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Summary

아파트 가격 양극화를 발생시키는 아파트 가격 결정 원리를 알아보자. 일본의 사례를 통해서 대한민국 부동산 가격의 양극화 정도를 파악하자. 정기적으로 100억 원까지 오를 수 있는 집을 선택하자.

 

혹시 아직 강남에 위치한 부동산이 비싼지 모르겠고, 저 돈이면 수도권에 집 한 채 사놓고 나머지 돈으로 현금, 주식 갖고 있으면서 여유 있게 사는 것이 낫다고 보는 분들 계시나요?

 

집을 왜 저렇게 비싸게 주고 사야 하는지? 이해 안 되는 분 있으시죠?

 

“강남은 차도 막히고 딱히 살기도 안 좋은 것 같은데, 지금 우리 집이 훨씬 살기 좋은 것 같은데. “라는 의문들, 당연히 그렇게 느끼실 수 있습니다.

 

실제 그 말이 정답이기도 하고요. 비싼 집들보다 가격이 좀 더 저렴하더라도 우리가 소유하고, 살고 있는 집이 실거주하기에는 좋은 집이 맞을 수도 있습니다.

 

다만 오늘 제가 말씀드리는 ‘아파트 가격 결정 원리’를 알게 되시면 왜? 집마다 가격이 이렇게 차이가 나는지 이해되실 것이라고 봅니다. 왜 강남에 위치한 아파트가 수도권 외곽에 있는 아파트보다 훨씬 더 비쌀까요?

 

수많은 사람이 이 간단한 원칙을 몰라서 부동산 투자로 큰 재미를 못 보았죠. 저의 개인적인 이야기이지만 저희 조부모님들 두 분 다 서울에 있던 집을 팔고 수도권 외곽으로 이사를 하셔서 수억 원, 수십억 원을 벌 기회를 놓치셨습니다.

 

이 간단한 원리만 이해했으면 됐는데 말이죠. 그렇다면 바로 본론으로 말씀드리겠습니다.

 

아파트 가격의 결정 원리는 무엇일까요?

 

 

그 원리는 바로! ‘아파트 가격은 부자들이 결정한다.’ 입니다. 좀 뜬금없나요? 부자들이 집값을 결정한다고?

 

뭐 부자들끼리 작당 모의를 해서 가격을 올리고 내리고 한단 말이야? 아니요. 그 뜻이 아닙니다.

 

돈 많은 부자들이 얼마나 그 지역에 살고 싶은지, 소유하고 싶은 욕구가 있는지에 따라서 아파트 가격이 결정된다는 것입니다.

 

지금 대한민국에서 가격으로 최상단에 위치한 강남구에 있는 아파트들은 20~30억 원대에 거래가 되고 있습니다. 이렇게 비싼 가격에 집을 살 수 있는 사람들은 어떤 사람들일까요?

 

확률적으로 차근차근 몇십 년간 돈을 저축한 직장인보다는 돈을 물려받았거나, 직업적으로나 사업적으로 성공을 한 '부자'일 확률이 높습니다. 예시를 하나 들어보겠습니다.

 

지금 강남의 압구정 현대 아파트 30평형을 1억 원에 판다고 하면 어떻게 될까요? 전 국민 누구나 달려들어서 매수하려고 난리가 날 것입니다.

 

그렇다면 10억 원에 판다고 하면 어떨까요? 10억 원이어도 현재 시세가 30~40억 원을 하기 때문에 자금력이 어느 정도 동원 가능한 사람들은 또 달려들 것입니다. 이때에는 1억 원에 팔 때보다는 수요가 줄어들 것이지만요.

 

그렇다면 마지막으로 35억 원에 팔면 어떨까요? 이때는 정말 수요층이 극한으로 줄어들 것입니다. 이 정도 가격을 받아줄 수 있는 사람들은 우리나라에서 금융자산 보유 기준으로 상위 1% 정도는 되는 사람들이기 때문입니다.

 

정리를 해보면 아무리 부동산의 위치가 좋고, 상품성이 좋다고 하더라도 30억 원, 40억 원에 사줄 수요 자체가 없다면 부동산 가격은 올라갈 수가 없습니다.

 

지금 압구정 현대 아파트가 30억 원~40억 원에 거래가 되는 이유는 이렇게 높아진 가격대를 수요자들이 수긍하고 받아주기 때문입니다.

 

부자들이 집을 계속 비싼 가격에 사주어야 가격으로, 입지적으로 그 아파트보다 낮은 부동산들도 따라서 가격이 오를 수 있습니다.

 

압구정이 30억 원이면, 강 건너 옥수동이 20억 원 하는 것이고, 마포가 18억 원 하는 것이고, 수색동 증산동이 15억 원, 일산이 12억 원까지 오를 수가 있다는 것입니다.

 

지금까지는 간단한 원리로 아파트 가격이 움직이게 됐었죠. 다만 앞으로도 이러한 추세가 유지가 될까요?

 

저는 미래에 대한민국 부동산 시장은 집값이 오르는 동네만 오르고, 아예 집값이 안 오르는 동네가 점점 늘어날 것이라고 봅니다. 말 그대로 ‘부동산 가격 양극화’입니다. 

 

이미 우리나라는 장기 저성장의 늪에 빠져버렸습니다. 여타 선진국들, 옆 나라 일본처럼 국가의 성장률과 성장 속도가 점점 느려지고 있습니다.

 

대한민국은 2010년대 들어서는 매년 GDP 성장률이 2~3%대를 유지하며 높은 성장률을 기록하지 못하고 있습니다. 이러한 상황에서 인구도 계속해서 줄고 있고, 소득 증가율도 낮은 상황입니다.

 

그 결과 소득으로 돈을 모아서 중산층이 부자가 되는 길은 막히게 되었고, 낮은 대출 이자를 이용해서 돈으로 돈을 버는 세상이 만들어지게 되었습니다.

 

그렇기에 우리나라 전체적으로 빈부격차, 양극화가 더욱더 심해지고 있고 국가의 화폐량(돈의 양)은 계속해서 증가하고 있습니다.

 

이러한 구조적인 문제가 부동산 가격에도 반영이 될 것이라고 봅니다. 부자들이 원하는 집들은 계속해서 가격이 올라갈 것입니다. 지금 30~40억 원 아파트가 미래에는 100억 원을 찍는 것도 불가능이 아니라고 봅니다.

 

반면에 서민층, 저가 아파트 가격은 어떻게 움직이게 될까요? 극단적이지만 지금 3~4억 원을 유지하고 있는 아파트라고 하더라도 장기적으로는 가격이 ‘0’ 원까지 가격 하락이 발생할 수도 있다고 봅니다.

 

인구수가 감소하면서 저가 아파트가 위치한 동네에 수요가 빠져나가면서 빈집이 생기게 된다면 충분히 가능한 시나리오입니다.

 

일본에서도 도쿄, 오사카 주변에 몇몇 신도시 같은 경우 ‘0엔’ 아파트들이 생기고 있다고 하죠.

 

 

일본에서도 부유층, 부자들이 사는 위 사진 속에 있는 시부야에 ‘파크 코트 시부야 더 타워’ 같은 경우는 실거래가 58평이 100억 원을 훌쩍 넘겼습니다. (12억 7,393만엔)

 

앞으로 이러한 흐름이 지속될 것이라고 봅니다. 어떤가요? 이해되셨나요?

 

그래서 우리가 집을 고를 때에는 부자들 수요가 있는 곳, 그게 아니라면 그 근처나 근처에 근처까지는 사야 합니다.

 

저희 할머니나 부모님도 이 원칙을 모르셔서 강남 아파트를 팔고 분당 갔다가 일산에 가셨고. 강북에 50평짜리 단독주택을 갖고 계시다가 인천에 있는 아파트로 이사를 하셨습니다.

 

오늘 원칙만 알았더라도 다른 선택을 했을 텐데 말이죠. 이러한 관점에서 여러분들이 보유 중이신 집이 장기적으로 아파트 가격이 100억 원 쪽에 붙어있는 집인지, 0원 쪽에 붙어있는 집인지를 판단하시길 바랍니다.

 

만약에 가격이 오르지 않을 것 같은 0원 쪽 집이라면 계획을 다시 짜서 부동산 가격 양극화 상황에서 가격이 오를 수 있는 집을 매수하시기를 바랍니다. 감사합니다.