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윤석열 새정부가 시작한지 약 1개월이 지났습니다. 새정부 인선 중 국토부는 원희룡 장관이 임명이 되었고요. 그는 취임사로 100일 이내에 250만호 + 알파의 주택공급 정책을 구체화시키겠다고 공언한 상태입니다. 

 

새정부 부동산 정책에서 가장 눈에 띄는 정책을 하나 선택한다면 그것은 기업형임대주택제도의 부활일 것입니다. 

 

우리나라 임대차시장은 철저히 개인 중심입니다. 2020년말 기준 한국의 주택수는 2,093만호인데 이 중 무주택가구가 920만호입니다. 무주택 가구 중에서 주거복지에 해당하는 공공임대주택은 173만호로 전체의 약 19%에 해당합니다. 나머지 81%를 민간임대차 시장이라고 부를 수 있을텐데요, 민간시장 규모는 그래서 747만호입니다. 

 

이 747만호 중에서 4년, 8년 등 일정기간 주택임대사업으로 등록하고 임대업을 영위중인 물량은 153만호이고요, 미 등록한 다주택자는 597호에 해당합니다. 두채인데 한채를 임대로 돌리고 있다거나, 혹은 1채인데 자기집을 임차로 돌리고 본인도 다른 지역에 임차로 들어가서 사는 경우가 여기에 해당됩니다. 

 

문재인 정부에서는 이처럼 등록해서 임대업을 영위중인 경우에 공공까지는 아니지만 공공적 성격이 있다고 하여 ‘준공공임대’라고 부르기도 했습니다. 특히 8년이상을 등록한 장기일반임대주택사업자들의 경우 준공공임대사업자라고 불렸습니다. 준공공 임대주택으로 등록된 경우에는 보유 시 소득세를 경감해주고, 동시에 재산세를 감면하며 종합부동산세는 비합산을 적용해주었습니다. 매각시에는 양도세를 대폭 완화해주는 정책을 폄으로써, 미등록 다주택자 대비 상당한 세제 혜택을 볼 수 있도록 했습니다. 특히 종부세 비합산은 종부세율이 아무리 높아져도 말 그대로 ‘비합산’으로 0원이라는 의미였으므로 상당한 세제 혜택이었고, 여러채에서 수십채를 보유해도 보유세가 0원일 수 있도록 하는 마법이었습니다. 

 

문재인 정부 초창기에는 미등록 임대주택이 너무 많아서 등록 임대주택사업자들에게 혜택을 주어왔으나, 2020년 7.10 대책에서, 이들 주택임대사업자들 중에서 아파트를 매입해서 임대사업을 등록하는 것이 불가능하도록 이 제도를 폐지합니다. 모든 주임사가 폐지된 것은 아니지만, 아파트-매입형 주임사는 폐지되었고, 자연스럽게 비아파트(오피스텔, 단독, 다세대, 연립)-매입형 주임사만 살아남았습니다. 그리고 4년 등록제도는 유형 무관 사라졌고, 이제는 10년 등록만 가능하도록 제도를 정말 준공공적 성격에 맞도록 강화했습니다. 이 제도가 혜택이 너무 많아서 투기적 매수자의 조세 회피처로 사용된다는 지적을 받아들였던 것입니다. 

 

그런데 현 정부와 전 정부의 가장 큰 정책적 차이점을 보이는 내용이 아마도 주택임대사업자가 될 것입니다. 왜냐하면 2022년 5월 출범한 윤석열 새정부는 이 주택임대사업자를 부활할 것을 공약으로 했기 때문입니다. 모든 아파트-매입형은 아니지만, 전용면적 60제곱미터 이하의 아파트-매입형은 부활할 것을 예고했습니다. 그리고, 이 정책은 아마도 민주당과는 상당한 갈등을 불러 일으킬 정책이라고 보여집니다. 

 

새정부의 분석은 이러합니다. 소형주택-매입형 다주택자와 주택임대사업자가 있음으로 인해서, 그동안 전세가격이 고공행진을 하지 않았던 것이라는 해석입니다. 즉, 다주택자가

 

권장 받아야 누군가는 임대주택을 공급한다는 것이죠. 공공이 아무리 임대시장에서 목소릴 높이더라도 173만호이고, 민간이 747만호이니 그만큼 민간이 차지하는 비중이 높은데, 민간 다주택자를 마냥 규제만 해서는 되겠냐는 의견입니다. 

 

그리하여, 주택임대사업자를 두고 자강두천을 할 날이 멀지 않은 것 같습니다. 특히 하반기 임대시장 불안으로 주임사 제도를 부활시켜야 한다는 주장이 6월말부터 다시금 등장하고 있는 상황이기 때문입니다. 주택임대사업자제도의 부활은, 민간임대주택에 관한 특별법의 제정이 필수이므로 국회를 통과해야 하는 안건이기 때문입니다. 따라서 새정부가 당장 추진하기도 어렵고, 그렇다고 공약에 있는 것을 추진 안할수도 없고 임대시장 안정화에 도움이 되는 제도라 생각해서 추진 할 계획이기도 한 만큼, 민주당과의 정책적 대결이 멀지 않은 것이죠. 

 

개인적으로 주택임대사업자 제도의 부활은 세제 혜택과 결합할 시 소형주택 투자수요에 날개를 달아준다고 생각하는 만큼, 말 그대로 소형주택을 갭투자하는 수요의 증가로 전세공급이 늘어나는 영향으로 이어진다고 봅니다. 실제 2015~2020년의 기간동안 전세가격은 상당한 안정세였고, 주임사의 영향이 없었다고 할 수 없습니다. 그러나 이 기간동안 소형주택의 매매가격이 초강세로 이어졌고, 이는 주임사 제도를 활용한 투자수요의 등장때문이었다고 봅니다. 결국 매매시장 중심이냐, 임대시장 중심이냐에서 주임사 제도는 임대시장을 안정화 한다는 명목으로 소형주택 강세를 용인하는 셈이 됩니다. 이는 약간 조삼모사적 결과인데, 즉 동일한 주택 수 안에서 다주택자가 주택을 지속해서 매입하게 된다면, 임차공급은 늘어나되 자가공급은 감소하는 효과가 있기 때문입니다. 그러니 이런 정책이 성공하려면 필연적으로 주택의 물리적 공급 호수를 늘리는 노력이 병행되어야 할 것입니다. 

 

주택임대사업자 제도의 부활 여부는, 새정부 주택시장의 색깔을 결정할 만큼 매우 중요한 요소인데요, 앞으로 어떻게 진행될지 꼭 다같이 지켜보셨으면 좋겠습니다.