손광남 변호사

2023.12.01 11:00

법률

임대차보증금 반환 청구 시 주의점

Summary

  • 임대차계약 만료일에 맞추어 임대차보증금을 반환 청구하기 위해서는, 위 기간 내에 임대차계약 갱신 거절 의사를 통보하여야 합니다.
  • 임차인이 임대인의 동시이행 항변권을 없애기 위해서는, 원칙적으로 건물을 인도하여야 하나, 실무적으로는 부동산을 비워주고 열쇠를 공인중개사에게 맡겨 두고 이를 찾아가라고 통지하면 됩니다.
  • 임차권등기 명령에 따라 부동산등기부등본에 임차권이 등기가 되면, 다른 집으로 전입신고를 하더라도 대항력 및 우선변제권을 유지할 수 있어, 임대차보증금 반환에 안전장치가 됩니다.
  • 임대인이 임의로 임대차보증금을 반환하지 않는다면 지급명령신청 또는 본안소송을 제기하여야 합니다. 

 

임차인 입장에서는 임대차기간이 만료되면 당연히 임대인이 임대차보증금을 돌려 줄 것이라고 기대하지만,

 

부동산 시세가 하락하는 시기에는 임대인이 임대차보증금을 제때 돌려주지 못하는 경우가 종종 생깁니다.

 

임차인 입장에서 임대차보증금 반환 청구 시 주의할 점 4가지를 설명해 드리고자 합니다.

 

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(1) 임대차계약 갱신 거절 통보

 

주택임대차보호법이 적용되는 경우에는

임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신 거절의 통지나 조건 변경 통지를 하지 않으면, 동일한 조건으로 임대차계약이 갱신되며 존속기간은 2년으로 봅니다. 

 

상가임대차보호법이 적용되는 경우에는

임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 않으면, 동일한 조건으로 임대차계약이 갱신되며 존속기간은 1년으로 봅니다. 

 

따라서, 임대차계약 만료일에 맞추어 임대차보증금을 반환 청구하기 위해서는, 위 기간 내에 임대차계약 갱신 거절 의사를 통보하여야 합니다.

 

위 통보는 통화, 문자메시지, 이메일 등 방법에 제한이 없으나, 분쟁을 대비하여서는 내용증명우편으로 통지하는 것이 바람직합니다.

 

(2) 동시이행 항변권 제거

 

임대차 관계가 종료될 때는, 임대인은 임대차 보증금 반환 의무가 있고, 임차인은 부동산 인도 의무가 있으며, 이 의무들은 동시이행 관계에 있습니다.

 

따라서, 임대인은 임차인이 건물을 인도할 때까지 임대차보증금 반환을 거부할 수 있습니다.

 

임차인이 임대인의 동시이행 항변권을 없애기 위해서는, 원칙적으로 건물을 인도하여야 하나, 실무적으로는 부동산을 비워주고 열쇠를 공인중개사에게 맡겨 두고 이를 찾아가라고 통지하면 됩니다.

 

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(3) 임차권등기 명령 신청

 

임대차보증금 반환 채권에 대해 우선변제권을 유지하려면, 임대차계약서에 확정일자를 받아야 하고, 대항요건인 주민등록을 유지하고 있어야 합니다.

 

그런데, 임차인이 이사를 가야하는 상황이라면 매우 난감합니다. 이사를 가면 대항요건을 상실하여 임대차보증금의 우선변제권을 상실할 수 있기 때문입니다.

 

우선변제권을 유지하고 앞서 설명한 임대인의 동시이행 항변권을 제거하기 위해서는 ‘임차권 등기명령’을 신청하는 것이 바람직합니다.

 

임차권등기 명령에 따라 부동산등기부등본에 임차권이 등기가 되면, 다른 집으로 전입신고를 하더라도 대항력 및 우선변제권을 유지할 수 있어, 임대차보증금 반환에 안전장치가 됩니다.

 

(4) 임대차보증금반환 청구 지급명령 또는 본안소송

 

임대인이 임의로 임대차보증금을 반환하면 좋겠지만, 임의로 반환하지 않는다면 지급명령신청 또는 본안소송을 제기하여야 합니다. 

 

지급명령 또는 본안소송을 제기하여 승소확정 판결을 받아야, 집행권원을 가지고 부동산 경매 등 강제집행이 가능합니다.

 

지급명령신청은 상대방이 이의신청을 하지 않으면 3~4개월 내에 결정문을 받을 수 있지만, 상대방이 이의신청을 하는 경우 소제기 신청을 통해 다시 소송으로 진행하여야 하므로 바로 본안 소송을 제기하는 것보다 오히려 3~4개월 더 시간이 소요될 수 있습니다.

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