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Summary

현재 '성남 원도심'이 투자자들로부터 큰 관심을 받는 이유는? 성남 원도심의 우수한 입지와 교통 여건 성남시의 압도적인 일자리의 양과 질 지역의 변화와 성남 원도심의 높은 미래가치 성남 원도심의 예상되는 높은 기대 수익률

 

최근 한 유명 부동산 커뮤니티에서 진행된 ‘현재 가장 관심이 있는 부동산 투자 관심 지역이 어디인가?’라는 질문에서 ‘성남 원도심’이 1등으로 선정되었습니다.

 

그래서 오늘은 ‘왜 현재 성남 원도심이 투자자들 사이에서 큰 관심을 받고 있는지?’에 대해서 알아보는 시간을 가져보고자 합니다.

 

1. 성남 원도심의 우수한 입지와 교통 여건

첫 번째 이유는 성남 원도심의 우수한 입지와 교통 여건입니다.

 

 

성남 원도심은 북쪽으로는 강남과 위례, 남쪽으로는 판교와 분당으로 둘러싸여 있는, 우수한 위치입니다.

 

대한민국 부동산 시장은 강남을 기준으로 거리순에 따라 서열이 형성되는 경향이 뚜렷한데, 성남 원도심은 분당보다도 강남지역에 가까이 있으므로, 분당보다도 더욱 높은 지리적 가치를 가지고 있다고 볼 수 있습니다.

 

또한 대중교통과 도로교통이 매우 잘 발달하여, 지하철을 통해 선릉역까지 20분대로 이동할 수 있으며, 도로 교통을 활용하여 강남의 중심부인 삼성역까지 13분 정도면 이동할 수 있습니다.

 

웬만한 서울 내에 지역에서도 강남까지 이동하는데 20분 이상이 소모된다는 것을 고려해보았을 때, 성남 원도심은 ‘실질적인 서울이다’라고 할 수 있습니다.

 

2. 성남시의 압도적인 일자리의 양과 질

두 번째 이유는 성남시의 압도적인 일자리의 양과 질을 뽑을 수 있습니다.

 

 

현재 대한민국 ‘4차 산업 혁명의 중심지’, ‘한국의 실리콘밸리’인 분당과 판교 테크노밸리에는 각종 미래 일자리가 몰리고 있습니다.

 

먼저 분당 업무지구에는 SK하이닉스, 두산, 네이버, HD현대 등의 굴지의 대기업 본사들이 입주해 있으며, 판교 테크노밸리에는 카카오, 네이버, 넥슨, 안랩 등 각종 IT 회사의 본사와 삼성 중공업, 한화 에어로스페이스 등 중공업 기업들의 첨단 R&D 센터 등이 입주해 있습니다.

 

분당 업무지구를 제외한 판교 테크노밸리에 입주한 기업들만의 연간 총매출은 110조 원 대로, 현재 부산과 인천 각각의 지역 내 연간 총생산이 각각 90조 이내인 것을 고려하였을 때. ‘조그마한 판교의 가치가 광역시급 도시들과 비슷하다는 것을 알 수 있습니다.

 

또한 최근 일자리가 가장 많이 증가한 지역이고, 일자리의 질 또한 매우 높아서 대부분 기업의 초봉이 5천만 원을 넘어가는 등, 강남을 제외한 지역 중에서 가장 질 높은 일자리들을 보유하고 있는 지역입니다.

 

그런데 이러한 압도적인 일자리를 가지고 있는 판교에서 가까운 지역이 바로 성남 원도심입니다. 즉, 이러한 판교 및 분당의 일자리 효과를 가장 크게 볼 수 있는 중 하나가 바로 성남 원도심이라는 것입니다.

 

그런데 현재 판교의 일자리에 증가 추세는 여기서 멈추고 있지 않습니다.

 

 

현재 제2, 3 판교 테크노밸리가 조성 중이기 때문입니다.

 

현재 이미 완공된 ‘제1 판교 테크노밸리의’ 규모가 45만 제곱미터 규모인데, 막바지 공사가 한창인 제2 판교 테크노밸리가 43만 제곱미터 규모로 공사 중에 있으며, 차세대 반도체 복합단지로 개발되고 있는 제3 판교 테크노밸리의 경우 그 규모가 무려 58만 제곱미터입니다.

 

이렇듯 현재 계획되어 있는 제2, 3 판교 테크노밸리가 완성된다면, 앞으로 성남시는 강남에 버금가는 일자리 지역으로 거듭날 것으로 예견되며, 그 가장 큰 혜택을 받는 곳은 이와 가장 가까운 성남 원도심이 될 것입니다.

 

3. 지역의 변화와 성남 원도심의 높은 미래가치

세 번째로는 성남 원도심의 지역 변화와 높은 미래가치입니다.

 

2013년부터 2021년까지 이어진 부동산 상승장에서 가장 높은 부동산 가격 상승률을 보여주었던 지역은 어디였을까요?

 

바로 서울에 위치한 뉴타운 재개발 지역들이었습니다. 강남 3구가 가장 높은 상승률이 보여주었을 것으로 생각하고 계시는 분들이 많으시겠지만, 사실 강남 3구는 가장 높은 부동산 가격 상승률을 보여준 지역은 아닙니다.

 

강남 3구의 경우 부동산의 절대적인 가액이 높기 때문에 가장 큰 수익을 안겨준 지역은 맞지만, 상승률을 기준으로 보았을 때는 강남 지역보다도 높은 상승률을 보여준 재개발 뉴타운 지역은 많습니다.

 

 

위의 자료는 서울 영등포구 신길동 신길 뉴타운에 위치한 신길 래미안 에스티움이라는 아파트의 6년간의 가격 상승을 나타낸 차트입니다.

 

실제 신길 래미안 에스티움의 6년간의 가격 상승은 3.18배로 나타났습니다. 가격 상승률에 있어서 강남 3구의 대부분 아파트를 앞지른 것입니다.

 

이 자료를 통해 우리는 어느 정도에 입지가 갖춰진 지역이라면, 절대적인 부동산 입지의 서열보다는, 그 지역이 얼마나 변화와 발전 가능성이 높은지, 즉, 미래가치가 얼마나 높아질지에 따라서, 그 부동산의 상승률이 결정된다는 것을 알 수 있습니다.

 

 

신길 뉴타운의 경우 뉴타운으로 개발되기 전, 중국인들의 거주 비중의 매우 높고, 매우 낙후된 지역이었으나, 개발 전후 큰 차이를 보이게 되면서, 강남 3구 보다도 높은 상승률을 보일 수 있었습니다.

 

그러한 예시는 아현 뉴타운, 청량리 뉴타운 등 서울 곳곳에 존재하며, 이러한 지역들은 강남 못지않은 상승률을 보여준 지역들입니다.

 

그런데 서울의 경우 최근 이명박, 오세훈 시장 임기 때 지정되었던 대규모 뉴타운 사업들의 대부분 완료되면서, 과거 신길 뉴타운과 같은 ‘변화가 커질 미래가치가 높은 대규모 뉴타운 지역’이라는 조건을 가지고 있는 부동산이 거의 소멸한 상태입니다.

 

이러한 상황 속에서 현재 투자자들이 주목하고 있는 지역이 바로 ‘성남 원도심’입니다.

 

현재 성남 원도심의 경우 대규모 재개발 재건축 사업들이 진행되고 있고, 진행 초기인 구역도 많은 상태입니다.

 

또한 작년에 이어서 올해에도 대규모 입주가 진행되고 있고, 부동산 가격이 저평가되어 있어 상대적으로 적은 투자금으로도 투자가 가능한 지역입니다.

 

성남 원도심은 서울의 성공한 뉴타운들의 공식을 그대로 따르고 있는 지역으로, 좋은 교통, 입지적인 환경이지만, 현재는 도시가 노후화된 상태로, 재개발 재건축 사업이 모두 완료되었을 때 앞선 서울의 뉴타운들 사례와 같이, 큰 변화를 보일 것으로 판단됩니다.

 

또한 8호선 연장, 제2, 3 테크노밸리의 완공 등 미래 호재도 많은 지역이기에 현재 많은 투자자는 성남 원도심에 관심을 두고 있습니다.

 

4. 성남 원도심의 예상되는 높은 기대 수익률

네 번째로는 성남 원도심의 예상되는 높은 기대 수익률입니다.

 

 

위에 자료는 2017년 5월부터 2022년 3월까지의 전체 경기도 지역의 평당 아파트 평균 매매가격 상승률을 비교한 KB부동산의 자료입니다.

 

이 자료를 보시면, 경기도 전 지역 중 성남시가 수원시를 제치고 같은 기간 동안 단연 압도적인 부동산 매매가격 상승률을 보여줬습니다.

 

즉, 성남시는 역사적으로 경기도 내에서 가장 높은 상승률을 보여줬던 지역이라는 것입니다.

 

각종 부동산 관련 통계 자료들을 취합해 봤을 때, 성남시의 부동산 가격 상승률은 서울 송파구와 비슷한 수준입니다.

 

즉, 성남시에 투자한다면 송파 수준의 부동산 가격 상승률을 기대할 수 있다는 것입니다.

 

반면 송파에 비해서 성남 원도심에 투자할 경우 들어가는 투자금은 절반에 미치지 못하기 때문에, 현재 많은 부동산 투자자는 성남 원도심을 찾고 있습니다.

 

그래서 오늘은 ‘왜 현재 성남 원도심이 투자자들 사이에서 큰 관심을 받고 있는지?’에 대해서 알아봤습니다.

 

이 외에 성남 원도심은, 적은 입주 물량, 다양한 부동산 투자 상품을 보유한 지역으로 장점이 많은 지역입니다.

 

다음 시간에도 투자자들이 관심이 있는 부동산 투자 관심 지역에 대해서 하나씩 분석해 보는 시간을 가져보겠습니다. 감사합니다.