제네시스박

2022.07.15 08:00

세금/절세

더 받기 쉬워진 양도세 비과세 - 소득세법 시행령 개정 3가지 그리고 상생임대인 제도

새정부가 출범한지 얼마 되지 않아, 굵직굵직한 부동산 정책이 발표되고 있습니다. 양도세 중과 한시 배제를 시작으로 최근에는 첫 ‘부동산 관계장관회의' 를 개최하고 전월세 대책 및 분양가상한제 개편안을 발표하기도 하였습니다. 부동산 시장은 크게 매매시장과 임대차시장으로 구분할 수 있습니다. 이중에서 부동산 세금과 관련된 내용을 중심으로 새정부 부동산 정책을 정리해볼텐데요, 특히 기존보다 상대적으로 수월해진 양도세 비과세 제도를 적극적으로 활용해보시고 향후 자산관리의 방향성을 점검해보시길 바랍니다. 

 

비과세 받기 쉬워진다! - 소득세법 시행령 개정 3종 셋트! 

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(그림 1) 소득세법 시행령 개정 3가지

(자료. 제네시스박)

 

위 (그림 1)은 최근 개정된 소득세법 시행령 3가지 사항으로, 모두 ‘비과세 받기 용이한’ 제도가 되겠습니다. 왜 그런지 각각의 내용을 살펴보고 이를 ‘종합하여' 살펴봅니다. 

 

첫째, 2년 이상 보유한 주택을 ‘22.5.10 ~ ‘23.5.9 사이에 매도하는 경우, 비록 2주택 이상 다주택이면서 조정대상지역에 위치하고 있다 하더라도 양도세 중과를 한시적으로 배제 합니다. 양도세 중과에 해당이 되면 1)장기보유특별공제를 적용하지 않고, 2)기본세율(6~45%)에 최대 30% 포인트를 가산함으로써 최고세율 75%가 적용이 될 수 있습니다. 즉 해당 주택에서 발생한 자본소득 거의 대부분을 세금으로 납부해야 하는 것입니다. 

 

다만 이러한 중과를 한시적으로 배제하게 된 것인데요, 이때 중요한 것은 ‘2년 이상 보유한 주택' 이라는 점입니다. ‘21.6.1 이후 양도하는 주택의 경우 단기세율이 인상됨으로써 1년 미만은 70%, 1년 이상 ~ 2년 미만은 60%의 양도세를 부담해야 하므로 설령 양도세 중과 한시 배제에 해당한다 하더라도 최소 2년 이상 보유한 주택을 매도해야 함을 유의 바랍니다. 

 

둘째, 비과세 보유기간 재산정 제도가 폐지되었습니다. 소위 말하는 ‘최종 1주택' 개념이 사라지게 된 것인데요, 아래 그림을 통해 설명드려 봅니다. 

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(그림 2) 최종 1주택 비과세 사례

(자료. 제네시스박)

 

세대기준 C, D주택 이렇게 2주택을 보유한 경우로, ‘21.1.1 기준 2주택 이상 다주택자 입니다. C주택을 ‘21년 6월 이전에 매도하였다면 비과세가 가능했으나(당시 기준), 위 사례에서 보신 것처럼 D주택을 먼저 매도한 경우입니다. 이 경우 2주택 이상이고 D주택 소재지가 조정대상지역이니 양도세 중과에 해당할까요? 앞서 살펴본 것처럼 ‘22.5.10 ~ ‘23.5.9 사이에 매도한 것이고 2년 이상 보유했으므로 D주택은 일반과세가 가능합니다. 

 

재미있는 것은 그 다음입니다. 원래대로라면 D주택을 매도하고 최종 C주택 하나만 남은 상태에서 추가 2년 거주(C취득당시 조정지역이었으므로 추가 2년 거주, 그 외 비조정이었다면 추가 2년 보유)를 했었어야 했지만 이번에 바뀐 시행령 개정으로 추가 2년 거주가 필요없게 되었습니다. 그렇다면 당초 취득일인 ‘18년 1월로 판단을 하는 것이고, 이미 2년 이상 거주를 하였으므로 C주택은 비과세가 가능합니다. 

 

위 사례에서 보셔서 아시겠지만 보유기간 재산정 제도 폐지로 인해 최종 남은 1주택 비과세는 더욱 수월해졌습니다. 하지만 아직 하나가 더 남았습니다. 

 

셋째, 조정지역에서 조정지역으로 이동시 일시적 2주택 비과세 요건이 완화되었습니다. 기존에는 ‘19.12.17 이후에 신규주택을 취득하고 종전, 신규 모두 조정인 경우 1년 이내 종전주택을 매도하고 1년 이내 신규주택으로 전입을 하여야 했습니다만 이제는 그렇게 하지 않아도 됩니다. 즉, 비록 조정지역에서 조정지역으로 이동을 한다고 하더라도 종전주택을 2년 이내 매도를 하면 되고(원래는 3년), 곧바로 신규주택으로 전입할 필요는 없게 된 것입니다. (물론 신규주택 취득당시 조정지역이므로 2년 거주해야 추후 비과세 가능)

 

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(그림 3) 조정지역에서 조정지역 이동시 일시적 2주택 비과세 요건 완화

(자료. 제네시스박)

 

이상의 세 가지 내용을 요약하면, 

  • 조정지역이라도 2년 이상 보유했다면 일반과세 가능!
  • 2주택 상태라면 일시적 2주택 비과세 요건 완화
  • 다주택 상태에서 모두 처분하고 최종 1주택이 남은 경우 당초 취득일로 비과세 판단!

 

어떠신가요? 이 세 가지를 모두 고려하여 매각을 한다면 중과도 피할 수 있고 남아있는 최종 1주택 역시 비과세 받기가 쉬워지지 않을까요? 그런데 여기에 한 가지가 더 추가가 될 예정입니다. 그것도 매우 파격적으로 말이죠. 

 

 

‘상생임대인'이 되면 비과세 받기 더 쉬워진다!

 

‘상생임대인' 제도란, 1세대 1주택 상태에서 기존 또는 신규 임차인과 5% 이내로 계약을 하고(단, 직전임대차계약 기간이 1년 6개월 이상) 기준시가가 9억 이하인 경우 2년 거주 요건 중 1년 거주를 인정하는 제도입니다(물론 취득당시 비조정이었다면 비과세를 위한 거주요건은 불필요).

 

그런데 6월 21일 정부는 관계부처합동으로 ‘임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제'라는 제목으로 새정부 첫 부동산 대책을 내놓았습니다.   

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(그림 4) 새정부 첫 부동산 대책 (‘22.6.21)

(자료. 제네시스박)

 

여기에는 

 

  1. 임대차 시장 안정 방안
    1) 임차인 부담 경감
    2) 임대주택 공급 확대

  2. 3분기 추진 부동산 정상화 과제
    1) 세제 정상화
    2) 금융 정상화
    3) 공급 확대 및 규제 완화

 

등 관련 내용이 나와 있습니다. 

 

양이 많기에 한꺼번에 모두 볼 수는 없습니다만(중간에 또 변경될 수도 있구요), 앞서 살펴본 소득세법 시행령 개정사항과 연관된 내용을 보자면 단연 개정 예정인 ‘상생임대인'을 보셔야 할 것 같습니다. 

 

정부에서 발표한 ‘상생임대인'의 주요 내용은 다음과 같습니다. 

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(그림 5) 상생임대인 지원제도 개선(안)

(자료. 제네시스박)

 

우선 큰 틀에서 개념은 기존에 나왔던 것과 유사합니다. 다만 여기에 혜택을 더 추가한 것으로 이해하시면 되는데요, 먼저 기존 1주택자뿐만 아니라 다주택자 역시 상생임대인이 가능합니다. 즉 임대개시 시점에 다주택자라 하더라도 향후 다른 주택을 처분하고 1주택자로 전환한다면 그에 따른 혜택을 주겠다는 의미입니다. 여기에 기준시가 요건도 삭제함으로써 기준시가 9억 초과 고가주택도 혜택을 받을 수 있게 되었습니다. 

 

그런데 이 혜택이 생각보다 파격적입니다. 비과세 그리고 장기보유특별공제(표2)를 위한 ‘거주요건'을 모두 면제해주겠다는 것인데요, 예를 들어 취득당시 조정지역이라 하더라도 상생임대주택 요건을 갖추면 2년 거주를 하지 않아도 비과세가 가능하며, 심지어 12억 초과분에 대해서도 (표2) 장기보유특별공제를 적용하여 최대 80% 공제가 가능합니다. 실로 굉장히 큰 혜택이라 할 수 있습니다. 

 

적용 기한은 ‘24.12.31일까지로 기존 대비 2년을 더 연장하였습니다. 다만 계약상 여러 경우가 있을 것이기에 이에 대한 더 구체적인 내용이 나와봐야 실제 적용이 용이할 것으로 보입니다. 아무쪼록 향후 전입할 계획으로 당장 거주는 못하더라도 이번에 상생임대주택 요건에 맞춰 임대를 주면 추후 거주를 하지 않더라도 비과세와 80% 장특공이 가능할 수 있으니 유사한 상황에 처하신 분은 관심 갖고 지켜보시는게 좋겠습니다. 

 

이상의 내용을 모두 종합해보면 아래와 같습니다. 

 

  • 다주택이라 하더라도 처분이 용이
  • 처분 후 최종 1주택 비과세 받기가 쉬워짐
  • 고가주택이면서 거주를 하지 않더라도 상생임대주택 요건 갖추면 비과세 가능
  • 결국 좋은 곳, 수요 많은 곳의 주택은 계속해서 인기가 많을 것으로 예상

 

개인적으로는 주택임대사업자 부활 관련 내용이 없어서 다소 아쉽습니다. 이번 정책에서는 매입임대가 아닌 건설임대 위주의 혜택이 발표되었는데요, 이를 부활시키지 않은 대신에 상생임대주택에 더 많은 혜택을 준게 아닌가 하는 생각이 듭니다. 

 

그 외에도 많은 내용이 있습니다만 이번 편에서는 양도세 비과세 관련 내용을 함께 다루어보았습니다. 계속해서 도움되는 절세 콘텐츠로 여러분을 찾아 뵙겠습니다. 감사합니다.  

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