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Summary

임대인은 전체 임대차기간이 10년을 초과하여 계약갱신요구권이 없는 임차인에게도 권리금회수기회를 보호하여야 하고, 임대인이 스스로 영업할 계획이라는 사정은 임차인이 주선한 신규임차인과 임대차계약 거절에 정당한 사유가 될 수 없음 다만 임차인이 임대인에게 새 임차인을 주선하기 위한 어떠한 시도도 하지 않았다면 임대인의 권리금회수 기회 방해행위도 있었다고 볼 수 없을 것

 

권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용 대가로서 임대인에게 지급하는 보증금과 차임 외에 임차인에게 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.

 

통상 권리금은 임차인이 임대차계약 종료 시 신규 임차인으로부터 지급받아 회수하는 금원으로서 그 금액도 상당히 높은 데다 임대인과 임차인 간의 분쟁도 자주 발생하는 쟁점이어서 이번 칼럼에서는 임차인의 권리금 회수 기회 보장과 관련된 법리를 소개해 보려고 한다.

 

우리 상가건물 임대차보호법은 제10조의 4에서 임차인의 권리금 회수 기회를 보호하는 규정을 두고 있는바, 임대인은 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.

 

또한 이를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한때에는 그 손해를 배상할 책임이 있고, 그 손해배상액은 신규 임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금을 기준으로 하며 둘 중 낮은 금액을 초과하지 못한다.

 

임차인이 권리금 회수 기회가 방해되었다는 이유로 손해배상을 청구하려면 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 권리를 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸되므로 기간에 주의하여야 할 것이다.

 

한편 임차인의 계약 갱신 요구권은 상가건물 임대차보호법 제10조에서 상가 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있는 것으로 규정하고 있다.

 

그렇다면 임대차 기간이 10년을 초과하여 계약 갱신 요구권을 행사할 수 없는 처음 영업을 시작한 날로부터 11년째 영업을 하고 있는 임차인의 경우 권리금 회수 기회는 보호될까? 만약 임대인이 직접 영업을 하기 위해 임차인이 주선한 신규 임차인과의 계약을 거절한 경우는 거절이 정당화될까?

 

대법원은 이와 같은 사안에서 “임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절한 것에는 구 상가 임대차법 제10조의 4 제1항 제4호에서 정한 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다”라고 판시하여 임대인은 전체 임대차 기간이 10년을 초과하여 계약 갱신 요구권이 없는 임차인에게도 권리금 회수기회를 보호하여야 하고, 임대인이 스스로 영업할 계획이라는 사정은 임차인이 주선한 신규 임차인과 임대차계약 거절에 정당한 사유가 되지 못함을 밝히고 있다.

 

또한 상가건물 임대차보호법상 권리금 회수기회 보장은 임차인이 주선한 신규 임차인과의 권리금 계약을 방해하면 안 된다는 것이므로 임차인이 임대인에게 새 임차인을 주선하기 위한 어떠한 시도도 하지 않았다면 임대인의 권리금 회수 기회 방해 행위도 있었다고 볼 수 없을 것이다.

 

이와 관련하여 최근 선고된 하급심 판결은 “상가 임대차법 제10조의 4가 정하는 ‘임차인이 신규 임차인을 주선’한다는 것은 임차인이 임대인에게 권리금 계약의 체결 사실 등을 알리며 인적 사항이 구체적으로 특정된 신규 임차인이 되려는 자를 소개하고 그와 새로운 임대차계약 체결을 위해 협의해 줄 것을 요청하는 것을 의미한다”라며 임대인이 기존 계약조건에 비해 월차임을 상당히 높게 요구하는 등의 방법으로 임대차 계약 재체결을 거부하는 태도를 보였다 하더라도 임차인이 신규 임차인이 되려는 자를 소개하고 새로운 임대차계약 체결을 위해 협의해 줄 것을 요청하지 않았다면 이는 임대인의 권리금 회수 기회 방해가 아니라고 판단한 바 있음을 유의하여야 할 것이다.

 

임차인을 강하게 보호하는 것이 최신 판례 경향이지만 상가건물 임대차보호법상 임차인의 권리금 회수 기회 보호 규정은 임대인의 계약 체결의 자유, 재산권 등에 대한 중대한 제한이 될 수 있으므로 그 요건 해석은 엄격하게 하여 임대인과 임차인 보호에 균형을 기하는 것으로 볼 수 있을 것이다.