이장원 세무사

2022.07.14 08:00

세금/절세

비주거용 부동산 임대사업자 부가가치세 신고 전 체크포인트

종합소득세 신고가 끝난 지 얼마나 되었다고 또 부가가치세 신고 기한이 도래했다. 주거용 부동산은 면세이므로 부가가치세 신고를 하지 않지만 비주거용 부동산에 대해서는 1기 확정신고를 7월 1일부터 7월 25일까지 마무리 지어야 한다. 임대사업에 대한 부가가치세 신고는 간단한 신고라고 생각하여 직접 홈택스 사이트에서 신고하는 경우가 많은데, 간혹 실수가 발생하여 말썽을 일으키는 경우가 있다. 간단하지만, 알아두면 좋을 실무지식을 토대로 부가가치세 신고 전 체크포인트를 살펴보도록 하자.

 

  1. 오피스텔은 사실에 따라 주거용과 비주거용으로 나뉜다

주거용과 비주거용을 나누는 판단은 오로지 ‘실질’이다. 상가건물에서 주거목적으로 거주를 한다면 그 건물의 공부는 상가건물일지언정 세법에서는 ‘실질’에 따라 주택으로 취급되어 주택관련 세제 적용을 받는다.

 

이와 관련하여 이슈가 되는 것은 ‘오피스텔’이다. 지금 당장 눈앞의 부가가치세가 아깝다고 오피스텔을 ‘주거용’으로 숨기는 경우가 있는데, 일반적으로 부가가치세나 종합소득세보다 더 큰 세금폭탄으로 다가오는 것은 바로 건물 양도 시 발생하는 양도소득세이다. 최근 몇 년간 수차례 발생한 부동산 대책으로 인해 주택 관련 세법이 복잡한 것은 누구라도 알 것이다. 오히려 주택수가 늘어나면 주택 관련 비과세도 못 받고, 양도소득세와 종합부동산세 적용에 있어서 중과세율 적용으로 인해 세 부담이 더욱 커질 수 있다.

 

그러므로 주택이 아니라면 실제 비주거용 부동산 임대사업자로 사업자등록을 하고, 제때 부가가치세를 신고 및 납부하는 것이 미래의 세금을 피할 수 있는 방법이다.

 

 

  1. 매출 전자세금계산서 발급을 잊어먹었다면 710일까지 발급하자

법인사업자와 직전 연도의 사업장별 재화 및 용역의 공급가액 합계액이 1억 원 이상인 개인사업자는 전자세금계산서를 의무적으로 발급해야 한다. 개인사업자라면 직전 연도 공급가액 합계액이 1억 원을 넘지 않는 경우가 대부분이므로 ‘전자’세금계산서가 아닌 ‘종이’세금계산서를 발급하고는 한다.

 

하지만 전자세금계산서 의무 발급 대상인 일부 임대사업자는 그 발급 날짜를 놓치지 않도록 주의해야 한다. 발급 시점을 놓치면 상대방인 임차인은 매입세액공제를 받을 수 없으므로 당연히 이를 요청할 것이고, 늦게 발급하게 되면 이에 따르는 가산세가 수반되기 때문이다.

 

그래도 간혹 발급을 놓칠 수 있는데, 세금계산서 발급 특례를 통해 이를 해결할 수 있다. 바로 공급일이 속하는 달의 다음 달 10일까지 1 역월(매월 1일부터 그 달의 말일까지)의 공급가액을 합하여 해당 달의 말일을 작성 연월일로 하여 발급할 수 있기 때문이다. 이를 통해 6월분의 ‘전자’세금계산서 발급이 늦었다면 6월 30일을 작성 연월일로 하여 7월 10일까지 발급이 가능하다.

 

 

  1. 임대료와 함께 받는 관리비, 전기료, 수도료 등은 어떻게 처리할까?

임대료와 함께 대가로 받는 관리비 등을 구분하지 않고 받을 때는 전체 금액에 대해서 과세한다. 다만 임차인이 부담해야 할 보험료, 수도료 및 공공요금 등을 별도로 구분 징수하여 납입만을 대행하는 경우, 해당 금액은 임대 대가가 아니므로 포함하지 않는다. 그러므로 번거롭더라도 세부적인 항목들은 별도로 구분 징수하여 과세금액이 커지지 않도록 하자.

 

 

  1. 매입세액공제 가능 항목과 불가능 항목을 구별하자

매입세액 공제를 받기 위해서 1기 동안 지출한 비용이 있다면 이를 놓치지 않고 공제받도록 하자. 가장 대표적인 항목은 임대차를 위한 공인중개사 수수료, 건물 청소 외부 용역비, 인테리어 및 엘리베이터의 구입 또는 교체 등 건물의 수리 비용과 건물 관리를 위해 지출하는 각종 수수료가 대표적이라고 할 수 있다.

 

간혹 부동산 임대업과 무관한 지출 비용을 매입세액공제로 처리하는 경우가 있다. 그러나 부동산 임대업에 실제 지출되는 경비는 업종의 특수성으로 인해 극히 제한적이므로 업무 관련성 없는 매입에 대해서 지출경비로 반영하였다가 소명이 발생하는 경우가 생길 수 있으므로 이를 유의하도록 하자.

 

대표적으로 식사비용을 들 수 있다. 대개 부동산 임대업의 경우 관리직원을 두지 않는다. 그런데 매입세액공제 적용을 받기 위해서 본인의 식비를 적용하게 된다면 이는 당연히 세법상 부인될 수밖에 없다. 직원이 있는 경우에만 복리후생 목적의 식사비용을 경비 처리할 수 있고, 사업주인 본인의 식사비용은 일절 경비로 인정되지 않기 때문이다.

 

 

  1. 주거용과 비주거용에 같이 지출된 매입은 안분해서 공제받아야 한다

건물 2층까지는 비주거용 임대를 운영하고, 그 외 층은 주거용으로 임대하는 등 주거용과 비주거용을 한 건물에서 같이 운영하는 사업 형태가 있다. 여기서 2층까지의 지출은 귀속이 명확하게 과세 사업용 구입이므로 매입세액공제를 받을 수 있다.

 

그러나 지출된 비용이 건물 전체의 리모델링이라면 어떻게 될까? 당연히 과세와 면세에 공통으로 사용되는 비용이므로 실지 귀속이 분명하다면 실지 귀속에 따라 매입세액공제를 적용하고, 실지 귀속이 불분명하다면 공통매입세액 안분계산을 통하여 과세 사업분만 매입세액공제를 적용해야 한다.

 

이때 매입세액공제가 가능한 매입세액은 다음과 같이 계산한다. 간혹 직접 세금 신고를 하는 납세자가 이를 무시하고 전체를 매입세액공제로 넣는 경우가 있으니 이를 주의해야 한다.

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(자료. 이장원 세무사)

 

또한 감가상각이 가능한 자산을 취득하는 경우에는 부가가치세 신고 시 ‘건물 등 감가상각자산 취득명세서’를 추가로 작성하여 제출하여야 한다. 이를 통해 국세청에서는 실제 자산을 취득하였는지 여부와 감가상각을 사후 관리한다.

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