손광남 변호사

2023.10.20 11:00

법률

상가 건물 임대차 보호법 적용 여부 (feat. 환산보증금)

Summary

  • 상가건물 임대차보호법의 일부 규정은 대통령령으로 정한 보증 금액과 무관하게 적용되고, 일부 규정은 위 보증 금액을 초과하는 경우 적용되지 않습니다.
  • 대항력, 계약갱신요구권, 권리금 회수 보장, 월 차임 3기 이상 연체 시 해지 등의 규정은 환산보증금 초과 여부와 무관하게 적용되며, 우선변제권, 최우선변제권, 월 차임 인상률 5% 등의 규정은 환산보증금 범위 내에서만 적용됩니다.

 

안녕하세요. 손 광남 변호사입니다.

 

많은 임대인, 임차인들이 오해하고 있는 것 중 하나가 상가건물 임대차보호법의 적용 여부입니다.

 

특히, 대통령령으로 정한 보증 금액(서울의 경우 9억 원)을 초과하는 경우 상가건물 임대차보호법의 모든 규정이 적용되지 않는다고 생각하시는 분들이 상당수 계십니다.

 

결론적으로, 이러한 생각은 잘못된 것입니다. 상가건물 임대차보호법의 일부 규정은 대통령령으로 정한 보증 금액과 무관하게 적용되고, 일부 규정은 위 보증 금액을 초과하는 경우 적용되지 않습니다.

 

오늘은 상가건물 임대차보호법의 주요 규정을 설명하고, 이 규정이 보증 금액을 초과할 때도 적용되는지 설명하겠습니다.

 

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1. 환산보증금의 계산

환산보증금은 월 차임에 100을 곱한 값과 보증금을 더해 계산합니다.

 

서울의 경우 9억 원, 과밀 억제 구역 및 부산의 경우 6.8억 원, 광역시 및 세종시 등은 5.4억 원, 그 밖의 지역은 3.7억 원이 기준이고, 원칙적으로 환산보증금이 이 기준보다 같거나 적어야 상가건물 임대차보호법이 적용됩니다.

 

2. 대항력

상가건물 임차인이 사업자등록을 신청하고 건물을 인도받으면, 그다음 날 0시에 대항력을 취득합니다.

 

대항력이란 임대인(건물 소유자)가 변경되더라도, 새로운 건물소유자가 임대인이 되고, 새로운 건물소유자에게 임대차 보증금 반환을 구할 수 있는 권리입니다. 이는 환산보증금 초과 여부와 관계없이 적용됩니다.

 

3. 우선변제권 및 최우선변제권

상가건물 임차인은 관할 소재지 관할 세무서에 가서 확정일자를 받을 수 있고, 확정일자가 부여되면 확정일자에 따른 순위에 따라 보증금을 회수할 수 있습니다.

 

즉, 대항요건을 갖추고 확정일자를 받은 임차인은 경매나 공매 시 뒷순위 채권자보다 우선하여 보증금의 배당을 받을 수 있습니다. 

 

또한, 법률이 정한 소액임차인에 해당할 때는 순위와 관계없이 상가임대차법에서 정한 금액을 경매나 공매 시 최우선으로 우선 변제받을 수 있으며, 이를 최우선변제권이라고 합니다. 이 규정들은 환산보증금을 초과하는 경우 적용되지 않습니다.

 

4. 계약갱신요구권 및 권리금 회수 기회 보호

상가건물 임대차보호법은 특별한 사유가 없는 경우 임차인에게 최초의 임대차 기간을 포함해 최대 10년간 계약 갱신을 요구할 수 있습니다.

 

또한, 임대인은 임차인이 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 되고, 방해한 경우에는 손해배상 책임을 질 수 있습니다. 이 규정들은 환산보증금 초과 여부와 관계없이 적용됩니다.

 

5. 3기 이상 연체 시 계약 해지

임차인이 월 차임을 3기 이상 연체할 경우 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 이 규정 역시 환산보증금 초과 여부와 관계없이 적용됩니다.

 

6. 월 차임 인상률 5%

월 차임 및 보증금 증액 청구는 대통령령이 정한 범위 내에서만 가능하며, 대통령령은 연 5%를 상한으로 정하고 있습니다.

 

이 규정은 환산보증금 초과하는 경우 적용되지 않습니다. 따라서, 환산보증금이 기준을 초과하는 경우 10년간의 계약갱신 요구는 가능하지만, 월 차임 5% 상한 규정은 적용되지 않습니다.

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