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이월과세란 무엇일까? 주택 증여 시 고려해야 할 점은? 증여, 이월과세를 활용한 효과적인 처분 전략

 

부동산은 주식 등 다른 자산과 비교했을 때 현금화하기가 상대적으로 어렵습니다.

 

즉, 해당 자산을 매각해서 이를 현금으로 바꾸려면 그에 맞는 매수자를 찾아야 하는데 그러기가 쉽지 않다는 것이죠.

 

그나마 주택 중에서도 아파트는 상대적으로 규격화되어 있어서 시세 파악이 용이하지만, 거래가 별로 없는 토지와 같은 부동산이라면 더욱 힘들겠죠?

 

하지만 아파트 역시 지금처럼 부동산 경기가 좋지 않으면 거래가 잘되지 않을 수 있습니다.

 

 

그래도 처분을 해야 한다면 어떻게 해야 할까요?

 

이럴 때 많이 생각하시는 것이 바로 배우자 혹은 자녀와 같은 특수관계자에게 처분하는 것입니다. 

 

이때 처분이란 제삼자와 매각하는 것처럼 매매로 할 수도 있지만, 아무래도 가족이다 보니 '증여'로 진행하는 것이 더 일반적입니다.

 

예를 들어 남편이 보유한 2주택 중 하나를 배우자인 아내에게 증여하는 것이죠. 비록 세대 기준 주택 수는 여전히 2채이지만, 재산세와 같은 보유세는 '인(人)별' 기준이기 때문에 남편 1채, 아내 1채 이렇게 별도 보유세를 부담하면 세 부담을 줄일 수 있죠. 

 

그런데, 여기에서 조금 더 나아가서 이렇게 생각하시는 경우도 있는 것 같습니다. 

 

"가만 보자, 내가 2억에 취득한 집이 현재 6억인데 이걸 배우자에게 증여하면 증여세가 하나도 없단 말이지? 그럼 이걸 배우자에게 증여하고 나중에 팔면 양도세를 그만큼 줄일 수 있겠네?"라고 생각하는 것이죠. 

 

구체적으로, 

남편 A주택 취득 (2억 원, 2015년) 5년 후 A주택 시세는 6억 원으로 상승 A주택을 아내에게 증여. 이때 증여세는 없고 취득세만 발생 (6억 원, 2020년)  2023년, A주택은 10억 원으로 상승 이후 아내는 A주택 매각. 이때 양도차익은 10억 원에서 6억 원을 차감한 4억 원?

 

뭔가 이상하죠? 이렇게만 하면 2억 원에 샀던 주택을 10억에 팔아도 차익 8억이 아닌 4억(=10억 - 6억)에 대한 세금만 내면 되는 거잖아요?

 

이를 정부가 가만히 놔둘 리 없죠.

 

즉, 부동산을 배우자나 직계존비속 같은 특수관계자에게 증여하는 경우에는 최소 10년(당초 5년이었으나 23.1.1 이후 증여분부터 10년으로 기간 늘어남)을 보유한 후에 매각하도록 장치를 두고 있는데요.

 

이를 ‘이월과세’라고 합니다. 

 

그럼 다시 위 사례로 돌아가 볼까요?

 

남편은 해당 주택을 아내에게 증여하고, 아내는 이를 3년만 보유하다가 매각하였습니다.

 

이때 양도가는 10억이지만 취득가는 아내가 증여받을 당시의 6억이 아닌 증여자가 취득한 당초 취득가 2억이 적용되는 것이죠. 

 

따라서 발생하는 양도세는 양도차익 4억이 아닌, 8억(=10억 - 2억)에 대해 세금을 부담해야 한다는 것입니다.

 

이를 그림으로 표현하면 아래와 같습니다.

 

(그림 1) 이월과세 적용 사례, 정부 보도자료 인용

 

그렇다면 올해 증여한 경우는 어떨까요?

 

이월과세 기간도 기존 5년에서 10년으로 늘어났고, 특히 증여 취득세의 경우 ‘시가 인정액'을 도입하였으니 무조건 안 좋은 것일까요?

 

증여 취득세 부담이 늘어난 건 맞습니다. 기존에는 기준시가도 가능하였지만, 이제는 시가와 거의 유사한 시가 인정액을 취득세 과세표준으로 삼으니까요. 

 

하지만 ‘23.1.5 오전 0시를 기준으로, 강남 3구(서초, 강남, 송파) 및 용산구를 제외하고 전 지역이 조정대상지역에서 풀렸으니 증여 취득세율은 3.5%가 적용됩니다.

 

기존 조정대상지역에서 기준시가 3억 원 이상인 경우 적용되었던 12%보다는 분명 유리한 것이죠.  

 

여기에 하나 더. 이월과세 예외 사항을 활용해 보는 것도 좋은 방법입니다.

 

예를 들어볼까요?

 

(그림 2) 부모 세대 2주택 보유 중

 

(그림 2)처럼 부모 세대가 2주택을 보유 중인데 이 중 하나를 처분하고자 합니다. 그런데 거래가 잘되지 않고 있는 상황이죠.

 

이때 가격을 낮춰 매각해도 되지만, 조금 더 보유하면 가격도 회복하고 거래도 어느 정도 될 것 같은 물건을 보유 중이라고 가정하겠습니다. 

 

(그림 3) 모친 주택을 자녀에게 증여, 이후 비과세 요건 갖춰 매각

 

그런 주택이 가령 모친이 보유한 노란색 주택이라고 한다면, 해당 주택을 세대 분리된 자녀에게 증여하고(증여세 및 취득세 발생), 이후 일정 시간이 지난 후에 각각 비과세 요건을 갖춰 매각하는 것입니다. 

 

이때, “어? 증여 후 10년 보유해야 하지 않나요?”라고 하실 수 있지만, 이월과세 예외 사항이 있습니다.

 

그건 바로 1세대 1주택 또는 일시적 2주택 등 비과세의 경우에는 이월과세가 적용되지 않는 것입니다.

 

증여자가 취득한 당초 취득가로 돌아간다고 하더라도 비과세가 된다면 발생할 세금이 없어서입니다. 따라서 이 경우에는 꽤 좋은 방법으로 자녀 등에게 증여를 한 후 세 부담을 크게 줄인 상황에서 매각도 가능한 것입니다. 

 

이 방법을 잘 활용하시면 세 부담도 줄이고 보유 주택 수도 줄일 수 있을 것입니다. 이후, 원하는 방향으로 자산관리를 하셔도 좋을 것 같군요.

 

관련하여 또 좋은 소식 알려드리도록 하겠습니다.

 

감사합니다.