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Summary

매각으로 인해 소멸하지 않고 인수되는 4가지 권리에 주의해야 배당요구 하지 않은 선순위 전세권, 건물 철거 및 토지 인도 청구 가처분, 유치권, 법정지상권은 소멸하지 않고 인수됨 배당요구 하지 않은 선순위 전세권은 매각물건명세서에 명시되어 있으므로 매각물건명세서를 꼼꼼히 확인할 것 건물 철거 및 토지 인도 청구 가처분, 법정지상권은 되도록 피하는 것이 좋음 유치권은 허위 유치권 신고도 많이 있으므로 유치권 성립 요건을 갖추었는지 분석 요망

 

지난주 칼럼에서는 경매 권리분석의 첫걸음인 ‘말소 기준권리’ 찾는 법을 알아보았다.

 

그렇다면 매각이 되면 말소 기준권리 이후의 권리는 무조건 다 소멸할까? 예외가 없으면 좋겠지만 항상 예외가 있어서 판단에 어려움을 겪곤 한다.

 

그래서 오늘은 매각으로 인해 소멸하지 않고 인수되는 권리에 관해 설명해보기로 한다.

 

만약 경매 물건에 아래 4가지와 같은 권리가 있다면 낙찰받는 것을 다시 한번 생각해보아야 할 것이다.

 

1) 배당요구 하지 않은 선순위 전세권

 

선순위 전세권자는 배당을 요구할 경우 전세권이 말소 기준권리가 되면서 소멸하나, 만약 배당을 요구하지 않았다면 낙찰자에게 인수되므로 낙찰자는 전세권자에게 보증금을 반환하여야 한다.

 

선순위 전세권은 ‘매각물건명세서’에 명시되므로 ‘매각물건명세서’를 확인한 뒤 인수해야 할 보증금을 감안해서 입찰 금액을 조정하여야 할 것이다.

 

 

2) 건물 철거 및 토지 인도 청구 가처분

 

돈을 목적으로 하는 가압류의 경우 말소 기준권리가 되나, 가압류가 아닌 가처분이 있다면 돈을 받는 것이 목적이 아니라 어떤 특정한 행위를 하지 못하게 하는 것으로 말소 기준권리가 될 수 없다.

 

따라서 건물 철거 및 토지 인도 청구 가처분은 매각으로 소멸하지 않고 낙찰자에게 인수되므로 이와 같은 물건은 되도록 피하는 것이 좋다.

 

3) 유치권(2023. 10. 4. 자 칼럼 참고)

 

유치권이란 공사대금 등을 지급받지 못한 경우에 돈을 받기 전까지 해당 부동산을 점유할 수 있는 권리를 의미하며 등기부등본에 기재되지 않아 더욱 주의가 필요한 권리이다.

 

다만, 유치권의 경우 허위 유치권 신고가 있는 경우도 있기 때문에 유치권의 성립 요건(채권이 존재할 것, 해당 물건에 의해 생긴 채권일 것, 적법한 점유가 계속될 것, 채권이 변제기에 있을 것, 유치권 배제 특약이 없을 것)을 충족하는 유치권인지 분석이 필요하다.

 

4) 법정지상권(2022. 10. 7. 자 칼럼 참고)

 

토지와 건물을 같은 사람이 소유하고 있다가 매매나 경매 등으로 인해 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우 건물 소유자는 법정지상권을 갖게 된다.

 

법정지상권은 지상권 등기를 하지 않더라도 효력이 발생하고 건물 소유자는 낙찰자에게 지료는 지급할지언정, 해당 토지 위의 건물을 계속 사용할 수 있어 주의가 필요하다.

 

따라서 경매 물건에 대한 임장 및 꼼꼼한 권리분석을 통해 위 4가지 권리가 있는지 반드시 확인한 후 입찰 여부를 신중히 결정하자.