이동현

2022.07.15 08:00

투자

100세 시대! 실패 없는 은퇴를 위한 부동산 투자전략

우리는 지금 100세 시대에 살고 있다. 몇 해 전 통계청이 발표한 자료를 살펴보면, 65세 대한민국 남성의 기대여명(앞으로 더 살 수 있을 것으로 예상되는 평균 생존연수)이 처음으로 경제협력개발기구(OECD) 평균치를 넘어선 것으로 나타났다. 남녀를 불문하고 명실 공히 100세 시대에 살고 있는 셈이다. 따라서 은퇴 이후 노후는 더 이상 먼 훗날의 남의 일이 아니라 당장 준비해야 할 인생 최대 과제임을 부인할 수 없게 됐다.

 

은퇴를 눈앞에 둔 사람들의 가장 큰 고민은 “은퇴 이후에도 예전만큼의 생활수준을 유지할 수 있을까?”라는 걱정에서 출발한다. 하지만 현실은 어떠한가? 기대되는 수명이 늘어나는 만큼 돈의 수명이 늘어나지 않으니 그저 답답할 뿐이다. 노후연금이 확실히 보장된 여타 선진국들과 달리 생활비 마련조차 애를 먹을 수밖에 없는 대한민국 은퇴자들의 냉혹한 현실을 감안하면 재테크의 유혹을 쉽사리 외면할 수 없을 것이다. 실제로 이를 반영하듯 적지 않은 대한민국의 은퇴자 혹은 은퇴를 준비하고 있는 사람들이 부동산 투자를 주요 재테크의 수단으로 활용하고 있다. 이와 관련 은퇴 이후 노후준비를 위한 부동산 투자전략을 거시적 관점(기본적 투자전략)과 미시적 관점(부동산 유형별 투자전략)으로 나눠 살펴보자.

 

먼저 거시적 관점에서 바라보는 부동산 투자전략, 즉 기본적 투자전략이다. 통상 부동산 투자의 3요소라고 하면 수익성, 환금성, 안전성을 말하는데, 이는 투자자 성향, 자산규모, 연령 등에 따라 다소 차이를 보이고 있을 뿐 부동산 투자 시 우선순위를 정할 때 그 판단의 주요 근거로 사용한다. 다만 은퇴 이후 노후를 준비하려는 목적이라면 당장 눈앞에 보이는 수익성보다는 안전성과 환금성을 우선적으로 고려할 필요가 있다. 만일 지나치게 높은 투자수익률에 현혹돼 검증 절차 없이 섣불리 사기성 매물에 투자한다면 이는 곧 투자 실패로 이어질 가능성이 크고, 또 이로 인해 은퇴 이후의 제2의 삶은 감내하기 힘든 고단한 삶으로 변질될 수 있기 때문이다. 시쳇말로 ‘한방’, 즉 큰 폭의 매각차익만을 노리고 투기적으로 접근하기보다는 원활한 현금흐름의 확보 및 거래의 유연성에 보다 큰 비중을 두고 접근해야 한다.

 

다음으로 미시적 관점, 즉 부동산 유형별 투자전략이다. 재테크를 목적으로 투자할 수 있는 부동산의 유형으로는 소형 아파트, 상가, 오피스텔, 토지, 꼬마빌딩 등이 있다. 물론 이들 각각은 투자대상으로서 나름의 장점과 단점을 가지고 있다. 다만 은퇴 후 노후생활을 보장받기 위해 부동산 투자를 고려한다면 장기투자자의 관점에서 접근해야 할 것이다.

 

첫째, 소형 아파트에 투자하는 경우다. 아파트는 본질적으로 주거를 목적으로 하는 만큼 실수요적 접근, 즉 이용의 관점에서 매입하는 경우가 많지만 월세(임대수익)를 목적으로 접근하기도 한다. 특히 서울 등 주요 광역대도시권 소형 아파트의 경우 1~2인 가구 시대에 힘입어 상가나 오피스텔처럼 임대용으로도 각광받고 있는데, 아파트가 주거용 부동산시장의 대표적 상품인 만큼 환금성이 매우 뛰어나고 안정적으로 임대수요를 유지할 수 있다. 게다가 설령 건물이 노후화되더라도 재건축을 기대할 수 있다는 점에서 매력적이다. 한편 시가 9억 원 이하로 매입한다면 주택연금 목적으로도 활용할 수 있다는 점 역시 매력적인데, 다만 다주택자에 대한 세금 규제가 여전한 만큼 절세전략과 맞물려 실익을 따져볼 필요가 있다.

 

둘째, 상가(구분상가)에 투자하는 경우다. 임대용 부동산의 대표격인 상가는 주거용이 아닌 상업용이라는 특성상 임대관리가 수월하고 매월 임대료를 받을 수 있다는 장점을 가지고 있다. 하지만 경기 불황 및 상권 흐름에 민감하고, 임차인의 영업 부진이 이어질 경우 임대료 연체 및 공실 문제에서 자유롭지 못하다는 단점도 가지고 있다. 일례로 최근 코로나19 사태와 같이 전혀 예상할 수 없는, 통제 불가능한 변수를 맞이할 경우 영업 부진에 따른 임대료 연체 및 임차인 이탈을 피할 수 없게 된다. 투자를 실행하기에 앞서 반드시 상권의 확장성 여부를 체크함은 물론, 임차인과의 인터뷰 등을 통해 임대차계약의 장기 지속성 여부 등을 확인할 필요가 있다. 특히 신규로 분양하는 택지개발지구 내 상가의 경우 아파트 분양시점에서 입주민 정착 시까지 통상 5~10년 이상의 시간이 소요됨을 감안해 은퇴 이후 노후준비를 목적으로 접근하는 투자자라면 보다 신중을 기할 필요가 있다.

 

셋째, 오피스텔에 투자하는 경우다. 오피스텔은 상가와 더불어 은퇴자가 임대목적으로 접근하기 쉬운 부동산이다. 다만 최근 몇 년 사이 공급물량이 크게 증가하면서 공실률이 높아지고 임대수익률이 점진적으로 하향세를 보이고 있다는 점에 주목할 필요가 있다. 실제로 전국 기준 오피스텔 임대수익률 역시 오랜 기간 4~5%대 이상을 유지해오다가 최근 3~4%대 이하로 떨어진 것으로 나타났다. 설상가상 최근 시중은행의 대출금리 급등 여파로 이른바 ‘레버리지효과’를 노리고 과도하게 대출을 받아 투자한 경우라면 수익은커녕 금전적 손실마저 감수해야 한다. 그럼에도 노후를 위해 오피스텔에 투자하기를 원한다면 20~30대 젊은 직장인들이 출퇴근하기 편리한 도보 5분 내 초역세권 입지 여부를 확인하고, 가급적 타인자본인 대출금은 멀리하되 자기자본 위주로 투자하길 권한다. 아울러 오피스텔은 건물이 노후화될 경우 입주 기피로 임대료가 급락하는 부동산인 만큼 준공된 지 오래된 매물은 피하는 게 좋다.

 

넷째, 토지에 투자하는 경우다. 토지는 특성상 임대목적보다는 개발호재 유무에 따라 투자의 성패가 갈린다. 당연히 이런 이유로 실수요자보다는 투기적 가수요자가 선호하는 상품이다. 따라서 노후생활을 위한 안정적 현금흐름이 필요한 사람들에겐 그다지 매력적이지 않다. 그럼에도 토지에 투자하기를 원하는 은퇴자라면 노후생활에 전혀 부담 주지 않을 만큼의 소액으로 투자하되 10년 이상 장기투자를 염두에 두고 접근하길 권한다. 토지의 경우 평소 정부 정책 및 개발 정보(도로 및 철도 개설 등 다양한 인프라 건설정보)에 많은 관심을 가져야 하고, 매입하기 전 반드시 현장답사를 통해 주변 개발 현황, 진입로 존재 여부, 경사도, 정확한 시세 등을 파악해야 한다.

 

끝으로, 꼬마빌딩(상가빌딩 또는 상가주택 빌딩)에 투자하는 경우다. 자산가들이 선호하는 꼬마빌딩은 지난 수년간 저금리 기조가 이어지면서 가장 큰 수혜를 받았던 임대용 부동산이다. 꼬마빌딩의 경우 정체된 상권보다는 성장가능성이 큰 상권에 투자하는 게 유리하다. 아울러 가시성과 접근성 확보 여부도 반드시 따져봐야 한다. 특히 노후준비를 위해 꼬마빌딩에 투자하는 경우라면 반드시 상권 배후지 존재 여부를 확인하고, 안정적 임대 유지를 위해 우량 임차인의 존재 여부도 살펴봐야 한다. 다만 코로나19 사태의 장기화에 따른 경기불황 여파로 임대료 감액 및 공실 증가가 이어지고 있는 만큼 향후 토지가치 상승까지 기대할 수 있는 유망상권을 대상으로 장기투자 관점에서 접근하길 권한다.

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