장보혜 변호사

2023.11.08 11:00

법률

경매 물건 분석의 시작! 말소 기준권리 찾는 방법

Summary

  • 말소 기준권리는 근저당권, 가압류(압류), 담보가등기, 경매기입등기, 전세권(임의 경매를 신청하거나 배당 요구한 선순위 전세권) 중 빠른 권리
  • 말소 기준권리보다 선순위 권리는 낙찰자에게 인수되고, 말소 기준권리보다 후순위 권리는 매각 후 전부 소멸

 

경매나 부동산 거래 등에서 임장 외에 가장 중요한 일은 등기부등본을 확인하는 것이라는데 이견을 제기할 사람은 거의 없을 것이다(등기부등본은 대법원 인터넷 등기소에서 열람하거나 발급 가능).

 

그렇다면 등기부등본은 어떻게 보는 것이며, 특히 경매 부동산의 권리분석 시 가장 먼저 해야 하는 ‘말소 기준권리’는 어떻게 찾는 것일까?

 

등기부등본은 부동산에 관한 권리관계를 적어두는 공식적인 장부로서 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있다.

 

표제부에는 부동산의 주소, 지목, 면적 등이 기재되어 있어 부동산의 외형을 알 수 있고, 갑구에는 소유권에 관련된 변동 사항이 나와 있어 소유권이 언제 누구에게 이전되었는지 알 수 있다. 또한 가압류, 가처분, 가등기, 경매기입등기 등 권리관계에 영향을 미치는 내용도 갑구에 기재된다.

 

을구에는 소유권 이외의 권리가 기재되며, 근저당권, 전세권, 지상권 등의 설정 및 변경 사항을 알 수 있다.

 

경매 물건의 권리분석을 위해서는 말소 기준권리부터 찾아야 한다.

 

말소 기준권리보다 선순위 권리는 낙찰자에게 인수되고, 말소 기준권리보다 후순위 권리는 매각 후 전부 소멸하므로 낙찰자가 부담하지 않아도 되기 때문이다.

 

말소 기준권리는 근저당권, 가압류(압류), 담보가등기(부동산을 담보로 돈을 빌릴 때 해당 부동산에 대한 우선순위를 보전하기 위하여 신청하는 것), 경매기입등기(경매개시결정을 알리는 것), 전세권(임의경매를 신청하거나 배당 요구한 선순위 전세권)이 되는데 이러한 권리들은 돈을 받는 것이 목적이어서 부동산이 경매로 낙찰된 후 매각 대금으로 돈을 나누어 주고 나면 그 목적이 충족되므로 경매 매각 후에는 더 이상 효력이 없게 되어 소멸한다.

 

따라서 등기부등본 갑구, 을구를 보면서 위와 같은 권리를 모두 순서대로 적은 뒤 이 중에서 가장 먼저 설정된 권리를 찾으면 그 권리가 말소 기준권리가 되는 것이고, 말소 기준권리 이후의 권리는 매각 후 모두 소멸하므로 신경 쓰지 않아도 된다.

 

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보통 경매 물건 분석에서 가장 어렵게 생각하는 부분은 권리분석인데 등기부등본을 꼼꼼히 보는 것으로 권리분석의 첫 단추를 잘 끼어보자.

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