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Summary

‘말소기준권리’보다 앞선 ‘대항력’ 있는 임차인이라면 경매로 소유자가 변경되더라도 계약 기간 동안 계속 거주할 수 있고, 기간이 종료되면 낙찰자가 보증금을 반환해야 함. 임차인은 대항력+확정일자 요건을 갖추면 우선변제권을 갖게 되고, 임차인이 우선변제권이 있으면 배당을 받기 위한 각종 권리들과 비교해서 순위에 따라 배당을 받게 됨. 소액임차인은 순위와 상관없이 경매기입등기 이전에 ‘대항력’을 갖추고, 주택임대차보호법에서 정한 ‘소액보증금의 범위’에 해당하며, 배당요구 종기일 이내에 ‘배당요구’를 하고, 종기일까지 대항력 요건을 유지하면 최우선으로 배당받을 수 있는 최우선변제권이 있음(확정일자 필요 없음).

 

경매와 관련하여 지금까지 경매 권리분석의 첫걸음인 ‘말소기준권리’ 찾는 법 및 예외적으로 매각으로 인해서도 말소되지 않고 인수되는 권리에 관해 알아보았다.

 

그렇다면 경매 부동산에 임차인이 있는 경우 입찰을 해도 되는지 어떻게 판단할 수 있을까?

 

임차인의 권리 분석은 대항력을 갖춘 임차인인지와 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 있는지 확인하는 단계를 거쳐야 한다.

 

 

대항력이란 임차한 주택이 경매로 소유자가 변경되더라도 계약한 임대차 기간동안 계속 거주할 수 있고, 기간이 종료되면 임차보증금을 낙찰자로부터 모두 돌려받을 수 있는 힘을 의미한다.

 

따라서 대항력을 갖춘 임차인은 배당요구를 신청하여 낙찰 금액에서 보증금을 배당받거나 배당요구를 하지 않고 계약이 종료될 때 낙찰자에게 보증금을 반환받을 수 있으므로, 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못 하거나 아예 배당요구를 하지 않은 경우 보증금을 낙찰자가 인수하게 됨을 주의해야 한다.

 

대항력은 주택의 인도+전입신고의 요건만 갖추면 전입신고 다음날 0시부터 발생하게 되고, 둘 중 하나의 요건이라도 계속 유지되지 않으면 대항력은 상실한다.

 

대항력 있는 임차인이라 하더라도 말소기준권리보다 후순위라면 매각으로 인해 권리는 말소되므로, ‘말소기준권리’보다 앞선 ‘대항력’ 있는 임차인인지 판단하는 것이 중요하다.

 

또한 임차인은 대항력+확정일자 요건을 갖추면 우선변제권을 갖게 되고, 임차인이 우선변제권이 있으면 배당을 받기 위한 각종 권리들과 비교해서 순위에 따라 배당을 받게 된다.

 

우선변제권의 기준이 되는 날짜는 전입신고일과 확정일자를 받은 날 중에서 더 늦은 날짜를 기준으로 정해지므로, 전입신고를 먼저 하고 나중에 확정일자를 받으면 확정일자를 받은 당일부터, 확정일자를 받고 전입신고를 이후에 하는 경우에는 전입일자 다음날부터 우선변제권을 갖게 된다.

 

 

주의할 점은 소액임차인의 경우 대항력을 갖추고 일정 요건을 갖추면 확정일자와 상관없이 최우선변제권을 갖는다는 것이다.

 

소액임차인은 순위와 상관없이 경매기입등기 이전에 ‘대항력’을 갖추고, 주택임대차보호법에서 정한 ‘소액보증금의 범위’에 해당하며, 배당요구 종기일 이내에 ‘배당요구’를 하고, 종기일까지 대항력 요건을 유지하면 최우선으로 배당받을 수 있는 최우선변제권을 갖는다(확정일자 필요 없음).

 

이는 말소기준권리보다 후순위라도 상관이 없다. 다만 소액보증금의 범위는 지역별로 다르므로 반드시 확인이 필요하다.

 

따라서 경매 물건에 임차인이 있는 경우 사전에 대항력 및 우선변제권 유무를 검토하여 낙찰받은 후 명도를 할 수 있을지, 보증금을 인수해야 하는 것은 아닌지 정확히 확인하도록 하자.