제네시스박

2023.11.14 11:00

세금/절세

지금, 임대주택을 등록하면 안 되는 이유

Summary

  • 임대주택 등록이란 어떤 것을 의미할까?
  • 임대주택 등록을 미뤄도 괜찮은 이유
  • 임대주택 등록을 해도 괜찮은 2가지 경우!

 

외부 강연을 하다 보면 간혹, “임대주택을 등록해야 할까요?”라고 질문을 주시는 경우가 많습니다.

 

물론 등록 여부는 어디까지나 선택사항이지만, 저는 가급적 “하지 마세요"라고 답변을 드리곤 합니다.

 

왜 그럴까요? 다음과 같은 이유에서입니다.

 

첫째, 임대주택 등록의 경우 지자체 등록은 ‘선택사항’입니다.

 

임대주택 등록은 지자체 그리고 세무서 등록, 2가지가 있습니다.

 

먼저 세무서 등록은 현재 ‘의무 사항'입니다. 물론 이 경우도 임대소득 과세 대상이 아니라면 비과세이므로 굳이 등록할 이유는 없습니다.

 

고가주택이 아닌 1주택 월세라든지, 2주택 모두 전세인 경우가 그러합니다. 참고로 이때 주택 수는 ‘부부 합산 주택 수'를 기준으로 하죠.

 

이미지1.png(그림 1) 주택 임대소득 과세요건

 

그에 반하여 지자체에 임대주택을 등록한다는 것은 주택임대사업자로서 각종 공적 의무 사항을 다하고 그에 따른 세제 혜택을 받겠다는 걸 의미합니다.

 

즉 어디까지나 본인의 ‘선택사항'인 것입니다.

 

따라서 임대주택으로 등록 여부에 따른 득실을 잘 따져본 다음에 이를 등록할지 말지를 결정해야 합니다.

 

둘째, 지자체 등록을 하면 의무 임대 기간 10년을 채워야 합니다. (‘20.8.18 이후 등록인 경우)

 

임대주택 등록을 꺼리는 가장 큰 이유가 바로 ‘10년 의무 임대'입니다.

 

우선 기간이 너무 깁니다. 중간에 사정이 생겨도 매각이 힘든데, 그 이유 중 하나는 매각하기 위해서는 임차인 동의를 받아야 하기 때문입니다.

 

하지만 반대로 임차인 입장에서 생각해보면 여러 가지 혜택이 많기에 굳이 동의할 이유가 많지 않습니다.

 

설령 동의를 받는다 하더라도 의무 임대 기간 미충족으로 인해 1채당 최대 3천만 원의 과태료를 물어야 합니다.

 

만약 과태료를 물지 않고 임차인 동의를 받기 어렵다면 ‘포괄양수도'를 통해 다른 사업자에게 해당 물건을 매각해야 하는데 그러한 매수자를 찾기가 어려울 수 있습니다.

 

다만 등록 후 3개월 이내에는 취소가 가능하므로 혹시 최근에 등록했다면 등록에 따른 득실을 잘 따져보시기를 바랍니다.

 

셋째, 등록에 따른 혜택이 그렇게 많지 않습니다.

 

오히려 각종 의무 사항이 훨씬 많다고 저는 생각합니다. 5% 이내 임대료 증액 제한은 물론, 의무 임대 기간 동안 부기등기를 해야 하고, 보증보험에 가입해야 합니다.

 

특히 보증보험이 문제인데, 우선 임차인을 대신해서 보험료를 납부해야 하고 이 중 75%는 임대인이 부담, 나머지 25%는 임차인이 부담합니다.

 

선순위 전입이고 확정일자와 대항력을 갖춘 경우라면 채권인 보증금이 물권화되어 안전하지만, 이중으로 보험료를 부담해야 합니다.

 

이 경우 문제는, 첫째 임차인을 위한 보증금을 임대인이 대신 납부해야 한다는 것이고(전체의 75%), 둘째 이를 싫어하는 임차인을 임대인이 설득해야 한다는 것입니다.

 

왜 25%를 부담해야 하느냐고 말이죠.

 

셋째, 보증보험 요건에 들지 못할 경우 부득이하게 보증금을 낮춰야 하는 경우가 나오는데(미가입 시 과태료 부과), 이건 한 번 정부에서 짚고 넘어가야 하지 않을까 싶습니다.

 

이 외에도 각종 공적 의무 사항이 있는데 이는 아래 그림을 참고하시기를 바랍니다.

 

이미지2.png

(그림 2) 주택임대사업자 주요 준수사항 (송파구청)

 

이에 반해 혜택은 그렇게 크지 않습니다. 현재 아파트 신규등록은 불가한 상황이라, 비아파트만 등록이 가능한 상황이며 주요 혜택은 다음과 같습니다.

 

  • 취득세 감면 → 단, 신규(최초 등기)만 해당
  • 재산세 감면 → 전용 85㎡ 이하 & 기준시가 6억 이하만 가능
  • 종부세 합산배제 → 전용 85㎡ 이하 & 기준시가 6억 이하만 가능하며 그 외 5% 이내 임대료 증액 제한 등 각종 준수사항 체크 필수! (특히, ‘18.9.14 이후 조정대상지역에서 신규로 취득한 경우는 혜택 불가)
  • 양도세 중과배제 → 종부세 합산배제 요건과 거의 유사하며 현재 대부분이 비조정대상지역이라 크게 메리트 없음

 

결국, 제가 볼 때는 종부세 합산배제가 가장 큰 혜택이고, 주택임대사업자가 거주하고 있는 주택을 비과세할 때 외에는 크게 혜택이 없다고 보입니다.

 

물론 고율의 장기보유특별공제가 있긴 하나, 이는 언제 등록했는지 등에 따라 다를 수 있기에 추후 별도로 살펴보겠습니다.

 

넷째, 조만간 인센티브 복원 등 제도 개편 이후 등록하셔도 늦지 않습니다.

 

마지막으로 임대주택 등록을 미뤄도 괜찮은 이유는, 곧 관련 제도 개편이 나올 것이기 때문입니다.

 

기존 인센티브를 복원한다고 정부가 약속하였으니 이걸 보고 등록 여부를 결정하셔도 절대 늦지 않습니다.

 

물론 당초 ‘23년 2분기에서 벌써 4분기인 현재까지 아무런 내용이 없으니 언제 개편이 될지는 저 역시 궁금한 상황입니다.

 

이러한 이유로 현재는 굳이 임대주택을 등록할 필요가 없다고 봅니다.

 

다만 보유세가 너무 많아서 부담되거나, 거주 주택 비과세를 꼭 먼저 받아야 하는 경우라면 생각해 볼 만한데요, 이마저도 아파트는 신규등록이 안 되기에 잘 살펴보셔야 합니다.

 

그렇다면 제도 개편이 되면 임대주택 등록을 해도 될까요? 구체적인 내용을 봐야 알겠지만, 저는 최소 2가지를 체크할 것입니다.

 

첫째, 10년 미만인 단기 임대주택이 나오는지, 둘째, 10년 이상인 경우 기존처럼 고율의 장특공(최소 50% 이상) 적용이 가능한지, 이 두 가지를 저는 체크할 것입니다.

 

물론 그때가 되면 다시 한번 해당 내용을 말씀드리도록 하겠습니다.

 

그전까지는 무조건 등록하는 것이 아닌 선택사항이기에 유불리를 잘 따져보시기를 바랍니다. 감사합니다.

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