제네시스박

2023.12.05 11:00

세금/절세

종부세 감소에 따른 대응방안

Summary

  • 종부세 대상자 100만명 아래로 내려갈 듯
  • 내년 종부세는 어떻게 될까?
  • 앞으로 자산관리에 있어서 종부세는 어떤 역할을?

 

올해 종부세(종합부동산세) 대상자는 100만 명 아래로 내려갈 것으로 보입니다. 대상자 수도 지난해 130여 만 명보다 크게 줄고, 세수 역시 작년 6.8조에서 2조 이상 줄어들 것으로 예상됩니다.

 

왜 이런 결과가 나온 것일까요?

 

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(그림 1) 종부세 과세체계

 

우선 인별 합산 공시가격이 내려갔습니다. 공시가격은 정부가 1년에 한 번씩 정해서 발표하는 가격인데요, 통상 시세의 70% 내외입니다(대략적인 값으로, 이 비율은 모두 다릅니다). ‘23년도 공시가격의 경우 평균 18.61% 하락하였기에 우선 첫 번째 항목인 공시가격부터 하락하였습니다. 

 

다음으로 기본 공제금액이 기존 6억에서 9억으로 상향되었습니다. 이는 차감 항목이므로 당연히 종부세 과표를 줄이는 역할을 합니다. 또한 1세대1주택 단독명의 역시 11억에서 12억으로 올라갔기에 1주택 단독명의이든 공동명의든 그리고 다주택자이든 올해 종부세 하락은 예견된 것이었습니다. 

 

어서 공정시장가액비율은 60%~100% 사이인데, 이는 정부 시행령으로 정하며 작년에 이어 올해 역시 가장 최저치인 60%입니다. 

 

여기에 종부세 세율은 일부 조정이 되어, 기존 최고세율 6%에서 5%로 내려갔고 지역 상관없이 3주택 이상 그리고 종부세 과표 12억 초과된 경우라면 이 경우에만 종부세 중과세율이 적용됩니다. 따라서 2주택까지는 비록 규제지역에 주택을 보유하더라도 종부세 중과는 해당하지 않는 것입니다. 

 

이중 우리가 기억해야 할 것은, 작년 종부세법 개정으로 공제금액이 상향되었고 세율이 내려갔으며 일부 종부세 중과도 완화되었다는 점입니다.

 

이는 정부에서 단독으로 정한 것이 아니라, 여야가 합의하여 국회에서 정한 것입니다. 따라서 이에 대해 ‘부자감세' 등으로 야당이 비판을 하는 것은, 어찌 보면 생색내기 또는 어불성설이라 할 수 있습니다. 

 

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(그림 2) 홈택스 메인화면 

 

현재 종부세는 홈택스에서 조회가 가능합니다. 예년에 비해 감소된 종부세 고지서를 보고 안도의 한숨을 내쉬고 있는 납세자가 많아질 것으로 예상합니다. 

 

다만 여전히 법인 종부세는 기존처럼 상당합니다. 먼저 법인 종부세의 경우 기본공제 금액을 적용하지 않습니다. 따라서 보유한 주택의 공시가격에 공정시장가액비율을 곱한 금액이 그대로 종부세 과표가 됩니다. 

 

여기에 개인 종부세율의 최고 세율인 2.7%(2주택 이하) 그리고 5.0%(3주택 이상)를 곧바로 적용하기에 여전히 큰 부담입니다. 

 

즉, 법인의 경우 보유한 주택의 공시가격 하락 그리고 공정시장가액비율 60% 적용, 그리고 최고세율 하락 외에는 달라진 게 없다는 것입니다. 

 

개인적으로 이는 상당한 문제가 있다고 생각됩니다. 법인 종부세를 위와 같이 적용한다는 건 개인과 법인을 거의 동일시함에 따라 나온 결과라 보이며 이는 개인과 법인이 엄연히 권리의무 주체가 다름에도 불구하고 이를 인정하지 않는 처사로 저는 생각합니다. 

 

아무쪼록 이상의 내용을 바탕으로 내년도 종부세를 예측해 보면 어떤 결과가 나올까요?

 

우선 공시가격은 내년과 비슷하거나 하락할 가능성이 높습니다. 물론 일부 지역의 경우 과거 전고점을 거의 회복한 경우도 있지만 그렇지 못한 경우가 많습니다. 특히 지방 부동산이 더욱 그러한데요, 이렇게 볼 때 공시가격은 올해와 비슷하거나 내려갈 가능성이 높습니다. 

 

다음으로 공제금액은 동일할 것으로 보이지만, 공정시장가액비율은 올해와 동일하게 60%가 유지될 것으로 예상됩니다. 지난 국정감사 때 기재부는 내년도 종부세 공정시장가액비율 역시 60%를 유지하겠다고 밝혔기 때문입니다. 

 

마지막으로 세율은 현재 3주택 이상 + 종부세 과표 12억 초과인 경우 중과세율이 남아있는데, 이에 대해서는 개정 여부가 불투명합니다.

 

따라서 이상의 내용을 종합해 볼 때 내년도 종부세는 비슷하거나 내려갈 가능성이 높습니다. 

 

따라서 우리는 자산관리에 있어서 아래와 같은 부분을 기억할 필요가 있습니다.

 

첫째, 보유세 부담은 당분간 내려갈 예정이니 이에 대해 보유 자산을 급하게 처분할 필요는 없습니다. 

 

물론 투자가치가 적거나 현금 확보가 필요한 경우에는 당연히 매각이 낫겠죠? 

 

둘째, 다주택자의 경우 가급적 2채 이내 주택 보유가 유리할 것입니다. 

 

종부세 중과도 피할 수 있고, 취득세 중과에서도 어느 정도 자유로울 수 있어서입니다. 어떤 주택을 더 보유하고 어떤 걸 반대로 매각할지를 결정해야 합니다. 역으로, 2주택까지 취득은 여력이 된다면 해볼 수 있다는 것도 의미합니다. 

 

셋째, 종부세 부담을 줄이기 위한 임대주택 등록은 매우 신중해야 합니다. 

 

임대주택 등록 시 요건을 갖춰 등록 및 임대를 하면 종부세 합산배제 혜택을 받습니다. 하지만 그에 비해 준수해야 할 공적의무사항이 너무 많습니다. 단지 이 목적 하나라면 굳이 등록을 해서 10년을 가져가야 할 필요가 있나 싶습니다. 

 

아무쪼록 보유세가 줄어들면, 우선은 급하게 처분을 할 필요가 없어집니다. 따라서 이에 대한 시간이 생겼다고 생각하시고 올 연말에는 차분하게 내년도 계획을 세워보시기 바랍니다.

 

물론 연말 정기국회 때 개정되는 세법 사항이 있다면 잘 체크하셔야 하는데요. 이에 대해서는 저희 인사이트 칼럼을 통해서 신속히 전달해 드리도록 하겠습니다.

 

감사합니다.    

 

https://www.hometax.go.kr/

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