채상욱

2023.10.16 11:00

정책

특례론이 간다, '23년도 간다.

Summary

  • 9/27일부터 특례론이 폐지되면서 9억 이하가 아닌 6억 이하만 가능, 서울 아파트의 11%
  • 주택가격은 수요에 연동, 수요는 대출에 연동, 대출은 금리와 제도로 구성
  • '22년 비 '23년의 대출 주인공이 특례론 50년 만기 상품의 위축으로 시장 관망세 짙어질 것

 

‘23년 부동산 시장의 핵심인 특례론이 9/27일 기준으로 특례형이 사라지고 우대형만 남으면서 시장에 주택매수의 근간 중 하나인 대출상품이 사라졌다.

 

여전히 6억 이하 주택, 부부 합산 1억 이하인 경우 특례론을 사용할 수 있지만, 종전의 ‘9억 이하/소득 무제한/갈아타기 가능’한 것과 비교하면 신청 대상 자체가 감소할 수밖에 없는 상황이다.

 

실제로 특례론 도입 이후, 60%가 넘는 신청자가 종전 기준을 상회하는 신청자라고 하니, 체감상 약 ⅓ 정도로 특례론 강도가 내려갈 것으로 보인다.

 

언론을 통해 발표된 부동산 114가 집계한 서울시 아파트의 시장 가액은 매매가 평균 6억 원 이하인 아파트의 비중이 전체의 11% 수준이라고 조사되었다. 적은 비중이기 때문에 당분간 서울시 아파트에 대한 매수 수요는 위축이 될 환경이다.

 

그러나 여전히 ‘24.1.30까지 우대형 특례론은 운영할 계획이어서 경기도, 지방 등의 6억 이하 주택에 대한 대출수요는 살아있는 상태다.

 

은행들 주도로 ‘23.7월부터 본격 확대한 50년 만기 모기지 +4%의 주택담보대출 금리 등 소위 ‘역마진 50년 만기 모기지 상품’에 대한 정부의 제재도 가해지고 있다.

 

‘23.9.13 회의를 통해서 이들 상품에 대한 창구지도가 예정되며, 특례론 폐지도 이날 결정되었다.

 

참고로 50년 모기지 도입 이후 시중은행 대출은 7월에만 +5조 원을 기록하면서 지난 2년 내 최대규모의 대출이 집행되었다.

 

통상 월간 4조 원을 상회하는 모기지 대출은 초강세장을 의미하는데, 7~9월의 초강세장 분위기를 이러한 특별한 대출들이 만들었다가, 10월 들어서 위력이 약해지는 구간에 들어선 것이다.

 

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주택가격이 상승하면 항상 상승을 뒷받침하는 논리들이 등장한다. 가장 대표적인 것이 ‘공급부족’론이다. '20~'21년을 지배한 논리였고, 그 이전인 '17~'19년을 지배한 논리이기도 했다.

 

그런데 사실 내용을 뜯어보면, '17~'21년의 강세장은 결국 저금리를 통한 대출수요의 확대와 주택담보대출과 전세대출의 급증이 만들어 낸 수요 강세장이었다.

 

'22년은 DSR 도입 이후 첫 연차로 수요가 위축된 수요 위축 발 하락장이었고, '23년은 특례론과 50년 만기 대출 등으로 DSR 면제 혹은 우회를 통해서 대출 성장으로 만든 수요 강세장이었다.

 

부동산의 공급은 비탄력적인데, 이는 시장의 수요 확대나 위축에 즉시 대응하지 못한다는 것을 의미한다. 특히 아파트의 경우 착공~준공까지 최소한 3년이 걸리며, 토지 확보나 인허가 단계를 포함하면 10년 이상 걸리는 대규모 사업인 경우가 적지 않다.

 

그 때문에 매년 안정적으로 수요관리를 하는 것이 주택가격 안정화의 긴 길인데, 반대로 시장을 적극적으로 부양하고 싶을 때마다 전세대출 확대, 주택담보대출 확대 등의 금융정책을 사용함으로써 시장을 살려 온 것이 한국 부동산 정책의 역사이기도 했다.

 

‘22년과 달리 ‘23년은 기준금리 단에서 변화는 없었지만, 우리 소비자들이 직접 이용하는 금융상품 금리가 최소 100~150bp 이상 인하되는 효과가 있었고, 이를 통해서 4월부터 본격적 대출 증가가 나타나기 시작하면서 수요 발 가격 강세로 진입했다.

 

이것이 ‘23.10월부터는 특례론 소멸과 50년 만기 모기지의 위축 등이 나타나는 환경이며, 그 기저에 다시 한번 시장금리 상승이 자리 잡고 있다. 따라서, 어쩌면 올해 부동산 강세장은 서서히 관망세로 전환할 가능성이 높다.

 

이런 국면에서 소득의 12배 이상의 주택을 무리하게 구입하는 것은 그것이 실수요든 투자 수요든, 결과적으로 무리한 선택이 될 가능성이 높다. 따라서, 집을 사더라도 언제든지 시장의 변동성을 극복할 수 있는 범위내에서 선택하는 것을 권고드린다.

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