제네시스박

2022.07.15 08:00

세금/절세

상생임대인, 어떻게 활용하면 좋을까?

새 정부의 첫 부동산 대책인 ‘6.21 부동산 대책(이하 6.21 대책)’, 기대만큼 다소 아쉬웠다는 의견들이 아직까진 많은데요, 그럼에도 불구하고 ‘상생임대인' 제도에 대한 관심은 그 어느 때보다 뜨겁습니다. 하지만 관심만큼 여러 이슈들이 많이 나온 것 같습니다. 그리하여 지난 6월 24일, 기획재정부는 ‘상생임대주택 양도소즉세 특례 10문 10답(이하 보도참고 자료)'이라는 주제로 보도참고 자료를 발표, 상생임대인 판별을 어떻게 하는지에 대해 추가 가이드를 하였습니다.

 

‘구슬이 서 말이라도 꿰어야 보배’라는 말이 있듯이, 이번 시간에는 상생임대인 제도 관련하여 어떤 경우에 적용이 되는지를 살펴본 후 이를 어떻게 활용하면 좋을지에 대해 살펴봅니다.

 

상생임대주택 요건을 갖추면 모두 비과세가 가능한가?

 

그렇지 않습니다. 비록 다수의 주택을 상생임대주택 요건을 갖춘다 하더라도 최종적으로 양도되는 마지막 1주택에 대해 거주 요건이 면제되어 비과세가 가능하게 됩니다.

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(그림 1) 상생임대주택 활용방안

(자료. 제네시스박)

 

위 (그림 1)에서 3번 주택을 비과세 받으려면 어떻게 해야 할까요? 앞서 살펴본 것처럼 그나마 금번 소득령 개정으로 보유기간 재산정은 폐지되었기에 1번, 2번 주택을 모두 매각하고 최종 남은 1주택의 경우 비과세 요건을 갖춘다면 별도의 추가 보유기간(또는 거주기간, 이 경우 취득 당시 3번이 조정이었으므로 추가 2년 거주 필요) 없이 비과세가 가능합니다.

 

하지만 3번 주택의 경우 취득당시 조정지역이었으므로 최소 2년은 거주를 해야 하는데요, 만약 보유자가 특별한 사정이 있어서 거주를 못한다고 할 경우 지금까지는 비과세를 받을 수 있는 방법이 불가능했습니다.

 

하지만 이번 ‘상생임대인' 제도 덕분에 이제는 3번 주택 역시 비과세가 가능하게 되었는데요, 이 방법은 3번 주택을 상생임대주택 요건에 맞춰 계약을 한 후 2년 이상 임대를 주고 1번, 2번 주택을 매도한 후에 최종 남은 주택이 3번 주택이라면 거주 요건 없이 비과세가 가능하게 된 것입니다.

 

여기에서 우리가 살펴봐야 할 것은 아래와 같은 세 가지입니다.

 

  • 3번 주택의 경우 상생임대주택 요건에 맞춰 임차가 가능한가?
  • 1번, 2번 주택 매도시 최적의 매도전략은 무엇인가?
  • 결국, 세 채를 모두 매각해야 하는데 그 이후의 자산관리 전략은 무엇인가?

 

입니다. 하나씩 살펴봅니다.

 

 

3번 주택의 경우 상생임대주택 요건에 맞춰 임차가 가능한가?

 

이번에 나온 보도참고 자료를 살펴보면 그래도 요건을 갖추기가 수월해 보입니다. 우선 ‘상생임대차계약'으로 인정받으려면 ‘직전 임대차계약' 대비 ‘임대료 5% 이하' 인상을 준수해야 하는데, 이 경우 ‘직전 임대차계약'이 무엇인지가 이슈가 될 수 있습니다. 보도참고 자료에서는 ‘주택을 취득한 후, 임차인과 새로이 체결한 계약'을 의미한다고 하였기에 3번 주택을 취득할 당시 기존 임대차계약을 승계한 게 아니고 새롭게 임대차 계약을 체결하였다면 직전 임대차계약으로 인정받을 수 있습니다.

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(그림 2) 직전 임대차계약 사례 - 보도참고자료 인용

(자료. 제네시스박)

 

위 (그림 2)에서 보는 것처럼 주택을 매입하면서 승계받은 임대차계약은 직전 임대차계약으로 인정받지 못합니다. 하지만 체결 후 새롭게 계약을 맺은 건 인정이 되는데요, (그림 2) 하단에서 보시는 것처럼 임차인이 서로 다르더라도 인정받을 수 있습니다. 이제 여기에서 그 다음 번 계약을 하면서 ‘5% 이내' 인상만 한다면 상생임대차계약으로 인정받아 상생임대주택 세제 혜택을 받을 수 있는 것입니다. 그리고 그 기한이 ‘24.12.31까지이므로 만약 신규 임대차계약을 한다면 ‘22.12.31 말까지는 체결을 해야 하고(직전 임대차계약), 다시 여기에서 2년 후인 ‘24년도 중에 ‘상생 임대차계약'을 함으로써 해당 주택을 상생임대주택으로 만들 수가 있습니다. (그림 1)의 3번 주택은 이러한 과정을 거쳐서 상생임대주택 요건을 갖추었다고 일단 가정해 보겠습니다.

 

 

1번, 2번 주택 매도시 최적의 매도전략은 무엇인가?

 

이제 3번 주택 비과세를 받기 위해 그 동안 1번 주택과 2번 주택을 매도해야 하는데 매도전략을 살펴봅시다. 물론 3번 주택은 상생임대차계약기간을 준수해야 하기에 가령 직전 임대차계약을 ‘22년 7월, 상생 임대차계약을 ‘24년 7월에 했다면 해당 계약기간이 모두 완료가 되는 ‘26년 7월 이후에나 매각이 가능할 것이고, 그 안에 1번과 2번 주택을 매도해야 합니다.

 

매도전략시 원래는 투자가치까지 고려해야 하지만 거기까지 들어가면 너무 복잡해질 수 있기에 ‘세법상 매도전략'으로 한정해 보겠습니다. 그렇다면 가장 유의해야 하는 게 바로 ‘합산과세' 입니다. 합산과세란 동일한 연도에 매도한 주택 등 부동산에 대해서는 모두 합산하여 과세한다는 것인데, 당연히 2개의 주택이 모두 양도차익(+)이 난 상태라면 합산되어 값이 커지기 때문에 가급적 ‘연도를 달리하여' 매도하는 것이 필요합니다. 즉, 1번 주택을 ‘22년도에 매각한다면 2번 주택은 ‘23년도에 매각해서 연도를 달리하는 것이 중요하다는 의미입니다.

 

여기에서 두 가지를 더 응용할 수 있습니다.

 

첫째, ‘23.5.9까지 양도세 중과 한시 배제이므로 가급적 그때까지 1번과 2번을 모두 매각하는 것이 절세 측면에선 유리합니다. 물론 양도 당시 여전히 비조정대상지역이라면 어차피 양도세 중과가 해당되지 않으니 다소 느긋하게 매도하는 것도 가능할 것입니다.

 

둘째, 만약 1번, 2번 주택 중 손실(-)난 주택이 있다면 이때는 동일 연도에 모두 매각하는 것이 좋습니다. 이른바 합산과세를 응용하는 것인데요, 이렇게 함으로써 손실난 마이너스 값을 양도차익에 더해서 그 양도차익 값을 조금이라도 줄일 수 있다면 세금은 더욱 줄어들게 됩니다.

 

이제 1번 주택과 2번 주택 모두를 매각했다고 가정합시다. 이제 남은 3번 주택 하나입니다.

 

 

세 채 모두를 매각해야 하는데, 그 이후의 자산관리 전략은 무엇인가?

 

3채 중 2채를 매각하고 이제 남은 건 3번 주택 하나입니다. 비록 취득당시 조정지역이라서 거주를 해야 비과세가 가능했지만 ‘상생임대인' 제도 덕분에 비과세가 가능하게 되었습니다. 만약 양도가가 12억을 초과하는 고가주택이라 하더라도 12억 초과분에 대해 다시 1세대 1주택 고가주택에 적용하는 ‘(표2)’ 장기보유특별공제 적용이 가능하니 최대 40%의 장특공도 가능하게 되었습니다.

 

정리를 해보면, 1번 및 2번 주택은 양도세 중과 한시 배제를 활용한다면 중과도 피하고 일반과세로 매도가 가능하며, 3번 주택은 거주하지 않더라도 비과세까지 가능하게 되는 그런 절세 전략입니다.

 

이렇게만 놓고 보면 굉장히 좋은 방법이라고 생각할 수 있으나 세 채를 모두 매각해야 가능한 방법입니다. 즉, 그 이후의 자산관리는 어떻게 해야 하는 것일까요?

 

세 채 모두를 최대한 빨리 매각하고(요건 갖춰서) 이중 최종적으로 남은 1채는 상생임대주택으로 비과세를 받고, 여기에서 나온 자금으로 더 좋은 실거주 마련을 하는 것도 방법이 되겠습니다. 다만 그 기간이 생각보다 길 수도 있어서(‘22년 중 직전임대차계약 + ‘24년 중 상생임대차계약 맞출시 ‘26년 이후에나 매각 가능), 과연 그 기간 동안 매수하고자 하는 주택 가격이 상승하진 않을지 우려가 될 수도 있겠습니다.

 

따라서, 상생임대인 제도는 어차피 모두 매각을 전제로 한 물건을 보유한 경우에, 반드시 비과세를 받아야 하는 물건이 있음에도 거주를 하지 못한 경우 마지막으로 활용할 수 있는 비과세 전략이라고 말씀드리고 싶습니다.

 

만약 주택임대업을 영위하고 있으며, 해당 주택에서 나쁘지 않은 임대수익이 나오고 있는 그런 상황이라면 한 채 비과세를 받기 위해 다른 모든 주택을 매도하는 것에 대해서는 한 번 고민해 보셔야 하는 상황이 될 것입니다.

 

결국, 절세도 좋지만 수익이 따라야 합니다. 우리의 궁극적인 목적은 절세 또는 비과세 받는 것도 좋지만 더 나아가 원활한 자산관리를 하는 것에 그 목적이 있으니 이 부분을 항상 유의하시고 제도나 정책을 활용하시기 바랍니다. 감사합니다.

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