장보혜 변호사

2023.10.25 11:00

법률

상가임대차 계약 시 절대 놓치면 안 되는 5가지!

Summary

  • 등기부등본, 토지대장, 건축물대장, 지적도, 토지이용계획 확인서 등 공적 장부 확인
  • 임대목적물의 용도 변경 가능 여부 및 임대목적물에 업종 제한이 있는지 확인
  • 계약서 최대한 구체적으로 작성(각종 비용 부담, 원상회복의무의 범위 등)
  • 계약서는 임대인과 작성하고, 계약서 및 보증금 등은 반드시 임대인의 계좌로 이체
  • 상가를 인도받은 뒤 확정일자 받기

 

부동산 거래는 통상 큰 자금의 이동을 수반한다. 계약서에 도장을 찍은 뒤에는 계약의 내용을 변경하기 어렵고 해지하려고 해도 금전적인 손해가 발생할 수 있으므로 상가임대차 계약 체결 전에 다음의 사항들을 반드시 확인하자.

 

우선 1) 등기부등본, 토지대장, 건축물대장, 지적도, 토지이용계획 확인서 등 공적 장부를 확인하여야 한다.

 

등기부등본을 통해 가압류가처분 등은 없는지 확인하여야 하고, 을구를 통해 근저당권이 존재하는지, 근저당권이 있다면 채권최고액은 얼마인지 등을 확인하여야 한다(‘인터넷 등기소’에서 열람 가능).

 

토지대장 및 지적도를 통해 임대차계약으로 사용할 수 있는 토지 면적은 어디까지인지 확인하고, 건축물대장을 통해 상가의 정확한 면적 및 위반건축물이 있는지 확인하여야 한다.

 

또한 토지이용계획 확인서를 통해 토지의 개발 제한 사항 등도 확인하도록 한다(‘정부 24’에서 열람 가능).

 

2) 임대목적물의 용도 변경 가능 여부 및 임대목적물에 업종 제한이 있는지 확인한다.

 

각종 인허가에 대한 사항은 시, 군, 구청을 통해 확인할 수 있고 용도 변경 계획이 있다면 미리 가능 여부를 확인하도록 한다.

 

또한 상가 분양계약의 경우 업종 제한약정이 있는 경우가 흔히 있으므로 임대목적물이 업종 제한약정이 있는 물건은 아닌지도 반드시 확인하도록 한다.

 

3) 계약서는 최대한 구체적으로 기재한다.

 

추후 법률분쟁이 발생했을 때 가장 중요한 증거는 계약서이므로 애초에 계약서 작성 시 애매한 부분은 구체적으로 모두 명시하여야 한다. 상호 간 추후 분쟁을 예방하기 위해 미리 녹음하자고 얘기를 한 뒤 계약 과정을 녹음해 두는 것도 한 방법일 것이다.

 

각종 비용

부가세 포함 여부, 관리비 포함 사항, 환경부담금 및 하수도 원인부담금 등의 부담 주체 확인하여야 한다.

 

부가세의 경우 계약서에 ‘부가세 별도’라고 표기하지 않으면 부가세 포함으로 보기 때문에 부가세 포함 여부를 정확히 명시하여 진행하는 것이 바람직하다.

 

입주 청소나 입주 전 시공 가능 여부 등에 대해서도 미리 확인하여야 한다.

 

② 원상회복의무 범위는 최대한 구체적으로

임대차계약이 종료되면 임차인은 임차목적물을 최초의 상태로 원상회복할 의무가 있고, 계약 종료 시 원상회복 완료 여부로 분쟁이 흔히 발생하므로 최대한 구체적인 범위를 정하여 놓는 것이 좋다.

 

또한 계약 당시 상가의 사진 및 동영상을 촬영하여 계약 당시의 상태에 대하여 계약서에 구체적으로 기재해 놓는다면 분쟁을 줄일 수 있을 것이다.

 

상가건물 임대차보호법에 반하는 특약 주의

상가건물 임대차보호법에 반하는 임차인에게 불리한 약정(예: 2기의 차임 연체가 있으면 계약 해지 가능, 임대인이 건물 매도 시 임차인은 조건 없이 상가를 명도한다 등)는 효력이 없음을 주의해야 한다.

 

4) 계약서는 임대인과 작성하고, 계약금 및 보증금 등은 반드시 임대인의 계좌로 이체한다.

 

5) 상가를 인도받으면 즉시 사업자등록을 하고 확정일자를 받아놓도록 한다.

 

인도 및 사업자등록을 마치면 다음 날부터 대항력이 발생하고, 확정일자를 받으면 보증금에 대한 우선변제권을 갖게 되므로 임대목적물을 인도받는 날 반드시 확정일자를 받아야 한다.

 

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상가임대차 계약 시 위와 같은 사항을 꼼꼼히 확인하여 추후 불미스러운 일을 최대한 예방하자.

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