소득세를 낮추기 위해 부동산 매매계약 시 다운계약서를 작성하는 경우가 종종 있다. 다운계약서는 실거래 매매대금보다 매매대금을 낮춰서 계약서를 작성하는 것을 의미한다.

 

다운계약서 작성은 명백히 불법으로서 공인중개업자는 등록이 취소되거나 업무정지 처분을 받을 수 있고, 계약당사자들은 가산세가 부과되는 등의 불이익을 받게 된다.

 

 

그렇다면 다운계약서를 작성한 경우 매매계약의 효력은 인정될까?

 

“양도소득세의 일부를 회피할 목적으로 매매계약서에 실제로 거래한 가액을 매매대금으로 기재하지 아니하고 그보다 낮은 금액을 매매대금으로 기재하였다 하여, 그것만으로 그 매매계약이 사회질서에 반하는 법률행위로서 무효로 된다고 할 수는 없다”는 것이 우리 법원의 태도이므로 매매계약의 효력은 인정된다.

(대법원 2007. 6. 14. 선고 2007다3285 판결)

 

만약 다운계약서를 쓰기로 약속하였다가 일방이 실제 거래금액으로 매매계약서를 다시 쓰자고 하자 다른 일방이 이를 이유로 매매계약을 해제하는 것은 가능할까?

 

매매계약을 해제하려면 ‘주된 채무에 대한 불이행’이 있어야 하므로, 주된 채무가 아닌 부수적인 의무에 불과한 다운계약서 작성을 이행하지 않는다는 것을 이유로 매매계약을 일방적으로 해제하는 것은 불가능하다.

 

우리 법원 역시 “매매계약 시 향후 작성할 검인계약서상의 매매대금을 실제 대금과는 달리 매매 대상 부동산의 과세표준액으로 작성하기로 약정하였으나 매수인이 이를 이행하지 않은 경우 검인계약서상의 매매대금에 관한 위 약정 부분은 조세회피 등의 의도에서 매도인의 편의를 보아준다는 것일 뿐 위 매매계약의 주된 목적을 달성하는 데 필수불가결한 것은 아니라 할 것이므로

 

위 매매계약에 부수되는 의무를 규정한 것에 불과한 것이어서 그 불이행에 의하여 위 매매계약의 목적을 달성할 수 없게 되는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 불이행만을 들어 매도인이 위 매매계약을 해제할 수는 없다”고 판시한 바 있다.

(대법원 1992. 6. 23. 선고 92다7795판결)

 

따라서 다운계약서 작성 의무는 부동산 매매계약의 주된 채무가 아니므로, 매도인이든 매수인이든 다운계약서 작성을 이행하지 않는다는 이유만으로 일방적으로 매매계약을 해제할 수는 없다.

 

이를 이유로 일방적으로 매매계약을 해제한다면 자신의 계약상 의무를 이행하지 않은 사람에게 귀책 사유가 인정되어 오히려 상대방으로부터 매매계약을 해제당할 수 있으며 그에 따른 원상회복 및 손해배상 의무까지 지게 될 수 있으므로 주의가 필요하다.