채상욱

2023.11.13 11:00

정책

가계대출 위축을 위한 최선의 노력이 시작된다.

Summary

  • 10월 중 가계대출은 6.3조 원으로 여전히 높은 증가세 시현
  • 대출통계는 시장과 1~2개월 시차, 따라서 대출 수지와 시장 상황은 맞지 않음
  • 정부는 연내 스트레스 DSR을 도입하여 민간 부분 대출수요 축소에 노력

 

‘23.10월 가계부채 통계가 발표된 11.8일, 언론은 일제히 가계대출이 10월에 6.3조 원이 증가했다며 가계대출 증가세를 우려하는 내용의 기사들을 쏟아냈다.

 

올해 가계대출은 2분기까지는 다소 잠잠한 흐름이 이어지다가, 7~10월에 상당한 수준의 대출액이 시행되었고, 문제는 특히 주담대 부문만 다른 부분과 달리 상당한 강세를 이어갔다는 점이다.

 

대출 항목별로 보면 주담대는 ‘4월까지는 1.8조 수준에서 5월 3.6조로 증가하다가 6월부터 6.4조, 7월 5.6조, 8월 6.6조, 9월 5.7조, 10월 5.2조를 기록하면서 ‘8월을 피크로 서서히 내려오고는 있으나 여전히 높은 레벨을 유지 중이다.

 

주담대가 5~6조 원을 유지한다는 것은 사실 주택시장을 강세로 돌려놓을 만한 수준의 대출액을 의미하는데, 이런 기조가 10월까지는 이어졌다는 것이다.

 

그런데 최근에 주택시장은 매매가 상승률이 둔화하고, 주택거래량도 다시 위축되는 모습이 10월부터 나타났다고 하는데 대출은 높다고 하니 이 미스매칭은 어디서 나온 것일까?

 

사실 가계대출 통계는 시장의 분위기와 1~2개월 정도 후행하는 경향이 있다. 이는 주택을 매수하면서 신청한 것이 집행될 때 잡히기 때문이다. 통상 잔금을 처리하는 기간을 고려할 필요가 있다.

 

둘째는 절판효과다. 정부는 9월 13일 금융안정 회의를 열고 가계대출 관련한 정책의 변화를 예고했다.

 

특히 50년 만기 주담대를 9/13일에 즉시 철회했고, 정책모기지 중 특례보금자리론의 일반형을 9/27일에 폐지할 것을 밝혔다. 또한 장래에 스트레스 DSR의 도입 등 강화된 규제를 시행할 것을 밝혔다.

 

이에, 9월 중 주택구입과 가계대출 신청이 평월 대비 높아질 수밖에 없었는데, 이것이 9~10월의 대출 급증세와 9월 주택가격 상승률 단기 피크와 이어진다.

 

이러한 절판효과는 문재인 정부 때 매우 빈번하게 발생하였는데, 강세장 분위기에서는 일반적으로 나오는 현상이다.

 

정부는 그럼에도 불구, 10월의 가계 대출액이 증가세로 나오면서, 추가 가계대출 규제를 시행할 준비를 하고 있다. 스트레스 DSR이 그것이다.

 

이는 변동금리로 주담대를 받을 경우, 가산금리를 적용한 대출한도를 적용한다는 것이기에, 두 가지 효과를 낳을 것으로 예상된다.

 

첫째는 변동금리가 아닌 고정금리로 대출 전환이고, 둘째는 대출한도 축소를 통한 대출 위축이다.

 

둘 다 대출 증가율을 관리하기 위한 수단인데, 반대로 10월 대출데이터가 높을 것을 알면서도 이런 정책을 사용하겠다고 한 것을 보면, 스트레스 DSR을 무리 없이 도입하기 위한 빌드업 과정이라고 보아도 할 말이 없겠다.

 

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정리하면, 정부는 가계대출 증가세를 막는데 진심이고 9월부터 달라지고 있다.

 

특히 민간은행의 주담대 증가에 대해서 예민하게 받아들이고 있고, 반대로 정책모기지에 대해서는 지속적 확대 기조에 있어서 다소 상충하는 부분이 존재한다.

 

그러나, 정책모기지는 관리할 수 있는 민간 대출은 관리 불가능한 영역이 존재하므로 이 시장에 대해서 더욱 타이트한 규제를 적용할 요량이다.

 

대출은 수요의 원천이고, 대출이 감소한 것은 시장에 위축을 가지고 온다.

 

‘23.11월부터 그런 분위기가 충분히 느껴지고도 남을 것이고, 내년 총선 전 신생아론 개시 이전까지는 현재의 위축된 분위기가 이어질 것이다.

 

위 내용이 시장을 이해하는데 참고가 되길 바란다.

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