이종호 홈즈 부동산 대표

2023.11.20 11:00

부동산 동향

김포시 최근 시장동향

Summary

  • 김포시 서울 편입 이슈 정리
  • 최근 김포시 부동산 시장 동향
  • 김포시 부동산 투자성 분석

 

1) 김포시 서울 편입 이슈

 

‘김포시, 서울 편입’ 이야기로 전국이 들썩이고 있습니다. 2024년 총선을 겨냥한 정치권의 움직임이라는 평이 많은데요.

 

그림1.png

 

위치상으로도 김포시의 남서쪽 고촌읍 같은 경우 서울특별시 강서구와 접해있고, 실제 김포시 주민분들 중에서 서울로 출퇴근하시는 분들이 많기 때문에 기대감이 급증하고 있는 것 같습니다. 

 

이에 따라 서울과 인접한 주변 도시들, 예를 들어 고양시, 하남시, 광명시도 서울 편입을 시켜달라는 이야기가 나오고 있구요.

 

주변 경기도 지역에서 서울 편입을 원하는 이유는 서울시의 복지 혜택, 교통 인프라, 도시 개발에 대한 혜택이 기존보다 커질 확률이 높아지기 때문입니다. 당연히 집값도 올라갈 확률이 높구요.  

 

오늘은 김포시 서울 편입에 따른 최근 김포시 부동산 시장 동향을 알아보고, 부동산 투자성 판단까지 해드리는 시간을 갖도록 하겠습니다.

 

 

2) 최근 김포시 부동산 시장 동향

 

그림2.png

 

KB부동산 아파트 매매가격 증감률 자료입니다. 

 

데이터상으로 김포시는 2023년 8월부터 매매 가격 상승이 시작되었습니다. 가격 상승이 빨랐던 지역은 2023년 4월(송파), 2023년 5월(강남)부터 상승세가 시작되었는데, 김포는 이에 비해서는 상대적으로 늦은 속도로 상승이 시작되었다고 보시면 됩니다. 

 

실제 아파트 시장 분위기는 2023년 11월 초 기준으로 보면 김포시 공인중개사 사무실 몇 군데 여쭤보니 김포시 서울 편입 소식으로, 현재 급매들 위주로 매수세가 몰린다고 합니다. 그 외에는 매도인들도 매물을 거두고, 호가를 올리는 분위기입니다.

 

다만 급매 외의 평균 시세 거래는 여전히 활발하지는 않다고 합니다. 전반적인 부동산 시장이 주춤하고, 조용한 상황이라서 그런 것 같습니다. 

 

 

그림3.png

 

서울 가까운 순으로 김포의 대장 아파트라고 할 수 있는 지하철 역세권 아파트 고촌역 한양수자인, 풍무역 푸르지오, 걸포북변역 한강메트로자이 아파트 시세를 말씀드리겠습니다. 

 

 

그림4.png

고촌행정타운한양수자인

 

110타입(33평형) 기준

매매 실거래가 6.7억, 호가 6.7억

전세 4억 중 후반



그림5.png

풍무센트럴푸르지오 아파트 

 

110타입(33평형) 기준

매매 실거래가 6.5억, 호가 6.4~6.5억

전세 4억



그림6.png

한강메트로자이

 

110타입(33평형) 기준

매매 실거래가 6.5억, 호가 6.8~7억

전세 4억



김포시 대장급 아파트 33평형 시세는 6억 중반~7억 형성되어 있습니다. 급매들이 많이 사라지고 기존 시세로 나온 물건들 위주로 매매 호가 등록되어 있음을 확인하였습니다. 

 

이외 2급지 준신축, 신축 아파트들은 5억 중반~6억 초반에 형성되어 있고, 이 가격 기준으로 구축, 비역세권과 같이 비선호되는 아파트들의 시세는 33평형 기준으로 최저 2억 초 중반까지도 저렴하게 형성되어 있습니다. 

 

시장동향을 정리해 보면 김포시 한강 편입이 호재로써 매도측 기대심리를 높이긴 하였지만, 매수측 입장에서는 아직 적극적으로 매수를 하고 있지는 않은 상황이라고 보시면 되겠습니다.

 

 

3) 김포시 부동산 투자성 분석

 

그렇다면 김포시 부동산 투자성이 있을까요? 

 

부동산 시장의 수요측, 공급측 측면에서 분석해 보겠습니다. 

 

그림7.png

먼저 공급 측면을 보면 기본적으로 김포와 바로 인접한 인천광역시의 입주 물량이 많습니다. 2025년까지는 적정수요 대비 많은 상황이죠.

 

 

그림8.png

 

그림9.png

여기에 더해 중장기적으로도 3기 신도시 입주 물량이 주변에 너무 많습니다.

 

인천 계양, 부천 대장, 광명 시흥만 더해도 10만 가구가 넘습니다. 여기에 더해 김포시 내의 김포한강2 신도시 4.6만 가구가 2022년 윤석열 정부에서 추가 지정되었습니다.

 

좀 가격이 오른다 싶으면 아파트 입주를 하고, 또 좀 오르면 아파트 입주를 하는 상황이 반복될 듯합니다.

 

 

그림10.png

 

여기에 더해 기준금리도 여전히 높은 상황이죠. 수요측에서 유입되기에 한계가 있는 상황입니다. 정말 전체 부동산 시장이 대세 상승장이 나오지 않는 한, 김포시 자체의 수요 에너지가 이 공급을 뚫고 오르기는 쉽지 않다고 봅니다.

 


그림11.png

 

그림12.png

 

그림13.png

이러한 요인들이 더해져서 현재 김포시 내의 아파트 가격이 상대적으로 타 수도권 대비 반등이 덜했다고 봅니다.

 

여전히 전고점 대비 20~30%대 하락률을 기록하고 있습니다.

 

그렇기에 단기 투자를 목적으로 매수하는 것이 아닌 이상, 저는 중장기적으로는 김포의 투자 메리트가 크지는 않다고 봅니다.

 

 

4) 결론

 

정리를 해보면 이번 '김포시, 서울 편입'은 단기 호재이기 때문에 언제든지 가격이 오를 수도 있고, 또 올랐던 가격이 투자 심리 악화에 따라 하락할 수도 있습니다.

 

시세차익 목적으로는 투자성은 수익 대비 위험이 커보입니다. 어쩔 수 없이 실거주해야 하는 수요자분들이라면 최대한 급매를 잡아서 매수하시길 바랍니다.

 

감사합니다. 

홈노크 앱 설치하고 매일 업데이트 되는 부동산 인사이트 확인해 보세요.

이 정보가 유익했다면 소중한 사람들과 나눠보세요.