손광남 변호사

2023.11.03 11:00

법률

상가 공유지분 경매 시 우선매수청구권 행사

Summary

  • "지인과 상가를 공유하고 있는데, 그 지인의 지분에 대해 경매가 진행됩니다. 상가를 단독 소유하려면 경매에 참여해야 할까요?"
  • 공유지분이 경매될 경우, 공유자는 매각기일까지 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선 매수하겠다는 신고를 할 수 있는 권리가 있는데, 이를 '공유자우선매수청구권'이라고 합니다.
  • 이러한 우선 매수 신고는 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 할 수 있습니다. 실무적으로는 매각종료를 선언하기 전에 손을 들고 공유자 우선매수권을 행하겠다고 소리쳐서 행사하기도 합니다.
  • 공유자가 사전에 우선 매수 신고를 하였으나 다른 입찰참여자가 전혀 없어 유찰될 경우에는 최저매각가격을 최고가매수신고가격으로 보아 우선 매수를 인정합니다.

 

“지인과 상가를 공유하고 있는데, 그 지인의 지분에 대해 경매가 진행됩니다. 상가를 단독 소유하려면 경매에 참여해야 할까요?” 이런 질문들을 받는 경우가 종종 생깁니다.

 

상가를 형제, 자매, 가족이나 지인과 공동소유하고 있는데, 다른 공유자의 지분에 대한 경매가 진행되는 경우가 생길 수 있습니다.

 

만약, 경매가 진행되어 전혀 모르는 사람에게 낙찰되면, 전혀 모르는 사람과 상가를 공유하게 되는데, 그런 경우에는 공유자 간의 협의가 어려워 불편한 상황이 자주 발생할 수 있습니다.

 

그래서, 이러한 상황을 방지하기 위해 자신이 단독으로 상가를 소유하기 위해 경매에 참여한다면, 어떻게 경매에 참여하는 것이 유리할까요?

 

공유자 우선매수청구권

공유지분이 경매될 경우, 공유자는 매각기일까지 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선 매수하겠다는 신고를 할 수 있는 권리가 있는데, 이를 ‘공유자 우선매수청구권’이라고 합니다.

 

공유물의 경우 이용을 위해서는 다른 공유자와 협의해야 하는데 공유지분 매각으로 인해 새로운 사람이 공유자가 되는 것보다는 기존의 공유자에게 우선권을 부여하여 매수 기회를 주는 권리입니다.

 

공유자 우선매수청구권 행사 방법

이러한 우선 매수 신고는 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 할 수 있습니다.

 

즉, 입찰이 마감되었다고 해도 집행관이 매각기일을 종결한다고 고지하기 전이면 공유자 우선매수신고를 할 수 있습니다.

 

일단 최고가매수신고인이 결정된 후에 공유자에게 그 가격으로 경락 내지 낙찰을 받을 것을 결정할 수 있습니다. 실무적으로는 매각종료를 선언하기 전에 손을 들고 공유자 우선매수권을 행사하겠다고 소리쳐서 행사하기도 합니다.

 

공유자가 매각기일에 출석하여 우선매수청구권을 행사하면, 우선매수신고자가 최고가 입찰자의 입찰가격으로 매수할 의사가 있는지를 확인한 후, 즉시 입찰보증금을 제공하게 하여 그 최고 입찰가격으로 매수할 기회를 주어야 한다.

 

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경매가 유찰된 경우는?

공유자가 사전에 우선 매수 신고를 하였으나 다른 입찰참여자가 전혀 없어 유찰된 경우에는 최저 매각 가격을 최고가 매수신고가격으로 보아 우선 매수를 인정합니다.

 

매수신고인이 전혀 없는 경우 최저 매각 가격을 상당히 낮추어 다시 매각 절차를 진행해야 하는데 그것보다는 공유자가 최저로 매수하는 것이 경제적이기 때문입니다.

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