장보혜 변호사

2023.10.18 11:00

법률

상가 재계약하면서 20% 인상된 금액으로 차임을 정한 경우 효력이 인정될까?

Summary

  • 상가건물 임대차보호법의 차임 5% 증액 한도 규정은 임대차계약의 존속 중 적용되고, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하는 경우에는 적용되지 않음
  • 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 10년의 임대차 기간이 모두 지난 경우에는 임대인과 임차인은 제한 없이 새로운 임대차계약을 체결하는 것이 가능

 

상가임대차 계약이 종료되자 임대인은 시세보다 저렴한 차임을 인상할 기회라고 생각하여 기존 차임에서 20% 인상된 금액으로 임차인과 재계약을 하려고 한다. 이런 약정은 상가건물 임대차보호법의 규정에 위반되지 않고 유효할까?

 

상가건물 임대차보호법은 상가건물 임대차보호법이 적용되는 임대차의 경우 차임 증액은 연 5%의 비율을 초과하지 않는 범위에서만 할 수 있고, 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있고 난 뒤 1년 이내에는 하지 못한다고 규정하고 있다.*

 

위 규정은 '임대차계약의 존속 중' 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 경우 및 묵시적 갱신이 되어서 임대차가 계속되는 경우에도 적용된다.

 

또한 상가건물 임대차보호법 제10조 제3항은 “갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다.

 

다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.”고 규정하고 있으므로 임차인이 계약갱신요구권을 행사하여 임대차가 갱신되어 존속하는 중에도 5% 증액 한도 규정은 적용된다.

 

결과적으로 임대인은 10년의 임대차 기간 5% 증액 한도 규정을 적용받게 되고, 임대인으로서는 10년의 임대차 기간이 종료된 후 재계약하는 상황에서만 차임을 본인의 의사대로 인상할 수 있게 된다.

 

우리 법원 역시 “위 규정은 임대차계약의 존속 중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 때에만 적용되고, 임대차계약 종료 후 재계약하거나 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등을 증액하는 경우에는 적용되지 않는다”고 판시하여 임대차 종료 후 재계약할 때는 5% 증액 한도 규정이 적용되지 않음을 밝힌 바 있다(대법원 2014. 2. 13. 선고 2013다80481 판결).

 

임대차 종료 후 재계약은 종전의 임대차계약 연속이 아닌 새로운 계약이라고 할 것이므로 5% 증액 한도 규정이 적용되지 않는 것이다.

 

따라서 상가임대차 계약 종료 후 재계약하면서 기존 차임에서 20% 인상된 금액으로 차임을 정하더라도 그 약정은 효력이 인정된다.

 

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결국 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 10년의 임대차 기간이 모두 지난 경우에는 임대인과 임차인은 제한 없이 새로운 임대차계약을 체결하는 것이 가능하다.

 

 

 

 

*상가건물 임대차보호법 제11(차임 등의 증감 청구권)

① 차임 또는 보증금이 임차 건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담 증감이나 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조 제2호에 따른 제1급 감염병 등에 의한 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. <개정 2020. 9. 29.>

② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있고 난 뒤 1년 이내에는 하지 못한다. 상가건물 임대차보호법 시행령 제4(차임 등 증액 청구의 기준) 법 제11조 제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액 청구는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다.

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