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필요경비가 양도세 절세 항목인 이유! 인테리어 공사, 필요경비 인정 모두 되는 것일까? 돈 되는 필요경비 항목은?

 

간혹, "인테리어 공사를 큰돈 들여서 했는데 양도세 절세가 안 된다고 합니다. 왜 그렇죠?"라는 질문을 받을 때가 있습니다.

 

아시다시피 최근 지속적인 물가 상승으로 인테리어 공사비 역시 큰 폭으로 상승했습니다. 

 

그래도 실거주하는 집이고 추후 양도세 절세까지 된다고 해서 큰맘 먹고 한 공사인데, 나중에 알고 보니 양도세 절세가 안 된다고 하면 좀 당황스럽겠죠?

 

(그림 1) 양도세 계산과정, 국세청 홈택스

 

(그림 1)은 양도세 계산과정을 설명한 표인데요.

 

이중 '양도차익'은 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 차감한 금액임을 알 수 있습니다. 당연히 이 값이 작을수록 부담해야 하는 양도세 역시 줄어들겠죠?

 

조금 더 자세히 설명해 드리자면, 양도가액과 취득가액은 실제 거래한 가격(실거래가)을 의미하고, '필요경비'는 해당 자산을 취득하는 데에 들어간 비용임을 알 수 있습니다.

 

문제는 현행 세법에서 인정하는 필요경비가 양도차익을 줄일 수 있는데 그 인정 항목이 몇 가지로 정해져 있다는 것입니다. 

 

먼저, 취득세가 필요경비 항목에 포함됩니다.

 

해당 자산을 취득하기 위해 어쩔 수 없이 지출한 금액이라 그러합니다. 이 경우 취득세는 해당 자산의 '취득원가'를 구성함으로써 추후 양도차익을 줄이는 역할을 합니다. 

 

그렇다고 거액의 취득세(12% 취득세 중과 등)를 모두 부담하기에는 만만치 않습니다. 실제 취득세를 모두 돌려받는 것이 아니라, 해당 금액에 적용되는 세율 정도만 절세가 되기 때문입니다. 

 

다음으로, 아무래도 많이 관심 갖는 항목이 인테리어 관련 필요경비입니다.

 

이 경우 '자본적 지출'과 '수익적 지출'로 구분이 되는데, 자본적 지출은 해당 자산의 가치를 높이거나 내용 연수를 증가시키는 항목이며, 수익적 지출은 소모성 항목이라 생각하시면 됩니다.  

 

(그림 2) 자본적 지출과 수익적 지출 비교, 국세청

 

대표적인 자본적 지출 항목은 베란다 샷시, 보일러 교체, 발코니 확장, 배관공사 등이 있습니다. 딱 봐도 큰 공사에 해당하고 해당 주택의 기능을 크게 개선하는 그런 항목이라고 보시면 됩니다. 

 

그에 반해 수익적 지출은 자본적 지출과 대비되는 항목인데, 안타깝게도 대부분의 인테리어 항목으로 보셔야 합니다.

 

즉, (그림 2) 자료에 있는 것처럼 벽지/장판 교체, 싱크대, 조명 교체, 타일 및 변기 공사, 화장실, 마루 공사비 등이 해당합니다. 대부분의 인테리어 항목에 해당하죠? 보일러의 경우 수리는 수익적 지출, 교체는 자본적 지출임에 유의하세요. 

 

이렇듯 대부분의 인테리어 항목이 세법에서는 수익적 지출로 보기 때문에 필요경비 인정이 될 수 없고, 그 결과 거액의 돈을 들여서 큰맘 먹고 인테리어를 한다 하더라도 양도세 절세가 생각보다 힘들 수 있다는 것입니다. 

 

예를 들어, 인테리어 총공사비가 5천만 원인데 이때 자본적 지출에 해당하는 비용이 2천만 원이라면, 2천만 원만 필요경비로 인정이 되고 이에 따라 양도차익이 줄어드는 효과가 나오고 궁극적으로 양도세 과표가 줄어들기에(그림 1을 참고하세요), 이때 적용되는 세율이 35% 구간이라면(양도세 과표 8,800만 원 ~ 1억5천만 원 구간) 실제로는 2천만 원의 35%인 7백만 원 정도가 절세 효과라 하겠습니다(대략적인 금액입니다). 

 

따라서 인테리어를 할 때, 자본적 지출과 수익적 지출로 구분이 되도록 '상세 견적서'를 꼭 받으시기를 바라며, 가급적 해당 금액은 카드결제 또는 현금영수증을 꼭 받아두시는 것이 좋습니다. 

 

만약 이러한 법적 증빙을 받지 못한다면, 이에 대한 입증 책임은 납세자에게 있는 것이므로 이를 인정받기가 상당히 힘든 것이 사실입니다. 늘 말씀드리지만, 미리미리 준비하셔서 받을 수 있는 절세 혜택을 놓치지 말고 꼭 챙기시기 바랍니다.

 

감사합니다.