제네시스박

2023.10.31 11:00

세금/절세

오피스텔 투자? 이거 모르면 하지 마세요! (오피스텔 투자 시 꼭 알아야 할 세금)

Summary

  • 오피스텔은 업무용, 주거용이 혼재되어 있어 과세체계 매우 복잡!
  • 취득, 보유, 양도 단계별로 모두 따로 체크해야!
  • 특히 주택수 산정에 있어서 주의할 것!(역시 취득/보유/양도 각각 다름!)

 

“오피스텔 투자, 괜찮을까요?” 부동산 시장이 좋지 않고, 이중 오피스텔의 경우 주택 규제가 풀리면서 상대적으로 더 힘든 시기를 지내고 있습니다.

 

그간 아파트 등 주택 대체재로 인기도 많았으나 주택 규제가 풀리면서 그 수요가 더욱 줄어든 것이죠.

 

그런데도 상대적으로 소액인 점, 그리고 월세 현금흐름을 원하는 수요가 있어서 이에 대한 관심이 있는 것도 사실입니다.

 

그렇다면 오피스텔을 투자할 때 어떤 세금을 알고 있어야 할까요? (개인 명의로 취득을 가정합니다.)

 

취득세는 4.6%, 특별한 이슈 없음! 단…

 

먼저 취득세는 공부상 업무용으로 별도의 중과가 들어가지 않습니다.

 

즉 일반 상업용 건물처럼 4.6%의 취득세가 적용됩니다. 물론 법인 사업자의 경우 취득세 중과가 적용되기도 합니다만, 이에 대해서는 추후 법인 사업자 설명 시 별도로 설명합니다.

 

다만, 취득한 오피스텔이 ‘20.8.12 이후이면서, 주택분 재산세를 납부하고 있다면 다른 주택 취득세 중과 시 취득세 주택 수에 포함됩니다. 즉, 오피스텔 자체는 취득세 중과가 없더라도 다른 주택 취득세 중과는 가능하게 할 수 있죠.

 

재산세는 업무용 재산세가 차라리 유리!

 

다음으로 보유세는 재산세와 종합부동산세(이하 종부세)가 있는데, 재산세의 경우 ‘업무용 재산세'를 받는 것이 유리할 수 있습니다.

 

물론 업무용 재산세 공정시장가액비율은 70%로, 주택분 60%보다 더 높긴 하지만 이 경우 종부세 역시 상업용 부동산을 기준으로 해서 토지 공시가격 합이 80억 원까지는 큰 이슈가 없습니다.

 

다만, 1) 본인이 스스로 주거용으로 신고하거나, 2) 임대주택으로 지자체 등록을 하거나, 3) 혹은 이미 주택분 재산세가 부과되는 오피스텔을 취득하면 주택분 재산세가 부과될 수 있습니다.

 

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종부세는 재산세를 따라간다!

 

계속해서 보유세 이야기를 해볼까요?

 

현행 종부세법은 특이하게도 ‘종부세는 재산세를 따라서 부과한다'로 되어 있습니다. 따라서 업무용 재산세가 부과되면 상업용 부동산으로 보아 개인별 보유한 부동산의 토지 공시가격 합계액이 80억 원까지는 별도 종부세가 부과되지 않습니다.

 

다만 주택분 재산세가 부과되는 오피스텔의 경우 주택과 동일하게 종부세가 적용되며, 해당 오피스텔을 포함하여 3주택 이상이면서 종부세 과표가 12억 원을 초과하면 종부세 중과세율이 적용될 수 있기에 유의해야 합니다.

 

이상의 내용을 살펴보면, 오피스텔은 취득세 이슈가 없고 보유세의 경우 업무용 재산세가 부과된다면 상대적으로 주택보다 유리함을 알 수 있습니다.

 

하지만 양도세는 다르다!

 

혹시 여기까지만 보시고, ‘그래, 오피스텔을 매입하면 모든 세부담을 피할 수 있겠구나!’하고 생각하셨다면 그건 오산입니다. 결국 모든 부동산은 추후 매각 시 그동안 오른 시세차익에 대해 세금을 부담해야 하는데요, 이때 발생하는 것이 양도세이며 이는 기존의 취득세, 재산세 그리고 종부세와 결을 달리합니다.

 

즉, 이 경우에는 해당 오피스텔 사용자의 전입신고가 되어 있지 않거나 혹은 업무용 재산세가 부과되었다고 해서 양도세 역시 주택 수에서 제외가 되는 건 없다는 이야기입니다.

 

이 경우에는 철저하게 ‘실질과세 원칙'을 적용하는데, 이는 양도세는 소득세법에 속하고 소득세법은 국세 중 하나이기 때문입니다.

 

따라서 비록 업무용 재산세가 나오더라도 실제 사람이 주거용으로 사용하고 있다면 양도세 판단 시 주택 수 포함이며, 이 때문에 다른 주택 비과세가 깨질 수 있으니 유의해야 합니다.

 

역으로, 해당 오피스텔을 주거용으로 사용하고 그 외 비과세 요건을 갖추었다면 오피스텔도 양도세 비과세가 가능한 것이니, 정말 카멜레온 같은 녀석이겠죠?

 

실제, 어떤 이가 고가주택을 양도하면서 비과세로 신고하였는데(고가주택 비과세 해당), 같이 살고 있는 자녀 오피스텔이 주택 수에 포함되어 3주택 중과에 해당함으로써 약 8억 원을 납세한 경우도 있었습니다.

 

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(그림 1) 연합뉴스, 2023-01-15

 

아마 이전 인사이트 칼럼에서도 소개를 드렸던 것으로 기억하는데요, 과세당국은 고가주택 양도 당시 자녀가 보유한 오피스텔을 조사함으로써 실제 임차인이 주거용으로 사용하고 있음을 확인합니다(관련 판결문을 읽어보았습니다.)

 

따라서, ‘업무용 재산세가 나오고 있으니 양도세 주택 수가 제외되겠지…’라고 생각 중이시라면 빨리 그 생각을 바꾸시기를 바랍니다.

 

그 외, 종합소득세 및 부가가치세 이슈!

 

앞서 오피스텔은 현금흐름용으로 많이들 접근하신다고 말씀드렸습니다. 이때 발생하는 것이 임대소득 그리고 부가가치세인데요, 주거용으로 임대하면서 월세 등을 받는다면 이는 사업소득에 해당하고, 그다음 연도 5월에 종합소득세 신고를 해야 합니다.

 

그리고 그 결과 피부양자 자격이 박탈되고 지역가입자로 전환될 수도 있습니다.

 

만약 업무용으로 임대하면서 월세를 받는다면 여기에는 부가가치세가 붙습니다. 이 경우 임대인은 개인사업자 또는 법인사업자 이어야 합니다. 그리고 월세와 함께 받은 부가가치세는 잘 보관했다가 6개월마다 과세당국에 신고해야 합니다.

 

즉, 부가가치세 포함 110만 원을 받았다면 이중 월세가 100만 원이고, 남은 10만 원은 대신 걷은 세금이니 내 돈이 아니라는 것이죠.

 

이상의 내용을 살펴보았을 때 오피스텔 세금, 만만치 않죠? 비록 금액은 작게 보일 수 있으나 세금으로만 보면 가장 어렵다고 저는 생각합니다.

 

왜냐하면 주거용과 업무용, 이 두 가지 세금을 모두 알고 있어야 하고 더군다나 과세 단계마다 이를 달리 적용해야 할 수 있기 때문입니다.

 

최소한 위 내용은 숙지하시고 오피스텔 투자를 고려하시기를 바랍니다. 감사합니다.

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