홈노크

아래는 실제 사례 입니다.

(그림 1) 노부부 A, 양도차익 10억 비과세 가능할까?

(자료. 제네시스박)

 

노부부 A는 그동안 계속해서 거주했던 주택을 매도해서 비과세를 받고 수도권 외곽으로 나가 편하게 노후를 지내려고 했습니다. 이때 매도하고자 하는 1번 주택, 과연 비과세가 될까요?

 

결론부터 말씀드리자면 ‘비과세 불가'입니다. 이유는 2번, 3번 오피스텔이 주택 수에 포함되어서입니다. 그 결과 당사자는 약 7억이라는 거액을 세금으로 물어야 했습니다. 양도차익의 70%에 해당하는 금액입니다. 그 결과, 수도권 외곽에서 한적하게 노후를 보내려던 70대 노부부의 꿈은 한순간에 무너지게 되었습니다.  왜 이런 일이 발생했을까요?

 

 

많은 분들이 ‘임대주택으로 등록하면 주택 수 제외'라고 잘못 알고 계시는 경우가 많습니다. 물론 요건을 갖추면 주택 수가 제외될 수 있으나, 전 세대원이 2년 이상 거주중인 주택을 매각할 때 요건을 갖춘 임대주택에 한해서 일시적으로 주택 수를 제외하여 거주 주택 비과세가 가능한 것입니다(소득세법 시행령 155조 20항). 그런데 이런 경우가 몇 이나 될까요? 등록된 임대주택이어야 하고, 여러 요건을 동시에 만족해야 합니다. 심지어 임대주택 외 나머지 주택은 2년 이상 거주 요건도 갖추어야 합니다(취득 당시 비조정이라도 그러합니다). 이 중에서 한 가지만 실수를 하더라도 임대주택이 주택 수에 포함이 되어 거주 주택은 비과세가 불가하게 됩니다.

 

실제 위 사례에서도 당사자는 딱 한 가지를 실수했습니다. 그건 바로 2번, 3번 오피스텔을 지자체에만 등록하고 관할 세무서에는 등록하지 않은 것입니다. 아무리 비과세가 큰 혜택이고 엄격해석한다 하더라도, 이건 너무 한 거 아닌가요? 일단 우리는 이 사례를 반면교사 삼아 기억하도록 합시다. ‘임대주택 등록했다고 무조건 주택 수에서 빠지는 건 아니다!’라고 말이죠.

 

한 가지 사례를 더 보겠습니다.

(그림 2) 직장인 B 사례, 1번 주택 비과세 가능할까요?

(자료. 제네시스박)

 

 

역시 실제 사례입니다. 직장인 B는 어렵게 모든 종잣돈을 가지고 어디에 투자해야 할지 고민 중입니다. 주식, 코인에 투자하자니 잘 몰라서 일단은 부동산에 투자하기로 합니다. 흔히 말하는 ‘갭투자'를 하기로 한 것인데요, 현재 살고 있는 주택(이하 1번 주택)은 비과세를 받고 새롭게 취득하는 신규 주택(이하 2번 주택)은 전세를 끼고 사두기로 한 것입니다.

 

어디에서 보니 이 경우 1번, 2번이 모두 조정대상지역에 위치하고 있기 때문에 1번 주택을 1년 이내 매도하면 비과세가 가능하다고 본 것 같아 그렇게 하였다고 합니다(이미 2년 이상 거주 요건은 만족). 그런데 그로부터 1년이 지나고 세무서에서 연락이 왔는데 그 내용인즉슨, 놀랍게도 비과세가 아니라는 것이었습니다. 왜 그렇게 된 것일까요?

 

(그림 3) 조정 → 조정지역 이동시 일시적 2주택 비과세 허용조건 (단, ‘22.5.9 이전 적용)

(자료. 제네시스박)

 

위 (그림 3)은 일시적 2주택 비과세에서 신규주택 취득 당시 종전, 신규주택 모두 조정지역인 경우 비과세 허용 기간이 어떻게 강화되었는지를 알려주는 그림입니다. 비록 ‘22년 5월 10일 이후 양도 시에는 2년 이내 종전 주택을 매도만 하면 되었지만, 그 당시에는 1)종전 주택을 1년 내 매도를 하고, 2)동시에 1년 이내 신규주택으로 전입까지 해야 했습니다(기존 임대차 계약있을 시 최대 2년까지 연장).

 

그런데 직장인 B는 신규주택에 1년 내 전입해야 한다는 사실을 놓쳐서 세를 끼고 매수해버린 것이죠. 당연히 종전 주택 비과세는 물 건너갔고 별도 신고조차 없었기에 무신고 가산세 20% 등 약 3천만원 정도의 가산세를 포함, 1억 3천만원의 세금을 납부해야 했습니다.

 

……

 

안녕하세요, 이번에 홈노크와 함께하게 된 박민수(필명 : 제네시스박) 입니다. 앞의 두 가지 사례에서 보셨듯이, 부동산 세금은 하나만 실수하더라도 거액의 돈을 세금으로 부담해야 할 수 있습니다. 반대로, 비과세 요건을 꼼꼼하게 공부하고 세무사 등 전문가와 사전 체크까지 했더라면 노부부 A의 노후는 정말 편안했을 것이며, 직장인 B 역시 안정적으로 자산관리를 할 수 있었을 것입니다.

 

그런 의미에서 부동산 세금은 매우 중요하며, 더 나아가 부동산의 최종 종착지는 바로 ‘절세'가 아닌가 생각이 듭니다. 제아무리 좋은 곳에 투자하고 자산관리를 하였더라도 최종 수익률은 ‘세후수익률'이기 때문입니다.

 

그런 의미에서 앞으로 매주, 홈노크와 함께 여러분들에게 돈 되는 절세 콘텐츠를 지속해서 알려드리게 되어 기쁘게 생각합니다. 취득세부터 양도세까지 기본적인 내용은 물론, 주택임대사업자 및 수익형 부동산(상가 등) 그리고 최신 정책, 세법 개정 내용까지 설명해 드리도록 하겠습니다.

 

많은 관심과 응원 부탁드립니다. 감사합니다.