제네시스박

2022.07.15 08:00

세금/절세

조정지역에서 해제되면 어떤 변화가 생길까?

지난 6월 30일, 정부는 ‘지방 투기과열지구 해제 등 규제지역 조정' 이라는 제목의 보도자료를 내고 일부 지역에 대한 규제지역을 해제하였습니다.

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(그림 1) 보도자료 중 일부

(자료. 제네시스박)

 

위 (그림 1)에서 보듯이, 대구 수성, 대전 동/중/서/유성, 경남 창원의창 등 6개 시군구 지역은 투기과열지구에서 해제가 되었으며 대구 7개, 경북 경산, 전남 여수/순천/광양 등 11개 시군구 지역은 조정대상지역에서 해제가 되었습니다.

 

이번 시간에는 규제지역 해제가 되었을 때, 세제상으로 어떤 변화가 있는지를 살펴봅니다.

 

 

세법에서 중요한 건 ‘조정대상지역' 여부 입니다!

 

간혹 수강생분들 질문을 보면 ‘규제지역인데요…’ 라고 문의를 주시는 경우가 많습니다. 그런데 질문을 받은 사람 입장에서는 규제지역 중 투기지역인지 투기과열지구인지 혹은 조정대상지역인지를 알 수가 없습니다. 아주 드물게 투기과열지구라 하더라도 조정대상지역이 아니라면 다주택자 양도세 중과가 적용이 되지 않기에 그렇습니다.

 

따라서 적어도 부동산 세법 관련해서는 반드시 규제지역 중에서 조정대상지역인지 아닌지를 구분하시기 바랍니다. 별거 아닌 것 같지만 이 작은 차이 하나가 세부담 측면에서는 아주 큰 결과를 초래할 수 있기 때문입니다.

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(그림 2) 투기과열지구 및 조정대상지역 지정효과 - 보도자료 중 일부

(자료. 제네시스박)

 

위 (그림 2)에서 알 수 있는 것처럼 투기과열지구 및 조정대상지역 모두 금융 / 세제 / 청약 등 여러 측면에서 제재를 받음을 알 수 있습니다. 한 가지 특이한 점은 ‘세제' 부분을 보면 투기과열지구는 특별히 표시가 없고 조정대상지역에 있어서 여러 가지 규제가 있다는 점입니다. 즉, 앞서 말씀드린 대로 부동산 세법과 관련해서는 조정대상지역 여부가 굉장히 중요함을 다시 한번 강조 드립니다. (참고로 ‘그림 2’ 보도자료 중 ‘분양권 전매 시 양도세율 50%’는 ‘21.6.1 이후 전매의 경우 보유기간 1년 미만은 70%, 1년 이상은 60%이며, 조정대상지역 여부 상관없이 모두 해당되오니 주의를 요합니다)

 

 

이렇게 중요한 조정대상지역 여부, 얼마나 해제가 되었을까?

 

그렇다면 우리의 관심은 이번 조치로 몇 개 지역이 조정대상지역에서 해제가 되었는지를 살펴볼 필요가 있는데요, 그 결과는 아래와 같습니다.

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(그림 3) 투기과열지구 및 조정대상지역 지정 현황 (‘22.7.5 기준) - 보도자료 중 일부

(자료. 제네시스박)

 

위 (그림 3)이 가장 최근 내용의 규제지역 현황입니다. 기존에서 어떤 부분이 제외되었는지는 위에서 잠깐 언급 드렸는데요, 다시 구체적으로 살펴보면 다음과 같습니다.

 

  • 대구 동구, 서구, 남구, 북구, 중구, 달서구, 달성군
  • 경북 경산시
  • 전남 여수시, 순천시, 광양시
  • 안산 단원구 대부동동, 대부남동, 대부북동, 선감동, 풍도동
  • 화성 서신면

 

따라서 이들 지역은 ‘22.7.5 이후 양도 시 비록 다주택자라 하더라도 2년 이상 보유한 경우라면 양도세 중과에 해당하지 않습니다. 즉, 양도세 중과 여부는 ‘양도일'을 기준으로 판단하기에 비록 취득당시 조정대상지역이었다 하더라도 양도당시 비조정대상지역이라면(즉, 처음부터 조정대상지역이 아니거나 조정대상지역으로 지정되었더라도 해제가 되었다면) 주택수가 아무리 많더라도 2년 이상 보유한 주택에 대해서는 중과세율이 아닌 일반 세율(6~45%)이 적용 됩니다.

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(그림 4) 조정대상지역이 해제된 이후 매도하는 경우 (1)

(자료. 제네시스박)

 

위에서 보시는 것처럼 조정대상지역에서 해제된 지역은 2년 이상 보유만 하면 일반 과세가 가능합니다. 거주할 필요도 없으며 ‘23.5.9까지 한시적으로 운영되는 양도세 중과 배제와도 상관이 없습니다.

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(그림 5) 조정대상지역이 해제된 이후 매도하는 경우 (2)

(자료. 제네시스박)

 

만약 (그림 5)처럼 해제 전에 매도 계약을 하고 해제 이후에 매도 잔금을 하는 경우는 어떨까요? 주택의 매도일은 등기접수일과 매도 잔금일 중 빠른 날이므로 등기접수를 미리 한 경우가 아니라면 매도 잔금일이 매각일이 되고, 이미 조정대상지역에서 해제가 되었으므로 2년 이상 보유 시 일반 과세가 가능합니다.

 

 

다만, 비과세 요건은 ‘취득 당시' 조정대상지역 여부로 판단하며 이는 조정대상지역 해제여부와 무관합니다!

 

양도세 중과는 앞에서 보신 것처럼 ‘양도 당시'로 판단을 합니다. 즉, 취득 당시 조정대상지역 여부는 중요하지 않으며 양도 당시에만 조정대상지역이 아니라면 양도세 중과에 해당하지 않는데요, 비과세 판단은 그렇지 않기에 유의하셔야 합니다.

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(그림 6) 조정대상지역이 해제된 이후 매수하는 경우

(자료. 제네시스박)

 

(그림 6)은 조정대상지역이 해제되고 난 이후 매수하는 경우인데요, 이때는 비과세 판단 시 거주 요건이 붙지 않습니다. 즉 2년 이상만 보유하면 비과세가 가능합니다. 따라서 이 경우라면 굳이 거주하지 않더라도, 또한 상생임대인 같은 제도를 활용하지 않더라도 보유만 함으로써 비과세가 가능해집니다.

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(그림 7) 조정대상지역이 해제 이전에 매수하는 경우

(자료. 제네시스박)

 

반면 (그림 7)은 조정대상지역이 해제되기 전, 그러니까 조정대상지역 상태에서 취득한 경우로 이때는 비과세에 ‘2년 거주' 요건이 붙습니다. 훗날 조정대상지역에서 해제가 되더라도 한 번 붙은 ‘2년 거주' 요건은 사라지지 않으니 유의 바랍니다.

 

즉, 취득당시 조정대상지역이라면 훗날 양도전에 조정대상지역 해제가 되더라도 반드시 2년 거주를 해야 비과세가 가능하니 매도전에 꼭 이를 유의하셔서 의사결정에 임하시기 바랍니다.

 

이 외에도 조정대상지역에서 해제가 되면 다음과 같은 효과들이 있습니다.

 

  • 2번째로 취득한 주택이라도 비조정대상지역이면 취득세율 1~3%가 적용 됩니다.
  • 조정 2주택이 아니라면 종부세 세율 역시 기본세율이 적용 됩니다.
  • 일부 비조정 대상지역 주택이 있는 상태라면 일시적 2주택 양도세 비과세에 있어서 종전 주택을 3년 이내 매도하면 됩니다.

 

이렇듯 조정대상지역에서 해제가 되면 부동산 세법 측면에서는 굉장히 유리해지는 것이 사실입니다. 그래서일까요? 이번 정부 조치를 보면 향후 2년 간은 물량이 많은 대구 수성구의 투기과열지구에서는 해제하였지만 여전히 조정대상지역으로는 묶어둔 점이 특이하다 할 수 있습니다. 이는 마치 조금의 불씨라도 남아 있어서 집값이 불안정해진다면 결코 용납하지 않겠다는 무언의 메세지가 아닐까요?

 

아무쪼록 부동산 대책 그리고 주거정책심의위원회 결과가 나올수록 현재 정부가 바라보는 부동산 시장의 관점이 조금씩 나타나는 것 같아 관심이 가는데요, 이르면 7월에 나올 ‘250만호 공급 로드맵' 그리고 ‘세법개정(안)’ 역시 관심갖고 체크해보시길 당부드립니다. 지금까지, 제네시스 였습니다!

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