이장원 세무사

2023.11.16 11:00

세금/절세

법인으로 부동산 취득 전 취득세 중과 요건부터 살펴보자

Summary

  • 부동산 법인 본점 소재지는 아무 곳이나 하면 안 된다.
  • 취득세 중과를 피하기 위해서는 두 가지 중과세 요건들을 검토하자,
  • 현재 법인을 운영 중이라면 부동산 취득 전 신설법인을 과밀억제권역 외의 지역에 설립해서 부동산 취득을 해보는 것도 좋은 절세전략이 된다.

 

앞서 살펴보았듯이 주택은 법인으로 투자하기에는 적합하지 않다.

 

추후 주택의 취득-보유-처분 단계에서 중과세가 완화된다면 법인을 활용한 투자를 고려해볼 수 있겠지만 우선은 비주거용 부동산에 대해서만 법인을 활용하도록 하자.

 

그렇다면 취득 단계에서의 부동산 법인의 절세 방법부터 살펴보자.

 

수도권 과밀억제권역 내 법인의 부동산 취득은 중과세 적용?

 

주택에 대해서는 법인으로 취득 시 중과세율 적용이 된다는 점을 살펴보았는데 비주거용 부동산에 대해서도 중과세율이 적용될까?

 

정답부터 말하자면 적용된다. 오히려 해당 법령이 더 오래전부터 존재하였다.

 

대표적인 법인의 취득세 중과 두 가지에 대해서 살펴보고 어떻게 법인으로 부동산을 취득해야 할지 고민해보자.

 

<법인 취득세 중과 두 가지 조건 요약표>

본점 사업용 부동산 중과

대도시 내 신설법인 신·증설 부동산

1. 과밀억제권역 내 부동산 취득 1. 과밀억제권역 내 법인 설립(산업단지 제외) 및 부동산 취득
2. 본점, 주사무소만 해당 2. 본점, 주사무소 또는 지점, 분사무소
3. 본점 토지 취득 후 5년 이내 사용 3. 법인설립(설치) 기준으로 5년 이내

4. 취득 후 직접 사용기준(등기 여부와 무관)

→ 건물취득 후 타인 임대하면 중과 대상 제외

4. 소유 기준(부동산 등기)
5. 종업원 후생복지시설 등은 제외 5. 제외 대상 부동산의 범위는 없음
6. 신축 또는 증축(승계는 X) 6. 원시, 승계취득 불문

*중과세율 : 표준세율 + 중과 기준세율 2%*2

예시) 신축 : 2.8% + (2%*2) = 6.8%

*중과세율 : 표준세율 * 3배 – 2%*2배

예시) 유상취득 : 4% * 3배 – 2%*2배 = 8%

 

두 가지 중과세 모두 수도권 과밀억제권역 내에서 법인 설립 및 부동산을 취득하는 경우에 대해서만 중과세가 적용되므로 기본전제인 과밀억제권역이 어디인지부터 알아보자.

 

과밀억제권역

1. 서울특별시

2. 인천광역시[강화군, 옹진군, 서구 대곡동ㆍ불로동ㆍ마전동ㆍ금곡동ㆍ오류동ㆍ왕길동ㆍ당하동ㆍ원당동, 인천 경제자유구역(경제자유구역에서 해제된 지역을 포함한다) 및 남동 국가산업단지는 제외]

3. 의정부시

4. 구리시

5. 남양주시 (호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동 및 도농동만 해당한다)

6. 하남시

7. 고양시

8. 수원시

9. 성남시

10. 안양시

11. 부천시

12. 광명시

13. 과천시

14. 의왕시

15. 군포시

16. 시흥시[반월 특수 지역(반월 특수 지역에서 해제된 지역을 포함한다)은 제외한다]

먼저 본점 사업용 부동산에 대한 중과이다. 본점 및 주사무소의 사업용으로 취득 후 5년 이내에 직접 사용하게 되면 그에 따라 취득세를 중과 받게 된다.

 

직접 사용에 대해서는 신축 또는 증축에 대해서만 중과세를 적용하게 된다.

 

그래서 우리가 흔히 알고 있는 연예인들이 법인을 통한 부동산 취득 시 법인의 본점 소재지를 과밀억제권역 외의 지역에서 설립하고, 서울 내 빌딩을 매입하여 전체를 타인에게 임대하여 중과 대상에서 제외를 받는 것이다.

 

본점은 법인의 주된 기능을 수행하는 장소로서 법인의 중추적인 의사결정 등이 행하여지는 장소를 말하며, 지점은 본점과 별도의 사업자 등록된 사업장으로서 그 명칭 여하를 불문하고 인적, 물적 설비를 갖추고 계속하여 당해 법인의 사무 또는 사업이 행하여지는 장소를 말한다.

 

여기서 영업장, 판매장, 점포 등은 본점 부동산 해당하지 않으며, 동일한 건물 내에서 본점용 사무소로 사용되는 부분만 중과세가 적용된다는 점도 참고하도록 하자.

 

다음으로 대도시 내 신설법인이 신설하거나 증설하는 부동산에 대해서만 중과이다. 해당 취득세 중과는 본점 및 주사무소뿐만 아니라 지점 및 분사무소도 포함된다.

 

법인 설립 또는 설치 기준으로 5년 이내에 부동산을 소유하게 되면 어떤 부동산이라도 취득세 중과가 적용된다.

 

그러므로 취득세 중과를 피하기 위해서는 수도권 과밀억제권역 내에 법인을 설립한 후 5년이 지난 이후에 부동산을 취득하는 것이 좋다.

 

대도시 내 법인 중과세 제도는 과밀억제권역 내에서 법인이 본점 사업용 부동산을 취득할 경우 중과세하는 규정과 상호보완 작용한다.

 

대도시 지역 내의 인구 및 경제력 집중억제를 방지하기 위한 정책 세제로서 대도시 내 법인 중과세는 법인설립·지점 또는 분사무소의 설치 후 5년 이내에 취득하는 것만 중과세되는데, 본점·주사무소는 5년이 넘었더라도 중과세된다.

 

따라서 법인설립 후 5년 이내라면 본점 사무소용 부동산이 아니더라도 중과세된다는 점을 잊지 말자.

 

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대부분 부동산 임대 법인을 운영하는 경우에는 수도권 과밀억제권역 외 지역에서 본점을 설립하여 취득 후 전체를 임대하는 형태를 띠는 편이다.

 

혹시 수도권 과밀억제권역 내에 법인이 있고 부동산을 취득하려고 한다면 법인을 하나 더 설립하여 취득하는 것이 어떤지 그 요건들을 세부적으로 검토하여 취득세 중과를 피하도록 하자.

 

나아가 기존 법인의 소득과 부동산 법인의 법인세 분산 효과 등 긍정적인 요소를 이끌어갈 수도 있으니 항상 하나의 법인에서 모든 걸 해결하려는 생각보다는 법인이란 인격체를 다양하게 활용하는 방안을 연구하도록 하자.

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