장보혜 변호사

2023.11.29 11:00

법률

주택임대차 계약 시 절대 놓치면 안 되는 5가지!

Summary

  • 계약 당사자 확인(대리인일 경우 위임장, 인감증명서 확인)
  • 등기부등본 확인(가압류, 가처분, 가등기, 전세권, 저당권 등 등기 유무 확인)
  • 시세 및 세금 체납 여부 확인
  • 계약서 최대한 구체적으로 작성
  • 이사한 날 바로 전입신고 후 확정일자 받기

 

주택 임대차계약은 큰 자금의 이동도 수반하지만, 주거의 안정과도 직결되어 있다.

 

이처럼 중요한 의미를 갖는 주택 임대차계약을 체결할 때 어떤 점을 주의하여야 불측의 손해를 예방할 수 있을까?

 

(1) 계약 당사자 확인

 

임대인인 소유자의 주민등록증과 등기부등본상 소유자의 인적사항이 일치하는지 확인해야 한다.

 

만약 대리인과 계약을 체결하는 경우에는 위임장과 인감증명서를 반드시 요구해야 한다.

 

여기서 주의할 점은 부부의 일상가사대리권의 범위에 부동산의 임대권한은 포함되지 않으므로 남편이 소유자이더라도 부인이 혼자 계약에 참석했다면 위임장과 인감증명서를 반드시 확인해야 한다는 것이다.

 

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(2) 등기부등본 확인

 

등기부등본은 등기소에 방문하거나 대법원 인터넷등기소에서 열람•발급 가능하므로 공인중개사를 통해 계약을 하더라도 반드시 본인이 직접 확인하는 것을 추천한다.

 

부동산 등기부에는 토지등기부와 건물등기부가 있으므로 둘 다 확인하여야 한다.

 

표제부에서는 임대차계약의 지번이 등기부등본상 지번과 일치하는지 확인하고, 갑구에서는 임대인과 등기부상 소유자가 일치하는지 확인 후 특히 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등이 되어 있는지 확인하여야 한다. 이와 같은 등기가 되어 있는 부동산은 추후 분쟁이 발생하였을 경우 임차인이 보호받기 어려우므로 되도록 피하는 것이 좋다.

 

을구에서는 저당권이나 전세권의 등기 유무를 확인하고, 저당권의 채권최고액이 얼마인지도 반드시 확인하여야 한다.

 

(3) 시세 및 세금 체납 여부 확인

 

근저당권 설정금액이나 전세금이 주택의 시세보다 낮다고 안심할 것이 아니라 반드시 국토교통부 실거래가 공개시스템, KB 시세 등을 통해 실제 평균 시세를 확인하여 임대차 목적물이 경매에 넘어가더라도 낙찰금액에서 근저당권 채권최고액을 제하고 남는 금액이 있을지 따져보아야 한다.

 

임차보증금이 1,000만 원을 넘는 경우 임차인은 계약한 날부터 임대차 기간이 시작한 날까지 임대차계약서를 첨부하면 임대인의 동의 없이도 전국 세무서에서 임대인의 세금 체납 사실을 확인할 수 있으므로 세금 체납 여부도 확인하도록 하자.

 

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(4) 계약서는 최대한 구체적으로 작성

 

계약서는 최대한 구체적으로 작성하여야 하며, 계약 당시의 부동산 상태도 사진 또는 동영상 등으로 남겨두면 추후 원상회복과 관련된 분쟁을 최소화할 수 있다.

 

또한 계약 당시의 권리관계를 잔금일 익일까지 유지한다는 특약도 추가하여 계약일 이후 추가 근저당권이 설정되지 않도록 하여야 한다.

 

임대인이 위 특약을 위반할 경우에 대비하여 미리 손해배상액의 예정 조항도 특약으로 추가하는 것을 추천한다.

 

(5) 이사 당일 반드시 전입신고 후 확정일자 받기

 

아무리 피곤하더라도 이사 당일 임대차계약서를 지참하고 주민센터에 방문하여 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 한다.

 

이사를 하고 전입신고까지 마쳐야 다음날 0시부터 대항력이 발생하므로 전입신고는 반드시 이사 당일 하여야 한다.

 

주택 임대차 계약 시 위 5가지 사항을 주의한다면 추후 불측의 손해를 최대한 예방할 수 있을 것이다.

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