이종호 홈즈 부동산 대표

2023.12.04 11:00

부동산 동향

신축 아파트를 할인된 가격에 매수하는 방법! 1탄. ‘광명’ 입주장 전격 분석 (상)

Summary

 

 

(상)

  • ‘신축 입주장’ 투자가 기회인 이유는?
  • 2025년, 광명 부동산 시장에 엄청난 기회가 오는 이유는?

(하)

  • 광명 지역 눈여겨볼 신축 입주 단지는?
  • 광명 ‘신축 입주장’ 투자 전략 어떻게 세워야 할까?

 

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‘신축 아파트’를 저렴하게 매수할 수 있는 시점은 언제일까요?

 

바로 신축 아파트 입주장 시점입니다.

 

입주장은 일반적으로 신축 아파트 공사가 끝나고, 입주 전까지 기간을 말합니다. 일반적으로 입주장에는 기존 시세에 대비 적게는 10%에서 많게는 15%까지 가격이 조정됩니다. 때문에 신축 아파트를 매수하려는 분들에게는 좋은 기회가 될 수 있는 시기입니다. 

 

그래서 오늘은 왜 입주장에서는 신축아파트를 저렴하게 매수할 수 있는지, 또 24년~26년 대량의 신축 아파트 입주가 몰려 매수자들에게 기회가 될 수 있는 ‘광명 입주장’에 대해서 분석해 보는 시간을 가져 보겠습니다.

 

 

"왜 신축 아파트 입주장은 저렴한 것일까?"

 

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이해를 쉽게 하기 위해, 지정된 기간 안에 연필(상품)을 판매하는 상황을 가정해 보겠습니다.

 

만약 매도자 혼자, 연필(상품)을 한 자루만을 매도하는 상황이라면, 매도하기가 매우 쉬울 겁니다.

 

매도 경쟁이 없고, 매수자는 입장에서는 내가 연필(상품)을 팔지 않으면, 살 수 없기 때문에, 높은 가격에도 쉽게 매수하려는 경향을 보입니다. 때문에 높은 가격에도 매도자들은 쉽게 매도할 수 있습니다. 

 

반면에 100명의 사람이 각자 한 자루씩 100자루의 연필을 동시에 판매하는 상황을 가정해 봅시다.

 

짧은 기간 내에 비슷한 연필(상품)들이 시장에 쏟아지기 때문에, 매도 경쟁이 붙게 될 것입니다. 매수자들은 매도자들의 매도 경쟁으로 인해 심리적 안정감을 느끼게 되고, 매수를 미루면서, 시장 가격은 급락하게 될 것입니다. 시장에 공급은 일순간에 늘어났지만, 매수하려고 하는 수요는 고정되어 있기 때문이죠.

 

매도자 입장에서 이 문제를 해결할 수 있는 방법은 매매 가격을 낮추는 것입니다.

 

가격을 낮추면 수요 공급 법칙에 따라 수요는 증가합니다. 그렇기에 가격을 낮추어서라도 매도를 하려는 매도자들의 수는 증가하게 되고, 이로 인해 가격 하락은 가속되게 됩니다.

 

신축 아파트 입주장의 상황도 이와 비슷합니다.

 

신축 아파트의 경우, 보통 입주 지정기간이 있고, 이 기간 안에 잔금을 치르지 못한 소유주들은 높은 이자를 물어야 합니다. 때문에 순간적으로 많은 물량의 전세 매물이 시장에 나오게 되죠.

 

이로 인해 전세 매물 간의 경쟁이 발생하면서, 전세가격은 급격하게 하락하게 됩니다. 

 

전세가격이 급락하게 되면, 일부 자금이 부족한 투자자들은, 낮아진 가격에 전세를 맞춰도 아파트의 잔금을 모두 치를 수 없기 때문에, 전세 맞추기를 포기하고, 시장에 부동산을 매물로 내놓게 됩니다.

 

이로 인해 매매 매물의 양도 덩달아 증가하면서, 전세가격 뿐만 아니라 매매가격 또한 하락하게 됩니다.

 

이것이 바로 입주장에서 급매가 발생하는 원리입니다.

 

가장 대표적인 사례는, 바로 2018년 말 헬리오시티 입주장입니다. 당시 헬리오시티의 경우 입주장에 진입하면서, 순간적으로 전세 가격이 8억 대에서 5억 대까지 35%가량 하락하게 되었고, 이로 인해 매매가격 또한 순간적으로 15% 이상 조정되었습니다. 이러한 헬리오시티 입주장은 당시 신축 아파트를 매수하려는 분들에게는 큰 기회가 되었습니다.

 

특히 이러한 신축아파트 입주가 연속적으로 몰리는 지역의 경우에는 더욱 좋은 기회가 발생하기도 합니다. 

 

 

"2025년, 광명 부동산 시장에 기회가 온다?"

 

앞으로 신축 아파트의 입주가 대량으로 몰리는 지역이 있습니다. 바로 ‘광명’입니다.

 

현재 광명은 재개발과 재건축 사업이 활발하게 진행되고 있습니다. 이로 인해 2024년부터는 연속적인 대량의 신축아파트의 입주를 앞두고 있습니다. 즉, 신축 아파트를 매수하려는 분들에게는 절호의 기회가 될 수 있다는 뜻입니다. 

 

24년 말부터 26년 초까지 입주하는 광명 지역에 신축 아파트를 정리해 보면 다음과 같습니다.

2024년 10월 호반써밋그랜드에비뉴
(광명 광명동, 1,051 세대)
2024년 12월 트리우스광명
(광명 광명동, 3,344 세대)
2025년 5월 철산자이더헤리티지
(광명 철산동, 3,804 세대)
2025년 11월 광명센트럴아이파크
(광명 광명동, 1,957 세대)
2025년 12월 광명자이더샵포레나
(광명 광명동, 3,585 세대)
2026년 1월 철산자이브리에르
(광명 철산동, 1,490 세대)

 

24~26년 초까지, 1년 반 동안 입주가 확정된 아파트 세대수만 1만 5천 세대가 넘습니다. 또한 그 이후에도 5구역(2876세대), 9구역(1509세대), 11구역(4291세대), 12구역(2045세대) 등 약 만1.1세대의 입주 예정되어 있습니다. 즉, 앞으로 3~4년 동안 총 2.6만 세대의 입주가 예정되어 있다는 것입니다.

 

여러분들이 이런 기회를 잘 활용하신다면, 시세 대비 10%~15% 정도 저렴한 금액에 광명의 신축 아파트를 매수할 수 있다는 것입니다.

 

그러면 이렇게 입주하는 수많은 광명의 신축 아파트 단지 중에서 눈여겨볼 곳은 어디일까요? 

 

다음 (하)편에서 투자 유망 단지를 함께 살펴보도록 하겠습니다!

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