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Summary

계약금의 일부만 지급하는 일명 ‘가계약금’의 경우 계약의 본질적인 사항이 정해져 있지 않다면 계약이 성립되었다고 볼 수 없어 배액배상을 원칙으로 하는 민법상의 계약금 반환 법리가 아닌 부당이득반환 법리가 적용

 

부동산 매매계약에서 지급되는 계약금은 민법상의 해약금 규정(민법 제565조)에 따라 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 중도금을 지급하는 등의 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

 

그렇다면 우선 맘에 드는 부동산을 확보하기 위하여 계약서 작성은 하지 않은 상태에서 통상 전체 매매대금의 10%를 지급하는 계약금과 달리 계약금의 극히 일부 금액만을 매도인의 계좌로 먼저 이체하는 경우, 매도인 또는 매수인의 변심으로 계약이 해제된다면 이미 지급한 금원은 어떻게 하여야 할까?

 

이와 같이 지급하는 금원은 법률상의 용어는 아니지만 통상 ‘가계약금’으로 지칭되고 있고, 실제 거래 계약에서는 흔히 볼 수 있는 거래형태이다. 계약금 중 일부 금원인 일명 ‘가계약금’만을 지급한 경우에도 일방의 변심으로 인한 계약 해제 시 민법상의 해약금 규정을 적용하여 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제하여야 할까?

 

이에 관해 우리 법원은 계약의 본질적 사항이 정해지지 않아 계약이 성립되지 않은 경우 지급한 ‘가계약금’은 별도의 약정이 없는 한 계약금이 해약금으로 추정되는 것이 아니어서 계약금 반환 법리가 적용되지 않고 매매계약의 원인무효에 따른 부당이득반환 법리에 의해 처리된다는 입장이다. 따라서 배액 배상 없이 실제로 지급한 ‘가계약금’을 반환하는 것으로 계약관계가 마무리될 것이다.

 

그러나 매매계약을 체결하고 매수인이 계약금 일부만 지급한 상태에서 계약을 해제한다 하더라도 계약의 본질적인 사항이 모두 정해져 계약이 성립된 경우로 판단된다면 ‘실제 교부한 계약금’이 아니라 ‘약정한 계약금 전부’를 기준으로 하여 반환금액을 정한다는 것이 법원의 태도이므로 주의가 필요하다.

 

계약의 성립 여부와 관련하여서는 계약의 본질적 사항이나 중요사항에 관하여 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의가 있어야 하고, 중도금 지급일, 잔금 지급일, 대금 지급 방법, 부동산 인도 시기 등에 관한 합의가 되지 않은 경우라면 매매계약의 중요사항이 정하여졌다고 볼 수 없다는 것이 법원의 태도이다.

 

또한 법원은 계약서 작성 여부 역시 매매계약 성립 여부 판단에 있어 중요한 요소로 보고 있으므로 계약서를 작성하지 않은 채 ‘가계약금’을 지급하는 경우에 있어서 매매계약이 성립되었다고 보는 경우는 제한적임을 유의하여야 할 것이다.

 

따라서 ‘가계약금’을 지급하는 매매계약을 체결할 경우, 실제 지급한 ‘가계약금’을 기준으로 해약금의 법리를 적용한다는 내용을 별도의 특약으로 정하지 않는 한, 대부분의 ‘가계약금’ 지급 매매계약에서 일방의 변심으로 계약이 해제될 경우에는 이미 지급한 금원을 반환하는 방법으로 계약이 종료될 것이다.

 

부동산 가격의 급등에 따라 부동산 매매계약과 관련된 법적 분쟁도 더욱 증가하고 있는바, 계약 체결시부터 사후 분쟁을 예방하기 위해서는 급하게 매매계약을 체결하여 계약금 전액이 준비되어 있지 않더라도 먼저 매매계약서를 작성한 뒤 ‘가계약금’을 지급하고 며칠 뒤 계약금 중 나머지 금원을 지급하는 방식으로 하는 것을 추천하며, 만약 계약서도 작성하지 않은 채 ‘가계약금’을 먼저 지급하게 된다면 ‘가계약금’의 성격은 무엇인지 사전에 명확하게 약정하는 것이 바람직할 것이다.