제네시스박

2023.10.17 11:00

세금/절세

등록임대주택, 이런 경우가 아니면 하지 마세요!

Summary

  • 현시점, 주택임대사업자 현황
  • "임대주택 등록" 이런 경우에만 고려하세요!
  • 주택임대사업자 관련, 앞으로 지켜볼 사항들

 

주택임대사업자 제도에 대해서는 할 말이 많은 제도입니다. 물론 제도 시행은 훨씬 오래되었지만, 아무래도 이에 대해 사람들이 본격적인 관심을 쏟기 시작한 건 ‘17년 12월부터였을 것입니다.

 

당시 문재인 정부는 주택가격 안정을 위해 본격적으로 대책 및 규제책을 쏟아내는 시점이었는데, ‘17년 12월에는 '임대주택 등록 활성화 방안'을 발표하였습니다.

 

그림1-1.png

(그림 1) 임대주택 등록 활성화방안, 국토교통부 (‘17년 12월)

 

이후, 1년도 채 지나지 않아서 ‘18년 9·13 대책에서 서서히 혜택을 줄이기 시작하더니 사업자 대출 금지, 말소 제도 도입 등으로 매우 큰 변화를 맞게 됩니다.

 

그림2.png

(그림 2) 주택임대사업자 제도, 변천사

 

특히 이 중에서 유의하셔야 하는 부분은 '자동 말소 및 자진 말소'입니다. 모든 주택 유형이 해당하는 것은 아니며, 아래만 해당하는데요.

 

  • 민간 단기 등록 시 모든 유형
  • 장기일반민간임대(구. 준공공) 등록 시 아파트만 해당이 됩니다.

 

따라서 기존에 8년으로 등록한 빌라, 오피스텔 등은 자진 말소 또는 자동 말소가 되지 않으며, 현재에도 여전히 아파트는 신규등록이 되지 않습니다. 이에 대해서는 현재 윤석열 정부에서도 '2023년 1분기는 아파트 신규등록 허용, 2분기는 인센티브 복원'이라고 약속하였으나, 이 역시 지켜지지 않고 있죠.

 

그렇다면 이런 상황에서 주택임대사업자(이하 주임사) 제도는 어떻게 활용해야 할까요? 크게 세 가지 정도만 가능할 것입니다.

 

첫째, 종부세 합산배제가 필요한 경우에 등록하세요.

 

종부세 부담이 많이 줄긴 했지만 그래도 3주택 이상 & 종부세 과표 12억 초과인 경우에는 여전히 중과세율이 적용됩니다. 이런 경우에는 임대주택 등록을 통해 종부세 합산배제가 가능하나 요건이 까다롭습니다.

 

무엇보다 아파트는 신규등록이 되지 않으며, 임대개시일 당시(임대주택 등록 및 실제 임대가 되어야 함) 기준시가가 6억 원 이하여야 합니다(수도권 밖 3억 이하).

 

예를 들어, 이미 기준시가가 6억 원을 초과한 상태라면 제 아무리 10년을 임대하고, 5% 이내로 임대료 증액 제한 등을 지키더라도 혜택이 없는 것이죠.

 

둘째, '주택임대사업자 거주 주택 비과세 특례'가 꼭 필요한 경우 활용해 보세요.

 

해당 내용은 거주 주택 그리고 등록임대주택 ‘모두' 요건을 갖춘 경우에만 주택임대사업자의 거주 주택에 대해 비과세 혜택을 줍니다. 

 

따라서 해당 주택에 대해서는 반드시 2년 이상 거주해야 하고(취득 당시 비조정이라도 거주), 거주 주택 양도 당시 등록임대주택은 6억 이하, 5% 임대료 증액 제한 준수 등 모든 요건을 준수해야 합니다. 이 중 하나라도 요건을 미충족할 때 해당 거주 주택은 비과세가 되지 않습니다.

 

흔히, ‘임대주택으로 등록하면 주택 수가 제외된다'는 적어도 양도세 비과세에서는 맞지 않는 것이죠.

 

따라서 요건을 갖추지 못한 임대주택이라면 사전에 매각하는 것이 좋고, 요건 충족 여부는 최소 2명 이상의 세무사 상담을 하고 이 중 한 분에게 신고 대행까지 맡기시는 걸 권합니다.

 

셋째, 포괄양수도를 통해 토지거래 허가에 묶인 물건을 취득할 수도 있습니다.

 

우선 주임사 포괄양수도는 매우 신중하게 접근하셔야 합니다. 포괄양수도를 했다고 하더라도 매수자 입장에서는 새로 취득한 것과 동일하기에 모든 세제 혜택, 특히 종부세 및 양도세 같은 국세 혜택을 받으려면 다시 10년을 해야 하기 때문입니다.

 

간혹, 부동산 등에서 “남은 기간만 하시면 됩니다.”라고 하는 경우가 있는데, 이때는 과태료 정도만 괜찮다고 보시는 게 좋습니다.

 

즉, 매수자는 종부세 혜택 또는 거주 주택 비과세 특례가 목적이라면 남은 기간만 임대한 후 매각 시 낭패를 볼 수 있다는 것이죠.

 

그런데도 포괄양수도를 통해 해당 물건을 취득하면 토지거래허가구역에 묶여 있는 물건을 좋은 조건으로 취득할 수도 있습니다.

 

게다가 해당 지역이 혹시 정비사업 등이 진행되고 그로 인해 부득이 말소된다면 이때는 예외적으로 10년을 채우지 않아도 될 수 있습니다. 물론 그럼에도 여전히 리스크는 있기에, 신중하게 접근하시길 권합니다.

 

사실 지금 말씀드리는 내용은 주택임대사업자 제도의 아주 일부에 불과합니다. 민간임대주택에 관한 특별법도 알아야 하고 소득세법, 종합부동산세법, 조세특례제한법 등 관련 내용을 ‘모두' 체크하셔야 하기에 유의하셔야 합니다.

 

정부는 약속한 대로 어서 이에 대한 제도 개편 및 인센티브 복원을 했으면 합니다. 그리고 아파트 신규등록도 허용해야 할 것입니다. 물론 정부 역시 관련 내용을 꼼꼼히 체크하고, 지나치게 권리 혹은 의무의 한쪽에 치우침이 없도록 해야 할 것입니다.

 

그리고 이미 등록했는데 자동 말소가 되는 경우에는 이에 대한 출구전략도 고민을 해보셔야 할 것입니다. 이에 대해서는 다음 인사이트 칼럼에서 또 다뤄보겠습니다. 감사합니다.

홈노크 앱 설치하고 매일 업데이트 되는 부동산 인사이트 확인해 보세요.

이 정보가 유익했다면 소중한 사람들과 나눠보세요.