채상욱

2023.11.27 11:00

정책

총선과 부동산

Summary

  • 노후계획도시법 연내 통과가 어려운 두 가지 이유
  • 1기 신도시향 특혜 논란과 현실 가능성 부재가 핵심
  • 총선 전 분위기에 휩쓸리기보다 냉정히 후속 대응할 시점

 

윤 정부의 부동산 공약 중, 중요한 공약 하나가 노후계획도시법이다. 이 법을 둘러싸고 연말에 다시 한번 정치적 논란이 클 것으로 예상된다.

 

이 법은 당초 공약에서는 ‘1기 신도시 재건축 특별법’으로 시작했는데, 이후 적용대상이 너무 협소(전국 30만 호)하여 형평성 논란에 시달리자, 법을 ‘노후계획도시’로 바꾸고 연면적 100만 제곱미터 이상, 준공 20년 된 신도시 지역으로 확대했고 그 결과 전국 51개소로 적용대상을 넓혔다. 

 

그런데 이 법이 대통령 공약사항인데도 불구하고 국회에 9개월 이상 계류되고 논의조차 제대로 되지 못한 것은 법안 내용에 여전히 실현 가능성 논란과 형평성 논란이 크게 자리 잡고 있어서다.

 

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먼저, 실현가능성 부분을 보자. 

 

‘23.2월 국토부 장관이 1기 신도시장과 발표회를 같이 하며, 1기 신도시장들을 우대했으나, 반대로 법 내용은 지자체장들에게는 상당한 부담을 가중하는 법이었다.

 

왜냐하면 이 법에서는 정비사업을 위한 대규모 이주계획을 지자체장이 수립하도록 하고 있어서였다. 현재 3천 가구 이상만 재건축을 위해서 이주를 해도 주변 전월세 시세가 꿈틀거리는 상황에서, 분당 10만, 일산 7만 등 수만가구가 재건축을 한다고 가정하면, 임차료 변동이 매우 클 위험성이 있었기 때문이다.

 

따라서, 이들 가구의 이주를 위한 이주대책이 필요하고 그 대책을 각 지자체장이 수립하도록 하고 있는데, 그 규모가 분당만 해도 15년간 이주한다 치면 1년에 0.7만 호 수준이고, 3년이면 2만 호, 5년이면 4만 호 수준의 이주단지가 필요해서 사실상 신도시 하나를 더 지어야 하는 수준이다. 이 정도 광역급 신도시를 지자체장이 담당한다는 것은 극히 현실성이 낮다.

 

두 번째는 여전한 형평성 논란이다.

 

적용대상을 51개소로 넓혔음에도 불구하고, 이 법은 여전히 1기 신도시를 중심으로, 특히 그중에서도 분당 정도가 현실성 높은 지역으로 거론된다.

 

특별정비구역으로 지정이 되는 경우, 현 용적률 대비 1.5배의 용적률을 부과할 수 있고 안전진단도 아예 면제를 해준다. 그렇다면 특별법까지 나서서 분당 재건축을 위한 법을 제정한다는 것으로 이는 다른 지역의 정비사업지들이 보았을 때 ‘왜 우리 지역은 용적률 특례가 없으며 안전진단 면제도 하지 않느냐’라는 볼멘소리가 나올 수밖에 없다.

 

그런데, 적용지역들이 이론상 51개소라고 하더라도, 국토부가 9월 정기 국회 국토소위에서 가장 유력한 법안 적용지역이 분당이라고 말을 한 순간, 이 법은 맹성규 의원 말대로 ‘분당 재건축 특별법’이 되는 것이다. 그렇다면 다른 시도 지역에서 개별 단지 재건축을 추진하는 단지들이 보았을 때 상당한 형평성 논란이 올라올 수밖에 없다. 

 

애초에 부동산은 정치와 분리가 불가능한 부분이 있다. 그러나, 법안의 현실성, 형평성 논란을 정치로 덮으려는 것은 더욱 큰 문제다. 이 법이 제대로 제정되기 위해서는 지금보다 더 많은 전문가들이 달라붙어서 일을 처리해야 하는 것이지, 일부 정치가의 수사가 필요한 것은 아니지 않을까. 

 

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뉴스 상으로 이 법이 연내 통과될 가능성으로 1기 신도시 부동산에 문의가 들어간다고 한다.

 

그러나, 이들 지역을 현재 적극 매수 고려하는 것은 지금은 지양하는 것이 좋을 수 있다. 현실적으로 이 법이 제대로 제정되어 통과되지 않는 한 ‘희망 고문’일 가능성이 매우 높아서다.

 

특별정비구역 지정은 매우 쉽지만, 해제는 매우 어려운 것도 특징이다. 정비구역은 지정되고 정비사업이 진행되는 것이 자연스럽지만, 그것이 잘 안될 경우 상당한 재산권 문제가 발생한다. 재건축 투자는 잘하면 매우 높은 성과가 나지만 잘못하면 ‘잃어버린 10년 또는 20년’이 되기도 한다. 현재 정비사업 추진 지역들이 2000년대 초반부터 시작한 곳이 적지 않음을 기억할 필요가 있다.

 

해당 법은 시장에 광범위한 영향을 끼칠 가능성이 있는 만큼, 통과 및 수정-보완 여부도 자세히 살펴봐야 하겠다.

 

총선 시즌에 진입하면서 다양한 부동산 정책이나 프로젝트들이 발표되고 있다. 이중 상당수는 선거가 끝나고 나면 소리소문없이 사라질 것이다.

 

선거가 있기 때문에 부동산 부양책이 나올 것이라는 막연한 긍정보다, 차가운 가슴으로 실현 가능성 높은 정책이 무엇인지를 보고 대응하는 것이 더 낫다.

 

선거는 선거고, 부동산은 부동산이다. 

 

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