장경철

2022.07.15 08:00

투자

최고의 전망을 삽니다! 부(富)를 부르는 ‘뷰(view) 세권’ 열풍

같은 단지라도 집값을 좌우하는 요인들은 여럿이 있다. 향, 층, 조망, 평형, 특화 설계와 같은 것들이 대표적이다.

 

이중 조망권(眺望權)은 최근 몇 년 사이에 주택시장에서 주택의 가격을 결정하는 데 영향을 미치는 요소로서 크게 관심을 끌고 있다.

 

심지어 완성되지도 않은 용산공원 주변 단지에도 조망권 프리미엄이 붙어 있다니 그 위력이 얼마나 대단한지 짐작할 수 있겠다.

 

그렇다면 조망권이 집값에 미치는 영향력은 어느 정도일까? 업계에선 조망권의 가치를 집값의 20~30%로 추정한다.

 

어떤 위치에서 얼마만큼의 조망이 나오느냐에 따라 같은 단지 내라도 집값이 적게는 수천만 원에서 많게는 수억 원까지 차이를 보이고 있다.

 

북향인 집이라도 조망이 좋다면 남향보다도 더 가격이 높게 형성되는 경향까지도 나타나고 있는데 한강을 조망하려면 집 방향이 북향이어야 하는 강남에서는 많은 사람이 남향을 포기하는 대신 한강 조망권을 선택하는 경우가 많다.

 

이처럼 시간이 지날수록 조망권의 가치가 치솟으면서 강(江) 조망권 외에도 공원, 하천, 바다, 호수, 산, 골프장 등 그 종류도 다양해졌다.

 

주거선택시 조망권(眺望權)을 주목하는 이유

구분

핵심내용

왜? 조망권을 주목해야 하는가

  • 무엇을 얼마나 보는냐, 조망권이 돈 되는 시대 개막
  • 프리미엄 등 가치 상승에 '뷰(View)가 부(富)' 인식
  • '조망불패'인가, 전망 좋은 단지 인기 여전

집값에 미치는 영향력

업계에선 조망권의 가치를 집값의 20~30%로 추정

조망권 종류

강(江) 조망권 외에도 공원, 하천, 바다, 호수, 산, 골프장 등 그 종류도 다양해 지고 있음

향후 전망

코로나19 여파에 웰빙, 힐링이 사회적 트렌드가 되면서 조망권의 위력은 더 거세지고 있음

(자료. 업계종합)

 

코로나19 여파에 웰빙, 힐링이 사회적 트렌드가 되면서 조망권의 위력은 더 거세지고 있다.

 

하지만 여기서 염두에 둬야 할 것이 있다. 바로 거주지를 선택할 때에는 그 조망권이 미래에도 유지될 수 있는 것인지, 언젠가 훼손될 가능성이 있는지도 고려해야 한다.

 

지금 당장은 아무리 조망권이 좋을지라도 조망권을 방해할 건축물이 들어설 여지가 있는지 없는지를 살펴봐야 한다. 일조권과 달리 조망권은 독점적 권리로서 인정을 받지 못하기 때문이다.

 

실제로 2007년 서울 이촌동 리버뷰 아파트 주민들이 집 앞에 아파트가 건설되는 바람에 한강 조망권을 침해당했다며 GS건설과 이수건설을 상대로 낸 손해배상 청구소송에서 대법원은 "한강 조망권 법적 보호 대상이 아니다"라고 판결을 내리기도 했다.

 

그럼에도 조망권(眺望權)이 돈이 되는 시대가 개막되었다. ‘OO조망권’은 ‘얼마?’라고 정해지지 않았지만 무엇을, 얼마나 보느냐에 따라 가치가 달라지고 있다. 

 

1950년대, 서울 종암동에 5층으로 지어진 종암아파트가 들어선 이후 대한민국은 아파트 공화국으로 불릴 만큼 경쟁적으로 아파트 건립이 이어졌다. 이에 따라 아파트의 층고, 위치에 따라 조망권도 달라졌고 더 좋은 조망권을 확보하기 위해 경쟁을 하게 되었다.

 

수요자들이 선호하는 조망권을 갖춘 입지는 제한적이기 때문에 이런 입지(立地)에 들어선 단지는 희소성까지 갖추면서 조망권의 가치는 더욱 높아지고 있다. 수요자들도 집을 선택하는 데 있어서 조망권을 중요하게 보게 됐다. 

 

코로나와 함께하는 시대를 거치면서 시에 주택 분양시장에서 조망권(眺望權)이 곧 프리미엄이란 인식이 더욱 확산되고 있다. 코로나 사태가 2년이 넘게 이어지면서 집에 머무는 시간이 늘고 있기 때문이다.

 

강, 천, 호수, 바다, 숲, 공원 등을 내려다볼 수 있는 자연 조망을 갖춘 주거단지는 쾌적성에 희소성이 더해진 만큼 오랜 시간 인기를 누려왔고, 앞으로도 그 인기는 더더욱 높아질 전망이다.

 

코로나19(신종 코로나바이러스 감염증)이 장기화되면서 언택트, 온택트 등 사회 전반으로 비대면 문화가 확산되고 있다.

 

이에 따라 조망권을 확보한 세컨(드)하우스도 재조명 받고 있다. 상황에 구애받지 않고 언제든 이용 가능한 데다 대인 간 접촉을 최소화한 안전한 휴식공간으로 인식되며 수요자들의 높은 관심을 끌고 있어서다.

관련업계에 따르면 코로나19가 단계가 완화되기는 했지만 여전히 지속됨에도 불구하고 여행에 대한 수요는 줄어들지 않고 있다고 한다.

 

한국문화관광연구원이 지난해 6월 발표한 '코로나19에 따른 국내여행 조사'자료를 보면 코로나19 지속에도 국내 여행을 희망하는 응답자는 45.8%로, 이 중 75.7%가 방역 지침을 준수한 안전한 여행을 지향했다.

코로나19 종식 이후 희망하는 국내여행 유형도 거리 두기가 용이한 산, 바다 등 자연경관 감상이 1위로 꼽혔다. 여행 역시 안전을 중시하는 방향으로 변화하고 있는 것으로 나타났다.

 

이렇다 보니 분양시장에서도 언제든지 독립된 공간에서 여가 및 휴식을 즐길 수 있는 세컨드 하우스의 주목도가 높아지고 있다.

 

주로 산, 바다 등 자연과 가까운 입지에 마련되는 전망 좋은 세컨드하우스는 주말 혹은 휴가 시 별장처럼 활용할 수 있는 주택으로, 여행을 계획할 때마다 숙박시설을 찾는 수고를 덜 수 있는 데다 매번 지불해야 하는 비용 부담도 줄일 수 있다는 장점이 있다.

최근에는 재택근무 활성화로 장소와 상관없이 업무 수행이 가능해지면서 기존 50~60대 은퇴 예정자 이외에 30~40대 직장인 수요층도 세컨드 하우스에 대한 관심이 높아지는 추세다.

 

통계청이 지난해 8월 발표한 경제활동인구조사 자료를 보면 재택근무 등 유연근무 참여 비중은 14.2%로 지난해(10.8%) 대비 약 4% 포인트가량 높아졌다.

특히 단독주택보다 관리가 용이하고 직접 거주하지 않을 때는 임대를 통한 수익 창출도 가능한 일석이조의 상품이 각광받고 있다.

 

일례로 지난 5월에 강원도 속초시에 공급된 아파트 '속초디오션자이'는 세컨드 하우스 수요를 겨냥해 활발한 마케팅을 펼치면서 평균 17.26대1의 높은 1순위 청약 경쟁률을 기록한 데 이어 정당계약 약 한 달 만에 완판됐다. 이 아파트는 3면이 바다로 둘러싸여 있어서 대부분 가구에서 바다 조망도 가능하다.

지난해 7월 부산시 해운대구에 공급된 생활형숙박시설 '빌리브 패러그라프 해운대'는 소형면적 위주로 구성해 높은 활용성을 강점으로 내세워 평균 38.87대1의 높은 청약 경쟁률을 기록했다. 설계는 조망을 극대화한 형태로 적용되었고, 거주자는 거실과 식당, 욕실 등 집안 어디서든 해운대 해변과 부산의 전경을 감상할 수 있다.

 

주택이 주를 이루던 과거와 달리 직접 거주와 임대 둘 다 가능한 수익형 부동산 형태의 세컨드 하우스가 새로운 트렌드로 자리잡고 있다.

 

최근 수도권과 인접하면서도 쾌적한 자연환경을 갖춘 지역을 중심으로 세컨드 하우스로 활용할 수 있는 타운하우스, 생활(형)숙박시설, 오피스텔, 아파트 등 신규 분양이 이어지고 있다는 것이다.

실제 자연과 바로 맞닿아 있어 조망권을 갖춘 지역은 가격이 꾸준히 상승한 것으로 나타났다.

 

일례로 한강변에 위치해 한강 조망과 공원 등을 누릴 수 있는 자양동은 지난 2013년도부터 아파트값이 계속해서 상승하고 있다.

 

부동산114 렙스 자료에 따르면, 광진구 자양동의 연도별 3.3㎡당 평균 매매가는 2013년 1,590만 원에서부터 꾸준히 상승해 2020년 3,476만 원까지 올랐습니다. 상승률만 해도 약 218%에 달하며, 물가 변동에 따른 기본적인 가격 상승을 고려해도 상당한 수치다.

 

부산에서는 해운대구 우동이 조망권 프리미엄을 누린 대표적인 지역으로 꼽힌다. 우동은 해운대 바닷가를 품은 마린시티와 센텀시티를 끼고 있으며, 탁 트인 바다 조망을 갖춘 고급 주거시설 등이 모여 있는 것으로 유명하다.

 

부동산114 렙스 자료에 따르면, 해운대구 우동의 월별 가구당 평균 매매가는 올해 5월 기준으로 최근 5년 새 약 76%(6억1,665만 원→10억8,824만 원)가 오른 것으로 나타났다. 같은 기간 동안 부산 전체 평균은 약 53%(3억662만 원→4억6,947만 원) 오른 것과 비교해 보면 더욱 두드러지는 수치다.

 

매매시장에서는 같은 지역임에도 확보된 조망권의 차이에 따라 가격이 벌어지는 사례도 확인되고 있다.

 

광진구 자양동에 위치한 ‘더샵스타시티’는 지난해 3월 전용 163.53㎡(22층)이 2억3,500만 원에 거래됐다. 반면, 보다 한강과 가까이에 위치한 ’광진트라팰리스’는 같은 달 전용 169.53㎡(15층)이 2억5,000만 원에 거래됐다. 더 작은 평형에 더 낮은 층수임에도 불구하고, 한강과 더욱 가까운 자리에 위치해 있을 뿐 아니라 앞으로 가려진 건물이 없어 탁 트인 영구 조망권을 확보했기 때문으로 분석된다.

 

분양권에는 프리미엄도 빠른 속도로 붙고 있다. 2020년 5월 강원도 속초에서 분양한 ‘속초디오션자이’는 속초 앞바다 조망이 가능한 것으로 많은 수요자들을 불러 모은 바 있다. 당시 최고 분양가가 4억8,210만 원이었던 이 단지의 전용 84.99㎡는 올해 5월 8억2,162만 원(30층)에 거래됐는데 1년여 만에 약 3억 원이 넘는 수준의 높은 프리미엄이 붙은 셈이다.

 

마지막으로 최근 부동산 시장에서 쾌적한 주거환경과 프리미엄까지 기대할 수 있는 조망권을 잡기 위한 수요자들의 발걸음이 빨라지고 있다. 특히 바로 앞에 시야를 막고 있는 건물이 없고, 자연과 바로 맞닿아 있어 조망권을 영구적으로 확보한 단지의 경우 그 가치가 더욱 높다고 보인다.

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