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Summary

국토교통부 아파트 가족 간 직거래 조사발표를 통해 증여전략을 배워보자. 국토교통부와 국세청의 조사기법이 그렇게 얕지 않다. 가족 간의 거래는 항상 금융 내용을 소명해야 한다.

 

2023년 9월 24일 국토교통부는 공인중개사를 통하지 않고 직거래 방식으로 이뤄진 부동산 거래 총 906건에 대한 2차 기획조사를 실시한 결과 불법 의심 거래 182건을 적발하였다는 보도자료를 내보냈다.

 

해당 조사의 대상은 3가지의 조건을 충족하였을 때 적용된다.

1. 아파트
2. 특수관계 인간 직거래
3. 고저가 형태의 거래

 

<조사대상 기간과 조사기간>

	1차	2차	3차
대상 기간	’21.1월 ~ ’22.8월 거래신고분	’22.9월 ~ ’23.1월 거래신고분	’23.2월 ~ ’23.6월 거래신고분
조사 기간	’22.11월 ~ ’23.1월	’23.4월 ~ ’23.8월	’23.10월 ~ ’24.1월

 

그러므로 곧 3차 조사가 시작된다는 점도 유념하여 혹여나 본인이 아파트를 가족 간에 고저가 거래하였거나 곧 거래 예정이라면 그 형태를 다시 한번 검토해 보는 시간을 가져보자.

 

해당 보도자료에서는 사례 6가지를 들어 이러한 형태에 대해서는 위법 의심 행위라고 보아 적발하였다고 안내하고 있다. 사례 중 3가지만 추려서 세무사 관점에서 검토해 보고자 한다.

 

<1번 사례>

 

첫 번째 사례는 가장 단순한 형태라고 볼 수 있다. 여기서 핵심은 8억 8천만 원의 고가 부동산을 자녀에게 매도하는데 세무사 상담도 하지 않았다는 점에서 아쉬운 점이 크다.

 

아마 예전의 정부 기관 정보력 정도로 생각해서 이쯤은 서민의 기준이니 안 걸린다고 생각한 듯하다. 그러나 국토교통부와 국세청의 정보 및 조사 수준이 상당히 높다는 점을 꼭 유념했으면 좋겠다.

 

그리고 하나 더 알 수 있는 사실은 이 정도의 금액도 조사한다는 하나의 기준점을 잡을 수 있다는 것이다.

 

서울 및 경기도의 많은 지역에서 10억 이상의 아파트도 즐비한데 사례 1번에서 8억 8천만 원의 예시를 들었다는 점을 포착하지 못하고 추후 유사한 가액에 유사한 거래를 한다면 그 독자도 마찬가지로 미래의 조사 대상자가 될 수 있다는 것이다.

 

결국 자녀는 본인의 소득금액을 증명하지 못한 상황인데 부친 아파트 직거래 매수를 생각하였다는 점에서 국세청에 해당 사항이 불법 증여로 통보되면 거액의 증여세 및 가산세가 추징될 것이다.

 

<2번 사례>

 

이 사례는 세법적 시각으로 소명이 일부 가능할 것 같다는 생각이 든다. 사실상 잔금일에 맞추어 매도인이 계속 거주하는 형태인 전세 계약을 체결하는 것은 특수한 상황이 아니다.

 

그 거래가 단지 특수관계인인 가족 간에 펼쳐졌다고 이 계약을 편법 증여라고 바로 증여세 추징을 하는 것은 과하다는 생각이다.

 

국세청에 통보하였다고 하였는데 이 임대차 계약은 모친이 실제 거주를 하느냐에 따라 인정이 될 것으로 보여 차액인 16억 1천만 원에 대해서 소명만 쟁점이 될 것으로 보이고, 전세보증금 10억 9천만 원은 채무 사후관리로 추후 임대차 보증금의 변동 혹은 전세 계약 만료 시점 등에서 실제 반환하였는지를 지켜볼 듯하다.

 

전부 국세청에 통보하더라도 국세청에서는 다 증여라고 보지 않을 수도 있으니 국세청 통보 시 조사에 잘 대응하는 것이 좋겠다.

 

<3번 사례>

 

이 사례 역시 아예 세무사 상담을 받지 않은 것으로 보인다. 모녀간에 아파트 거래하는 것이 불법은 아니다. 그런데 누가 일반적으로 거액의 아파트 거래를 하는데, 대출금을 포함하여 매도하지 이것만 제외하고 거래할까?

 

즉, 모친에게 해당 부동산을 명의만 옮긴 것으로 인정하는 꼴이 되는 것이다. 아마 매수인인 모친은 대출 승계가 불가능한 자력 수준이어서 이자 변제 또는 대출 은행에서의 심사에서 부적격을 받지 않았을까 생각된다.

 

그리고 가장 핵심은 매수자금을 준 후 이틀 뒤 전액 반환하였다고 했다. 이건 너무 국토교통부와 국세청의 조사기법을 쉽게 생각한 것 같다.

 

아무래도 너무 아마추어 같은 접근이라고 볼 수 있다. 그러므로 사실상 불법 증여라는 점을 피해 가기는 어렵지 않겠느냔 생각을 한 사례이다.

 

앞으로도 3차 조사가 남아있으니, 실무를 직접 보고 있는 세무사의 개인적 의견을 참고하여 부동산 증여 전에 어떻게 자금흐름을 만들어야 할지 아이디어를 얻길 바란다.