손광남 변호사

2023.11.17 11:00

법률

부동산 매매 또는 임대차에서의 동시이행 항변권

Summary

  • 동시이행의 항변(同時履行의 抗辯)이란 쌍무계약의 당사자 일방에 있어, 상대방이 채무를 이행하거나 이행의 제공을 할 때까지 자기 채무의 이행을 거절(=항변)할 수 있다는 개념으로, 그러한 권리를 동시이행의 항변권이라고 합니다.
  • 계약서에서 정한 잔금 기한까지 매수인이 잔금을 지급하지 않더라도, 매수인은 매도인이 건물을 인도하고 등기서류를 제공할 때까지 잔금 지급을 거부할 동시이행 항변권이 있습니다.
    마찬가지로, 매도인은 매수인이 잔금을 지급할 때까지 건물을 인도하고 등기서류를 제공을 거부할 수 있습니다.
  • 임대차 계약이 종료된 후에도 임대인이 임대차 보증금을 반환하지 않으면, 임차인은 건물 인도를 거부할 동시이행 항변권이 있습니다.
    마찬가지로, 임대인은 임차인이 건물을 인도할 때까지 임대차보증금 반환을 거부할 수 있습니다.

 

 

1) 동시이행 항변권이란? 

 

동시이행의 항변(同時履行의 抗辯)이란 쌍무계약의 당사자 일방에 있어, 상대방이 채무를 이행하거나 이행의 제공을 할 때까지 자기 채무의 이행을 거절(=항변)할 수 있다는 개념으로, 그러한 권리를 동시이행의 항변권이라고 합니다.

 

즉, 동시이행 관계에 있는 채무의 당사자 A가 상대방인 B에게 채무 이행을 요구할 수 있지만, B는 A가 자신의 채무 이행을 제공할 때까지 B의 채무 이행을 거절할 수 있습니다.

 

또한, B도 A에게 채무 이행을 요구할 수 있으며, A도 마찬가지로 B가 자신의 채무 이행을 제공할 때까지 A의 채무 이행을 거절할 수 있습니다.

 

이런 설명을 드리면, 많은 분들이 저에게 “이게 무슨 말이냐? 그럼 양쪽 다 거절할 수 있으면, 아무도 이행을 안 하는 것 아니냐? 그렇다면, 누가 먼저 이행을 해야 하는 것이냐?”라고 묻습니다.

 

결국, 이러한 동시이행 관계에서 상대방이 이행을 거절하지 못하게 하려면, 자신이 먼저 동시이행 관계에 있는 채무를 이행하여야 합니다. 자신이 먼저 채무를 이행하여 상대방이 동시이행 항변권을 행사하지 못하게 하고, 상대방에게 채무 이행을 요구하여야 합니다.

 

그 외에도 동시이행 항변권의 다른 효과를 설명 드리면, 지체책임이 면제되는 것입니다.

 

동시이행 항변권이 있는 경우에는 이행을 거절할 수 있는 권리가 있는 것이기 때문에, 이행을 늦게 하더라도 그로 인해 지체책임을 지지 않게 됩니다. 즉, 동시이행 관계에 있는 경우에는 금전 채무를 늦게 지급하더라도 지연이자를 물지 않게 됩니다.

 

 

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2) 부동산 매매계약에서 동시이행 관계는? 

 

통상 부동산 매매계약을 보면, 계약금, 중도금, 잔금의 지급시기를 정해두고, 잔금 시 부동산 인도와 등기 서류를 교부하는 것으로 되어 있습니다.

 

매수인에게는 잔금 지급 의무가 있고, 매도인에게는 부동산 인도와 등기 서류를 교부할 의무가 있으며, 이러한 의무는 동시이행 관계에 있는 의무입니다.

 

만약, 계약서에서 정한 잔금 기한까지 매수인이 잔금을 지급하지 않는다면, 어떻게 될까요?

 

이 경우 곧 바로 매도인이 계약을 해제하거나 지연이자 등 손해배상청구를 할 수 없습니다.

 

왜냐하면 앞서 설명 드린 것처럼 매수인에게는 동시이행 항변권이 있기 때문입니다. 수인은 매도인이 건물을 인도하고 등기서류를 제공할 때까지 잔금 지금을 거부할 동시이행 항변권이 있습니다.

 

마찬가지로, 매도인은 매수인이 잔금을 지급할 때까지 건물을 인도하고 등기서류를 제공을 거부할 수 있습니다.

 

매도인이 매수인의 동시이행 항변권을 없애기 위해서는, 원칙적으로 건물을 인도하고 등기서류를 제공하여야 하나, 실무적으로는 부동산을 비워주고 열쇠와 등기서류를 공인중개사나 법무사사무실 등에 맡겨 두고 이를 찾아가라고 통지하면 됩니다.

 

그 이후에는 매수인은 잔금 지급을 거절할 수 없고, 지체된 잔금에 대한 지연이자를 부담하게 됩니다.

 

 

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3) 임대차 계약에서 동시이행 관계는? 

 

임대차 관계가 시작될 때는, 임차인은 임대차 보증금 잔금 지급 의무가 있고, 임대인은 부동산 인도 의무가 있으며, 이 의무들은 동시이행 관계에 있습니다.

 

따라서, 앞서 설명 드린 것처럼, 계약서에서 정한 잔금 기한까지 임차인이 임대차 보증금의 잔금을 지급하지 않더라도, 임차인은 임대인이 건물을 인도할 때까지 잔금 지금을 거부할 동시이행 항변권이 있습니다.

 

임대차 관계가 종료될 때는, 반대로 임대인은 임대차 보증금 반환 의무가 있고, 임차인은 부동산 인도 의무가 있으며, 이 의무들은 동시이행 관계에 있습니다.

 

따라서, 임대차 계약이 종료된 후에도 임대인이 임대차 보증금을 반환하지 않으면, 임차인은 건물 인도를 거부할 동시이행 항변권이 있습니다.

 

마찬가지로, 임대인은 임차인이 건물을 인도할 때까지 임대차보증금 반환을 거부할 수 있습니다.

 

임차인이 임대인의 동시이행 항변권을 없애기 위해서는, 원칙적으로 건물을 인도하여야 하나, 실무적으로는 부동산을 비워주고 열쇠를 공인중개사에게 맡겨 두고 이를 찾아가라고 통지하면 됩니다.

 

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