박원갑 KB부동산 전문위원

2023.10.28 11:00

투자

아파트 숨 고르기 시작되나?

Summary

  • 대출금리 오르고 매물 쌓이고 매수자도 뜸 들이기
  • 연말, 내년 초 약보합세 전환 가능성
  • 가격메리트 매물 나올 때까지 관망세가 좋아 보여

 

그동안 거침없는 반등세를 보여온 아파트 시장도 이제는 한풀 꺾이려나 싶다. 따라서 아파트값이 조정 가능성이 있으니, 실수요자들은 매수 시기를 늦추는 게 좋을 것 같다.

 

다만 심하게는 조정 받을 가능성은 높지 않으니 눌림목 부근에서 진입 맥점을 찾는 것도 고려해 볼 만하다고 생각된다.

 

수도권 아파트, 반등세 유지

한국부동산원의 실거래가격 지수는 장바닥 시장흐름을 볼 수 있는 지표이다. 8월 아파트 등 공동주택 실거래가격 지수가 공개되었다. 시장에서 가장 관심을 끄는 지표는 서울 아파트이다.

 

데드캣 바운스 논란에서도 올해 들어 8월까지 12.4% 급반등했다. 상반기에 이미 10%가 올랐으니, 반등세가 계속되고 있는 셈이다.

 

지난해 미국발 고금리 쇼크로 아파트값이 급락하면서 가격메리트가 부각된 데다 1·3 대책, 특례보금자리론, 15억 원 대출 제한 폐지 등이 작용했다. 9월 잠정 수치가 0.64%인 점을 미뤄 상승률은 둔화하겠지만 오름세는 지속될 것이다.

 

이는 전국(이하 9월 잠정치 0.53%)이나 수도권(0.69%), 지방(0.15%)도 마찬가지일 것이다.

 

올해 들어 8월까지 누계로 전국 아파트 실거래가는 5.13%, 수도권은 8.56%, 지방은 1.7% 상승했다. 수도권과 지방의 격차가 생각보다 크다. 실거래가 기준 아파트가격지수는 고점(2021년 10월) 대비 전국은 85.7% 수준으로 올라왔다.

 

서울은 84.7%, 수도권은 82.2%, 지방은 90.1% 수준으로 회복되었다. 지금 아파트 시세는 2020년 10월에서 2021년 1월 사이 수준이다.

 

실거래가와는 달리 한국 부동산원 아파트 표본조사 통계는 올해 누계로 상승 반전이 여의찮을 것 같다. 9월까지 아파트는 전국기준 –4.98%를 기록했다. 같은 기간 서울 아파트 역시 –2.54%다.

 

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다세대, 연립주택은 깊은 수렁

아파트에 비해 다세대, 연립주택 등 비아파트는 여전히 바닥을 기고 있다. 전세 사기 여파가 쉽게 가시지 않고 있는 모양새다. 다세대, 연립주택 실거래가격 지수는 8월까지 누계로 전국기준 1.37% 오르는 데 그쳤다.

 

8월 한 달간 소폭 하락(–0.06%)한 수치도 반영되었다. 9월 잠정치가 0.13%로 소폭 플러스를 기록했으나 반등 에너지가 약하다. 아마도 다세대, 연립주택은 구조적 불황을 겪고 있는 것 같다.

 

세입자는 전세 사기 여파로 다세대, 연립주택 전세를 꺼린다. 오히려 주거비용이 더 들더라도 월세를 원한다.

 

하지만 집주인은 기존 세입자를 내보내기 위해서는 전세 세입자를 받아야 한다. 시장에서 수요와 공급의 엇박자가 생길 수밖에 없는 상황이다.

 

더욱이 다세대, 연립주택은 소규모 단지가 많아 거래가 거의 없다. 매입을 하고 싶어도 정확한 시세 포착이 어렵고 적정한 가격을 알아내기가 어렵다.

 

이런 상황으로 수요가 뜸한데, 전세 사기 여파까지 겹쳤으니 깊은 수렁으로 빠지는 것이다. 앞으로 다세대, 연립주택은 가급적 보수적으로 접근하고 굳이 투자를 하고 싶으면 ‘할인 매장’인 법원 경매를 활용해 매입가를 낮췄으면 좋을 것 같다.

 

아파트 투자자는 어떻게 대응할까?

서울 기준 아파트 실거래가는 연말까지 상승 폭이 13~15%에 이를 것으로 예상된다. 지난해 하락분 22%를 상당 부분 만회하는 것이다.

 

아파트를 가진 사람은 안도하겠지만 내 집 마련 수요자는 저가 매수 기회가 사라진다는 것을 의미한다. 갈수록 계륵장이 되고 있다.

 

4분기 들어 대출 속도 조절과 금리상승, 급매 소진, 역전세난으로 상승률은 둔화할 것이다. 상승 기대심리가 있어 매물 증가나 갭투자 감소 등에도 불구하고 10월 내에 약세로는 가지 않을 것이다. 당분간 소강 속 매도자와 매수자 간 힘겨루기가 진행될 것이다.

 

하지만 매물이 쌓이면 집값은 조정은 불가하다. 약보합세 전환 시기를 연말부터 내년 초 정도로 보고 있다. 따라서 굳이 지금은 무리하게 집 사기에 나서지 말고 싼 매물이 나오길 기다리는 게 좋다.

 

고점(2021년 10월) 대비 25~30% 떨어진 매물을 중심으로 선별적인 내 집 마련에 나서는 게 현명하지 않을까 생각된다.

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