이장원 세무사

2023.11.02 11:00

세금/절세

주택 구입은 개인이 나을까? 법인이 나을까?

Summary

  • 주택은 법인으로 취득-보유-처분할 때 유리한 점이 없다.
  • 법인의 주택은 취득 및 보유 단계에서 증과세율 적용을 받는다
  • 법인이 주택을 양도하면 1가구 1주택 비과세를 못 받을뿐더러 토지 등 양도소득세 과세특례로 인해 20%의 추가 세금을 납부해야한다.
  • 아직 세법 개정이 이뤄진 바는 없지만 추후 법인의 주택 관련 세금이 개정된다면 그때 법인의 주택 취득-보유-처분을 고민해보도록 하자.

 

앞으로 몇 차례에 걸쳐 개인과 법인의 부동산 세금 비교를 한 번 해보고 그 장단점을 안내하고자 한다.

 

그 전에 많은 납세자가 알고 있지만, 정리 차원에서 주택에 대해 개인과 법인의 세금 비교를 먼저 해보도록 하자.

 

부동산은 처음 취득할 때부터 어떤 형태로 취득하느냐에 따라 추후 부과되는 보유 및 처분 단계에서의 세금도 완전히 다른 적용을 받게 된다.

 

그러므로 부동산 취득 전부터 어떤 세금을 고민해야 하는지 핵심을 잘 챙겨보자.

 

주택은 법인으로 취득하기 적합하지 않다.

 

왜 비주거용 부동산에 대해서만 법인으로 투자하라는 것일까? 간단하다. 주택을 법인으로 취득하는 것은 현행 세법상으로는 취득-보유-처분 모든 단계에서 개인보다 세법적 이점이 없다.

 

즉, 주택의 세후 이익을 위해서는 당연히 개인으로 취득-보유-처분하는 것이 정설로 굳혀져 있다.

 

단, 중과세에 대한 세율 변경이 생기기 전까지는 말이다.

 

그러므로 앞으로 중과세율의 개정이 일어난다면 주택 부분에 대해서도 법인을 활용하는 것이 유리할지 유불리를 따져볼 수 있는 기초지식을 쌓도록 하자.

 

간단히 법인과 개인의 주택 취득-보유-처분 단계의 세금을 비교해보면 다음과 같다.

 

1. 취득

법인은 주택 취득 시 취득세 12.4% 국민주택 규모 이상은 13.4%의 취득세 중과세율이 바로 적용된다.

 

개인은 조정대상지역과 주택수에 따라 1.1%의 일반세율부터 8.4% 및 9%의 2주택 중과세와 12.4% 및 13.4%의 3주택 중과세율을 점진적으로 적용하지만, 법인은 바로 중과세율을 적용한다는 점에서 취득 때부터 최대 10배 이상의 취득세를 더 납부해야 하는 상황이 발생한다.

 

<개인 및 법인의 주택 취득세율 표>

구분

전용면적 85㎡ 이하

전용면적 85㎡ 초과

취득세

지방교육세

합계

농특세

합계

1주택

1~3%

0.1~

0.3%

1.1~

3.3%

0.2%

1.3~3.5%

2주택(비조정 3주택)

8%

0.4%

8.4%

0.6%

9.0%

3주택 이상

(비조정 4주택 이상 및 법인)

12%

0.4%

12.4%

1.0%

13.4%

 

2. 보유

보유세인 종합부동산세도 법인은 점진적 누진세율 없이 아래와 같은 단일 중과세율(2.7% 또는 5%)을 바로 적용하므로 상당한 보유세 부담을 가져야 한다.

 

반면 개인은 일반세율을 누진으로 받으므로 본인의 과세표준에 따라 상대적으로 낮은 종합부동산세율을 적용받는다.

 

나아가 중과세율도 3주택자 중 공시지가 합계 12억 원 이상인 자만 적용을 받게 되므로 상대적으로 세부담이 법인보다 훨씬 적다.

 

<개인 및 법인의 주택 종합부동산 세율표>

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이에 더해 법인의 주택은 기본공제를 적용받을 수도 없다.

 

개인의 경우 기본공제 9억 원, 1가구 1주택의 경우는 12억 원의 기본공제를 적용받으므로 사실상 2023년과 같이 공동주택가격 또는 개별주택가격이 큰 폭으로 하락한 경우에는 종합부동산세 부담이 거의 없거나 아예 없는 경우가 많은데, 법인은 기본공제가 없으므로 주택을 보유하고 있으면 모든 법인은 부담이 큰 종합부동산세를 납부해야한다.

 

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3. 양도

개인은 주택 양도 시 1가구 1주택 비과세 요건을 갖추었다면 비과세를 통해 세금이 1원도 발생하지 않을 수 있다.

 

나아가 사실상 2년 이상 보유한 경우에는 2024년 5월 9일까지 양도 시 양도소득세 중과세율 적용을 받지 않으므로 중과세의 공포에서도 개인은 벗어났다고 볼 수 있다.

 

그러나 법인의 경우는 이야기가 다르다. 법인은 우선 1가구 1주택 비과세를 적용할 수 없다.

 

비과세를 할 수 있다는 차이는 상당히 큰 차이를 일으킨다.

 

법인세율이 낮아서 주택을 양도할 때 세금을 적게 낸다고 하더라도 비과세로 0원이 발생하는 경우와 비교해보면 그 세액 차이가 꽤 크다는 점에서 놀라는 납세자를 많이 마주한다.

 

<개인과 법인의 주택 양도소득금액에 따른 세액 비교>

구분

개인

법인

소득금액

(양도가액

12억 원가정)

1억 원

비과세 시 0원

990만 원

2억 원

1,980만 원

5억 원

8,250만 원

10억 원

1억 8,700만 원

 

물론 법인의 경우는 2년 이상 보유하지 않고, 단 하루만 보유하고 양도하더라도 개인이 적용받는 낮은 단기양도소득세율(주택의 경우 1년 미만 양도 시 77%, 1년 이상이면서 2년 미만인 경우 66%의 단일세율)을 적용받지는 않는다.

 

그러나 하나 놓치지 않아야 할 것이 있다. 바로 법인세율 이외의 토지 등 양도소득세 과세특례로 주택 및 입주권과 분양권은 양도차익의 20%를 추가 납부해야 한다는 점이다.

 

이를 통해 세후 이익을 계산해보면 생각보다 낮은 이익률에 당황할 수밖에 없다.

 

그러므로 주택에 대한 취득을 고민하고 있다면 보유 및 처분까지 고려했을 때 법인 취득은 현행 세법으로는 이득을 볼 여지가 없다는 점을 이해하고 지양하도록 하자.

 

<법인세율표>

과세표준

세율

2억 원 이하

9%

2억~200억 원 이하

1,800만 원 + 2억 원 초과 금액 19%

200억 원 초과 ~ 3천억 원 이하

37억 8천만 원 +

200억 초과 금액 21%

3천억 원 초과

625억 8천만 원 +

3천억 초과 금액 24%

 

아직 세법 개정이 이뤄진 바는 없지만 추후 법인의 주택 관련 세금이 완화된다면 그때 법인의 주택 취득-보유-처분을 고민해보는 마음가짐은 잊지 않도록 하자.

 

부동산 관련 세금은 개정에 대해 누구보다 빠른 적용하여야만 본인의 세후 수익이 큰 영향을 미치기 때문이다.

 

그렇다면 법인을 통한 비주거용 부동산은 어떨까? 비주거용 부동산은 상황에 따라서 법인이 유리한 경우가 훨씬 많다.

 

다음 칼럼부터 어떠한 점이 유리한지 세부적인 사항을 하나씩 살펴보면서 비주거용 부동산 취득 전 이해득실을 따져보도록 하자.

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