장경철

2022.07.15 08:00

투자

길따라 투자 가치 쑥쑥…신(新) 골드라인 주거단지 주목해볼까

부동산 격언에 ‘부동산 시장을 알고 싶으면 길을 보라’라는 말이 있다. 그만큼 부동산의 가치가 결정되는 요소로 교통 환경이 중요하다는 의미다.

특히 앞으로 새 길이 뚫려 지역 발전 가능성이 높은 교통호재를 갖춘 경우에는 더욱 큰 관심을 받게 된다.

교통 호재는 타 지역으로의 접근성이 높아지고 교통 혼잡 등을 개선시키는 역할을 한다.

여기에 더해 지역의 인프라, 생활편의시설 등이 확충되면서 도시로의 인구 유입, 경제 발전, 도시 활성화까지 유발하게 된다.

즉, 현대인에게 교통 인프라는 거주지를 선택함에 있어 매우 중요한 요소이며 그로 인한 효과가 크다 보니 교통 호재는 수요자들이 눈여겨 볼 수밖에 없는 것이다.

 

하지만 투자에는 반드시 주의점이 있기 마련이다. 부동산 투자에서 교통호재는 미래가치를 높게 평가할 수 있는 하나의 요소일 뿐이지 단순히 교통호재만을 보고 ‘묻지마식 투자’해서는 안 된다는 것이다.

 

교통개발 호재가 발표되면 부동산 가격은 대체적으로 오른다. 이른바 교통호재 투자는 과거에도 있었고, 현재도 이루어지고 있으며, 미래에도 계속될 것이다.

 

교통호재 투자는 미래가치를 현재가격으로 매수한다는 측면에서는 바람직한 투자 방법이겠지만, 모든 교통호재가 반드시 미래 가치 상승으로 연결되는 것은 아님을 잊어서는 안 된다.

 

그렇다면 교통호재를 어떻게 투자 적격과 투자 제외 대상으로 선별해야 할까? 교통개발에는 '3승(昇)법칙'이란 게 있다. 교통개발은 '계획발표‧착공‧개통' 3단계 걸쳐 집값 상승에 영향을 미친다는 말이다.

 

정부의 대형 신규 공공투자사업은 보통 '예비타당성조사→타당성조사→설계→보상→착공' 순으로 진행된다.

 

교통개발 '3()법칙' 정리

구분

핵심내용

정의

교통개발은 '계획발표‧착공‧개통' 3단계 걸쳐 집값상승에 영향을 미친다는 의미

투자

포인트

  • 교통계획발표 단계에 투자 시 집값 상승률은 가장 높지만 그만큼 리스크도 상승
  • 지하철 개통의 경우 계획발표 후 예비타당성 조사를 거쳐 착공에 이르기까지 길게는 십 년 이상의 시간이 걸리기도 해 주의 요망
    또한 사업자로 선정된 후에도 착공 전 사업이 취소되거나 연기되는 경우도 종종 있어 예비타당성 조사를 통과했다고 안심할 수는 없음
  • 이처럼 개발계획이 수립되거나 예비타당성 조사를 통과한 이후에도 착공이 연기되는 경우가 많아 실제 교통호재의 효과를 누리려면 착공에 들어간 사업 인근 단지를 선택하는 것이 안전한 투자임

(자료. 업계종합)

 

이 때 각 단계를 거칠 때마다 주택 가격이 오르곤 한다. 그중에서도 '계획발표‧착공‧개통' 3단계에 집값이 크게 상승하기 때문에 이를 부동산시장에서는 '3승(昇) 법칙'이라고 부르곤 한다.

사실 교통계획발표 단계에 투자 시 집값 상승률은 가장 높지만 그만큼 리스크도 상승한다.

 

예컨대 지하철 개통의 경우 계획발표 후 예비타당성 조사를 거쳐 착공에 이르기까지 길게는 십 년 이상의 시간이 걸리기도 한다.

또한 사업자로 선정된 후에도 착공 전 사업이 취소되거나 연기되는 경우도 종종 있어 예비타당성 조사를 통과했다고 안심할 수는 없다.

 

대표적인 사례가 신분당선 연장선 광교~호매실 구간(11.1㎞)이다. 당초대로라면 2022년 개통예정으로 지난 2006년 기본계획이 수립됐지만 타당성 검사에서 낮은 점수를 보이며, 민간투자사업 적격성 문턱을 넘지 못하고 있다가 이 노선은 약 15년이 지난 2020년 1월이 돼서야 예비타당성조사를 통과하면서 추진 동력을 얻었다. 국토교통부와 국가철도공단은 연내(2022년) 건설사업자 선정을 완료한 후 2024년 초 첫 삽을 떠 2028년 말 개통한다는 계획이다. 

 

이처럼 개발계획이 수립되거나 예비타당성 조사를 통과한 이후에도 착공이 연기되는 경우가 많아 실제 교통호재의 효과를 누리려면 착공에 들어간 사업 인근 단지를 선택하는 것이 안전하다.

대표적으로 2016년 1월 개통한 신분당선 연장선 정자~광교 구간(13.8㎞)이 있다. 경기 성남시 정자동에서 수원시 광교 신도시를 잇는 이 구간의 개통으로 광교중앙역에서 강남까지 30분대 접근이 가능해지면서 인근 집값이 대폭 상승했다.

착공이 되면 아파트 거래량도 증가한다. 2016년 9월 개통한 복선전철 경강선 성남~여주(약 57㎞) 구간 수혜지역인 경기 광주시의 경우 경기광주역을 통해 강남역까지 30분대 접근이 가능해지면서 거래량이 대폭 증가했다.

 

따라서 업계에서는 교통개발은 집값 상승에 가장 큰 영향을 미치는 호재지만 착공이 미뤄지는 경우가 많고 심지어 사업이 무산될 가능성도 높기 때문에 착공이 시작된 지역에 투자하는 것이 가장 안전하고 확실한 방법이라고 조언하고 있다.

 

학습효과를 경험한 수요자들은 이미 착공에 들어간 교통호재 수혜단지에 관심을 가지고 있다. 교통개발은 시세 상승에 가장 큰 영향을 미치는 호재인 반면, 착공 전 사업이 연기되거나 중단되는 경우가 많아 착공 후에 투자하는 것이 가장 안전한 방법이기 때문이다.

 

그렇다면 자 이제 어떤 노선을 눈여겨 봐야 할지에 대해 살펴보기로 하겠다. 신(新) 골드라인으로 불리는 수도권 핵심 철도망 빅(Big) 3로 ‘GTX(수도권광역급행철도), 신안산선, 월곶~판교선(월판선)’ 등이 대표적이라 할 수 있다.
 
수도권 요지를 잇는 신설 철도는 부동산의 가치를 한단계 끌어올리는 핵심 요소로 꼽힌다.

 

수도권 핵심 철도망 빅(Big) 3 현황

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(자료. 업계종합)

 

계에 따르면 운영 중인 원조 황금노선으로 2호선, 9호선과 신분당선을 꼽고 있지만 착공에 들어갔거나 임박한 신(新)황금노선인 GTX(광역급행철도), 신안산선, 월곶판교선이 당연 두각을 보이고 있다.

 

이들이 (新)황금노선으로 불리는 이유로는 서울 등 수도권의 주요 업무지구인 광화문, 용산, 여의도, 공덕, 강남, 마곡지구, 판교, 송도 등의 지역으로 빠르게 연결되는 철도이기 때문에 그 여파가 크게 작용하고 있다고 업계는 분석하고 있다.

 

교통 호재는 사업계획 발표→착공→완공(개통) 등 사업 추진 단계에 따라 주변 부동산에 웃돈(프리미엄)이 반영된다.

 

특히 구체적인 사업 규모와 주요 노선 등을 고시하고, 착공하는 시기가 구체화할 때마다 주변 부동산 가격은 상승 추세를 보여왔다.

 

이처럼 파괴력이 큰 교통망 개선으로 주변 지역 부동산들이 수혜를 입으면서 굵직한 교통 호재 지역의 신규 주택 청약 열기는 앞으로도 지속될 것으로 보인다.

 


◆GTX(수도권광역급행철도)

 

GTX는 A, B, C, D 등 4개 노선으로 진행 중인데 가장 먼저 착공에 들어간 GTX-A노선은2024년 말 개통을 목표로 하고 있으며, 사업자가 선정된 C노선은 2022년 중에 착공해 2026년 말이나 2027년 초 쯤 개통이 가능할 전망이다. B노선의 경우 올해 안에 기본계획을 고시하고 사업자 선정 등을 거쳐 이르면 2022년 말 착공한다는 일정이다. 

 

막내격인 D노선의 경우 지난 7월 정부의 4차 철도망 구축 계획에 포함되어 김포 장기~부천 구간에서 최근 서울 용산으로 연장돼 추진 중이다.

 

좀 더 구체적으로 살펴보면 GTX-A는 일산-킨텍스-대곡-연신내-서울-삼성-수서-성남-용인역 등에 정차하는 총 83㎞ 노선으로 현재 공사가 진행되고 있다. GTX-A 노선 운정-삼성 구간은 민간이 시공해 운영하고 정부가 소유권을 갖는 수익형 민자사업(BTO)으로 추진된다. 신한은행 컨소시엄(DL이앤씨·대우건설·SK에코플랜트·한진중공업)이 사업자로 선정됐다. 삼성-동탄 구간은 정부 재정사업으로 진행되고 있다. GTX-A 노선이 개통되면 일산에서 서울역까지 소요시간이 기존 52분에서 14분으로 단축된다. 일산에서 삼성역까지는 80분에서 20분으로 단축된다.

 

GTX-B는 경기 남양주시 화도읍에서 시작해 서울시 중랑구·동대문구·중구·용산구·영등포구·구로구-경기 부천시-인천 부평구·남동구-송도국제도시 등 총 80㎞를 잇는다. 운행 노선은 마석-평내호평-별내-망우-청량리-서울-용산-여의도-신도림-부천종합운동장-부평-인천시청-송도역 등으로 계획됐다. 현재까지 우선협상대상자가 선정되지 않아 사업 속도가 가장 느리다. 당초 강남권을 경유하지 않는다는 이유로 사업성이 낮다는 평가를 받았다.

 

GTX-C는 덕정-청량리-삼성-수원역 74㎞를 연결하며 현대건설 컨소시엄이 우선협상대상자로 선정됐다. GTX-C를 이용하면 수원-삼성 구간 운행시간이 기존 78분에서 22분으로 단축된다. 의정부-삼성역은 74분→16분, 덕정-청량리역은 50분→25분 등으로 단축된다. 서부권 GTX로 불리는 D노선은 B노선 완성 후 여의도·용산역과 연결될 예정이다.

 

GTX 공사가 마무리되면 서울과 수도권이 하나의 생활권으로 탈바꿈된다는 기대감이 높아지면서 GTX역이 들어서는 경기 과천, 안양, 의왕, 수원, 부천, 남양주, 의정부 등과 인천 송도 등의 지역 내 집값이 급등했다.

 

 

◆신안산선

 

2019년에 착공에 들어가 개통을 앞둔 신안산선은 순조롭게 진행 중이다. GTX와 함께 수도권 부동산을 재편할 광역 철도망인 신안산선은 경기도 안산·시흥과 서울 여의도를 잇는 44.7km 길이 복선전철로, 크게 1단계와 2단계 구간으로 나뉜다.

 

신안산선은 안산 한양대역(가칭)에서 시작해 시흥과 광명을 거쳐 서울 여의도(1단계)까지 44.7㎞를 연결하는 복선전철 노선이다. 발표된 사업계획안대로라면 2024년 말 개통될 예정이다. 사업이 마무리되면 안산에서 여의도까지 대중교통 소요 시간이 1시간 30분에서 30분으로 줄어들게 된다. 여의도까지 노선이 개통되면 이후 서울역까지 5.8㎞를 연장하는 2단계 사업도 논의 중이다. 이 밖에 안산선, 수인선, 소사~원시선, 인천발 KTX와 연계해 수도권 서남부 광역 교통망을 구축할 수 있다는 '큰 그림'도 제시돼 있다.

 

1단계 사업의 경우 총 15개소 정거장을 지날 예정으로, 신안산선이 개통되면 안산, 시흥, 광명 등 경기도 서남부 지역에서 서울 주요 업무지역인 구로디지털단지, 영등포, 여의도 등으로 이동시간이 대폭 단축될 것으로 예상된다.

 

1단계 사업이 완료되면 여의도역을 넘어서 마포 공덕, 서울역까지 노선을 연장하는 2단계 방안이 추진 중인 만큼 서울 중심부까지의 이동 여건도 더욱 개선될 예정이다.

 

 

◆월곶판교선(월판선)

 

경기 시흥시 월곶과 성남 판교를 연결하는 복선전철 ‘월곶판교선(월판선)’이 지난 4월 공사를 시작했다. 인동선(인덕원~동탄)과 교차하는 인덕원역에 통합정거장을 건설하는 구간인 8공구가 가장 먼저 첫 삽을 떴다.

 

월판선은 월곶과 강원도 강릉시 강릉역을 연결하는 간선철도인 경강선의 서쪽 끝 구간이다. 시흥을 비롯해 광명, 안양, 의왕, 성남 등 수도권 서남부 지역을 연결하는 광역교통망 확충의 핵심으로 꼽히는 노선이다.

 

월판선은 총 연장 34.15㎞, 11개역(기존 3개역, 신설 8개역)으로 10개 공구로 나눠서 사업이 진행된다. 시흥시청에서 KTX광명역까지 9.8㎞는 신안산선과 철로를 공유하고, 인천에서는 수인분당선 송도역과 연수역, 월곶역은 수인선에 역사 내 유치선을 추가해 선로를 공유할 예정이다. 총 사업비는 약 2조 664억 원으로 월곶부터 전 구간이 지하로 건설된다.

 

월판선은 열차 자체의 평균 속도가 지하철 9호선의 1.5배인 시속 71㎞로 빠른 데다 시속 107.7㎞ 속도로 달리는 준고속열차(급행)도 운행한다. 급행열차를 타면 인천 송도역에서 판교역까지 30분이면 도착한다.

 

8공구가 먼저 착공한 이유는 8공구 인덕원역이 인동선과 통합정거장으로 지어지기 때문에 인동선 1공구 턴키공사와 같이 발주되면서 이번에 같이 착공하게 됐다.

 

나머지 구간은 순차적으로 공사 발주가 이어질 예정이다. 턴키방식(설계·시공 일괄입찰)으로 진행하는 1공구와 6공구는 올 하반기에 공사가 시작될 예정이다. 나머지 7개 공구는 내년 상반기 공사에 착수한다. 전 구간 개통은 2026년 말을 목표로 하고 있다.

 

월판선이 개통되면 수도권 철도 노선과 환승이 연결되면 서남부 지역의 교통이 개선될 전망이다.

 

마지막으로 요약하자면 GTX, 신안산선, 월곶판교선은 소위 신황금노선으로 불리며 수도권 부동산시장을 재편하고 있는데 이들 개통 시 수혜지역에 상당한 파괴력을 보일 것으로 전망되는 가운데 특히 단일역에서 복합 환승역으로 재탄생되는 지역을 눈여겨 볼 필요가 있겠다.

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