박원갑 KB부동산 전문위원

2023.11.25 11:00

투자

아파트시장, 거래 줄고 가격 떨어지는 조정국면 진입

Summary

  • 내년 상반기 매수 고려하되 고점 대비 20~30% 싼 곳만 선별
  • 다세대, 연립주택은 할인매장인 경공매 쪽 관심
  • 타이밍보다는 가격 메리트 보고 판단하라

 

가파르게 치솟던 아파트시장이 조정국면으로 접어들었다. 실거래가 지수 기준으로 단기 고점은 9월이 될 것으로 보인다. 이제는 거래가 줄고 가격도 약세를 띠는 양상이 될 것이다.

 

급히 내 집 마련에 나서지 말고 가격 메리트가 부각될 때까지 기다리는 게 좋다. 적어도 내년 1분기까지는 지켜보되 매수 시점은 상반기가 좋을 것 같다.

 

한국부동산원에 따르면 전국 아파트 실거래가 지수 10월 잠정치는 0.25% 하락한 것으로 나타났다. 서울(-0.45%), 수도권(-0.35%), 지방(-0.14%) 모두 10월 잠정치가 모두 하락했다. 10월 잠정치가 그대로 확정치로 나타날지 여부는 지켜봐야 하겠지만 방향은 맞지 않을까 생각된다.

 

잠정치 대로 나타날 경우 실거래가 기준 아파트값 고점은 9월이 될 것이다.

 

이처럼 아파트값이 다시 떨어진 것은 수요자들이 관망세를 보이고 있기 때문이다. 이미 싼 매물이 많이 팔린 데다 금리는 오르고, 특례보금자리론 일반형 판매 중단 등으로 매수 심리가 둔화한 점이 작용했다.

 

수요자들이 느끼기에 지금 매물은 가격 메리트가 없다고 생각한 것 같다.

 

CK_cb1790011947_l.jpg

 

사실 올해 들어 아파트값은 생각보다 많이 올랐다.

 

서울은 올해 들어 1월부터 상승해 9월까지 13.42%나 상승했다. 2월부터 오른 수도권은 같은 기간 9.5% 올랐다. 지방은 수도권과 같이 2월부터 올랐으나 누적 상승률은 1.99%로 수도권 대비 상대적으로 덜 올라 지역별 양극화가 심했다. 전국 기준 올해 들어 9월까지 상승률은 5.74%이다.

 

9월 전국 아파트값은 고점(2021년 10월) 대비 86.3% 수준으로 회복되었다. 서울은 85.6%, 수도권은 83% 수준으로 올랐다. 지방은 고점 대비 90.5% 수준이다.

 

지방이 왜 고점 대비 회복률이 높을까? 지방은 공급과잉에 지역경제 여건도 안 좋아 올해 들어 상승률이 높지 않았다. 그런데도 회복률이 높은 것은 지난해 미국발 고금리 쇼크를 덜 받았다는 것을 말해준다.

 

실제로 지난해 지방 아파트 실거래가는 10.6% 떨어졌다. 서울과 수도권이 지난해 22% 떨어져 지방 하락분의 2배에 달했다. 가격이 많이 하락하다 보니 반등이 올 때도 그만큼 오름폭이 큰 것이다.

 

수도권 아파트 시장은 투자상품 성격이 강하다. 이 때문에 금리나 가계대출, 유동성, 통화량의 영향을 크게 받는다. 하지만 실수요 성격이 강한 지방 아파트시장은 금융시장 변수보다 전세시장, 공급량, 지역경제가 가격을 결정하는 경우가 많다.

 

CK_ti367a26403_l.jpg

 

아파트시장과는 달리 다세대, 연립주택은 깊은 수렁에 빠진 것 같다. 전세 사기, 빌라 사기 여파가 생각보다 큰 것 같다.

 

10월 다세대, 연립주택 실거래가 지수 전국 –1.24%, 수도권 –1.14%, 서울 –0.75%로 각각 나타났다. 다세대, 연립주택은 추가로 더 하락할 가능성이 높다는 것이다.

 

실수요자들은 다세대, 연립주택은 신중하게 접근해야 한다. 사실 아파트만큼 가격 하락 폭이 크지 않는 데다 거래가 없어 적정가격을 알 수 없기 때문이다.

 

굳이 매입을 하고 싶다면 중개업소보다는 할인매장인 경매나 공매 시장을 통해 매입가를 낮춰야 한다.

 

CK_cb1790012450_l.jpg

 

팔리지 않는 매물이 늘어나고 있다.

 

매물이 쌓이면 집값은 조정은 불가피하다. 한국부동산원 기준 약세 전환 시기를 연말 혹은 내년 초 정도로 보고 있다. KB국민은행 주간 단위 서울 아파트값은 이미 11월 셋째 주 하락세(-0.01%)로 들어섰다.

 

따라서 굳이 지금은 무리하게 집 사기에 나서지 말고 싼 매물이 나오길 기다리는 게 좋다. 고점(2021년 10월) 대비 25~30% 떨어진 매물을 중심으로 선별적인 내 집 마련에 나서는 게 현명하지 않을까 생각된다.

 

역설적인 얘기가 될 수 있겠지만, 집을 꼭 사야겠다면 타이밍을 너무 재지 않는 것이 좋다.

 

스마트폰 시대에는 시장이 생각보다 빠르게 움직인다. 사람들이 정보를 동시에 받아보니 떼를 지어 이리저리 쏠려 다닌다. 군집 행동이 요즘 부동산시장의 가장 큰 특성이다.

 

예상보다 빠르게 하락하고, 예상보다 빠르게 반등할 수 있다. 그러니 한발 늦은 뉴스나 유튜브에 의존해 판단하기보다는 장바닥 시세 흐름을 주목하길 바란다.

 

타이밍을 재기 어렵다면 앞에서 언급한 대로 가격 메리트를 주시하라.

 

내가 원하는 가격대가 오면 매수하는 것이 좋다. 타이밍만 재다가 매수 기회를 놓친 올 초의 실수를 다시 반복하지 말았으면 좋겠다. 헐값 세일 기간을 놓치지 말라는 얘기다. 그리고 내 집 마련의 초점은 타이밍보다 가격 메리트라는 점을 잊지 말자.

 

홈노크 앱 설치하고 매일 업데이트 되는 부동산 인사이트 확인해 보세요.

이 정보가 유익했다면 소중한 사람들과 나눠보세요.