이성호 세무사

2022.07.15 08:00

세금/절세

고가주택에 해당하는 겸용주택의 비과세 판단과 양도소득세 계산

지난 2022년 1월, A씨는 본인 명의의 겸용주택 1채를 12.5억 원에 매매했다. 1층이 상가이고 2층과 3층을 모두 실거주용 주택으로 사용하면서 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받기 위한 보유기간 및 거주 기간은 모두 충족하였다. 평소 A씨는 세금에 대한 지식이 풍부하다고 자부하고 있던 터라 겸용주택의 양도에 있어 주택 면적이 주택 외 건물 면적을 초과하는 경우라면 1층 상가 면적을 포함한 건물 전체 면적을 전부 주택으로 보는 것으로 판단했고 매매가액이 12억 원을 초과하므로 고가주택이지만 그 초과분에 대한 양도소득세만 부담하여 세금 부담은 매우 미미할 것으로 예상하였다.

 

실제로 A씨는 해당 겸용주택(부수 토지 포함) 전부를 고가주택으로 보아 매매가액 대비 극히 일부의 양도소득세만 신고 및 납부하였다. 하지만 그로부터 3개월 뒤, 관할 세무서에서 양도소득세 신고가 잘못되었다는 통지를 받고 다급히 S 세무사를 찾아왔는데 과연 무엇이 잘못되었던 걸까?

 

우선, 겸용주택의 경우 고가주택 여부에 대한 판단기준 먼저 살펴보자.

겸용주택의 경우 주택 면적이 주택 외 건물 면적을 초과하는 경우 해당 건물 면적 전체를 주택으로 보아 고가주택 여부를 판단한다. 가령, 전체 매매가액이 12억 원 이하인 경우라면 고가주택이 아니므로 보유기간 등 비과세 요건을 충족한 경우 겸용주택 전체가 1세대 1주택 비과세 적용이 되는 것이다. 상기 사례에도 주택 면적이 더 큰 겸용주택에 해당하므로 고가주택의 판단은 전체 매매가액인 12.5억 원을 기준으로 한다.

 

위 판단에 따라 겸용주택이 고가주택에 해당한다면 양도소득세의 산정은 고가주택의 판단과 다른 점이 있으므로 주의하여야 한다. 2012년 12월 31일 이전까지 양도하는 경우 주택 면적이 주택 외 건물 면적을 초과하는 경우라면 전부를 주택으로 보아 양도차익을 계산하고 고가주택에 대한 비과세 요건을 충족한 경우라면 최대 80%의 장기보유특별공제의 적용이 가능하였다.

 

하지만 2022년 1월 1일 이후에 양도분부터는 주택 면적이 주택 외 건물 면적을 초과하는 경우라도 고가주택에 해당하는 겸용주택이라면 주택 부분만 고가주택으로 보아 비과세 규정에 따라 양도소득세를 산정한다. 따라서, 주택 외 면적에 대해서는 양도차익 전체가 과세되고 최대 30%의 일반적인 장기보유특별공제만 적용된다.

 

다음 예시를 통해 양도소득세의 계산 구조와 세부담을 살펴보자.

 

[계산 예시]

주택 연면적

120㎡

양도가액

12.5억원

상가 연면적

80㎡

취득가액

2.5억원

전체 건물면적

200㎡

기타 비과세요건

모두 충족가정

(자료. 이성호 세무사)

 

단위:원

1.1.png

(자료. 이성호 세무사)

 

정리하면 고가주택 여부의 판단은 주택 면적이 주택 외 건물 면적을 초과하는 겸용주택인 경우 전체를 주택으로 보아 실거래가액의 합계액이 12억 원 초과 여부를 판단하나, 2022년 1월 1일 이후 양도분부터는 고가주택에 대한 양도소득세의 산정 시 주택 면적만 고가주택으로 인정된다. 결국, A씨는 주택 외 건물 면적 부분까지 세부담이 적은 고가주택으로 보아 양도소득세를 산정하였으므로 세금을 과소 신고, 납부하게 되는 것이다.

 

단위:원

구분

납부할세액

신고불성실가산세

(10%)

납부지연가산세

(60일)4)

총부담세액

<1안>

363,000

-

-

363,000

<2안>

96,661,400

9,666,140

1,275,930

107,603,470

(자료. 이성호 세무사)

 

만약, A씨가 양도소득세를 신고 및 납부조차 하지 않았다면 납부할 세액 이외에 추가적인 가산세 부담까지 발생한다. 법정 신고 기한을 경과하여 양도소득세를 신고, 납부하는 경우 신고불성실가산세와 납부 지연 가산세에 대한 부담까지 합하면 A씨가 당초 신고․납부할 양도소득세(약 36만원)에 비해 무려 296배나 많은 세금을 추가로 납부해야 하므로 고가주택인 겸용주택의 양도소득세 산정은 매매 전 반드시 선행 검토가 필요하다.

 

 

 

(주석)

1) 2021.12.08.이후 양도분부터 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택

2) 과세분 양도차익 = 10억원 × (12.5억원 - 12억원) / 12.5억원

3) 장기보유특별공제율 = 고가주택의 경우 80%, 그 외 30% 가정

4) 납부지연가산세 = 납부할세액 × 납부지연일수(60일 가정) × 2.2 / 10,000

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